나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511899 [1] 인천광역시 강화군 내가면 외포리 733-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광희 · 평가일 2025.09.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 내가면 소재 "강화해누리공원" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 펜션, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 위치하나 운행횟수 등을 고려시 대중교통상황은 다소 불편함.

형태 및 이용상태

기호1 대체로 사다리형의 토지로서, "단독주택" 건부지로 이용중임. 기호3 대체로 사다리형의 토지로서, 공부상 건물이 조사되지 않으나 제시외 건물(주택 등) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호1, 기호3 공히 본건 북측으로 소로변의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 계획관리지역 , 성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역(관광형)) 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(제한구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> <추가기재>※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.※재산권행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확인원을 발급 받아 확인하시기 바랍니다. 기호3 계획관리지역 , 성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역(관광형)) 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(제한구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

감정평가의견 I-5 참조.

공부와의 차이

감정평가의견 I-5 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 일반목구조 기타지붕 지상2층 건물로서, (사용승인일 : 2006.03.30) 외벽 : 사이딩 마감 등. 내벽 : 벽지 및 내부인테리어 마감 등. 창호 : 샤시 창호임.

이용상태

현장조사일 현재 단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

별지 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

감정평가의견 I-5참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 해당사항 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511899 (1)

소재지: 인천광역시 강화군 내가면 외포리 733-4

용도: 단독주택

감정가: 1,070,545,700원

토지면적: 1124.00㎡ (약 340평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 272.19㎡ (약 82평)

건물 제시외면적: 311.30㎡ (약 94평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

2. 입지조건

본건은 인천광역시 강화군 내가면 외포리에 위치하며, "강화해누리공원" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 단독주택, 펜션, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하여 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근은 가능하나, 인근 노선버스 정류장의 운행 횟수를 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

토지는 대체로 사다리형이며, 주택 건부지로 이용 중입니다. 또한, 공부상 건물로 조사되지 않은 제시외 건물(주택 등)도 건부지로 활용되고 있습니다.

본건 북측으로는 소로변 포장도로와 접해 있어 차량 통행 및 진출입이 용이합니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리구역(관광형), 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 성장관리권역에 해당합니다. 또한, 문화재 보호법 및 관련 조례에 따라 문화재 관련 인허가 사항 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

본건 토지 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 이력이 있으며, 2011년 3월 30일 농업협동조합자산관리회사로부터 설정된 근저당권(560,000,000원)이 말소기준권리입니다.

해당 근저당권에 근거하여 농업협동조합자산관리회사가 임의경매를 신청하였습니다 (채권액 483,165,209원).

등기부상 가처분(김희자) 및 압류(강화군) 내역이 존재하나, 모두 말소될 예정으로 파악됩니다.

건물 등기부 요약 또한 토지와 유사한 권리관계 및 말소기준권리를 확인합니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이나, 임대관계는 미상으로 조사되었습니다. 이는 현장 확인이 필요한 부분입니다.

모든 말소기준권리(을8, 을4)인 근저당권보다 선순위의 권리는 존재하지 않으며, 경매를 통해 낙찰자는 해당 근저당권 및 그 이하의 권리들을 말소시킬 수 있습니다.

4. 상권분석

본건은 단독주택 밀집 지역 및 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 상업적 상권보다는 전원생활 또는 펜션 등의 관광 관련 시설이 일부 혼재된 지역적 특성을 보입니다.

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 최근 매매 정보는 본건과 물건 종류 및 규모, 가격대 면에서 직접적인 비교가 어렵습니다. 해당 정보들은 소형 다세대 주택에 해당하며, 본건 단독주택의 감정가(10억 7천만원)와 큰 차이를 보입니다.

따라서 본건의 상권 가치는 직접적인 상업 시설 이용보다는 주변 환경 및 관광지로서의 잠재력, 그리고 단독주택으로서의 가치에 기반하여 평가해야 합니다.

5. 생활정보

"강화해누리공원"이 인근에 있어 자연 환경 및 여가 활동 접근성이 좋습니다.

기본적인 위생, 급배수 설비는 갖추고 있습니다.

대중교통 이용이 다소 불편하며, 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 것으로 예상됩니다. 강화군내가 중심지까지의 이동 시간을 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

임대관계 미상: 인수 보증금 합계가 0원이지만, 현재 거주 중인 임차인이 있을 경우 대항력 유무 및 보증금 관련 법적 문제가 발생할 수 있으므로, 반드시 현장 조사 및 명도를 통해 정확한 사실관계를 확인해야 합니다.

토지이용계획상의 제한: 성장관리구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 문화재보호구역 등의 규제는 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다. 인허가 관련 사항은 반드시 재확인이 필요합니다.

제시외 건물 포함: 311.30㎡에 달하는 제시외 건물은 매각에 포함되지만, 이 건물의 현황, 적법성, 철거 또는 원상복구 필요성 등을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

대중교통 불편: 차량 없이는 일상생활에 불편함이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

인천광역시 강화군 내가면 외포리에 위치한 본 단독주택은 넓은 토지 면적과 상당한 규모의 건물, 그리고 제시외 건물까지 포함하여 일괄 매각되는 물건입니다. 주변 환경은 자연 친화적이며 관광지와의 연계 가능성이 있으나, 대중교통 및 생활 편의시설 접근성은 제한적입니다. 권리관계는 비교적 명확해 보이나, 임대차 관계 미상 여부는 주의가 필요합니다. 토지 이용상의 제약 사항과 제시외 건물의 실체를 파악하는 것이 투자의 핵심입니다.

8. 투자 포인트

넓은 토지 면적을 활용한 증축, 개축 또는 전원주택, 펜션 등으로의 전환 가능성.

"강화해누리공원" 인근의 자연 친화적 입지로 인한 주말 주택 또는 귀촌 목적의 수요 예상.

권리관계가 비교적 명확하여 인수되는 부담이 적을 것으로 예상.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,070,545,700원입니다. 제공된 주변 연립, 다세대 주택 매매 정보는 본건 단독주택과 비교 대상이 되기 어렵습니다. 따라서 주변 단독주택의 실거래가 및 유사 물건의 경매 낙찰가율 등을 참고하여 보수적인 접근이 필요합니다.

통상적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70~90% 수준에서 결정되는 경향이 있습니다. 본건의 경우, 넓은 토지 면적과 건물의 규모, 제시외 건물 등을 고려할 때, 감정가를 상회하는 경쟁이 붙을 가능성도 배제할 수 없습니다.

현재 시세 및 시장 상황을 고려할 때, 800,000,000원에서 950,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있으며, 물건의 정확한 가치와 경쟁 상황에 따라 유동적으로 판단해야 합니다.

투자를 고려한다면, 감정가의 75~85% 수준인 약 800,000,000원에서 910,000,000원 선에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.