나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511848 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 577-45 애플하우스2차 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 소재하는 ""용현초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위일대는 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통시 됨

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 제3층 제302호로서

외벽: 드라이비트 및 치장타일붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급, 배수설비, 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 장방형의 토지로 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-12-26)(인천광역시남부교육지원청 고시 제2024-3호)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 미추홀구 용현동 577-45번지, 애플하우스2차 3층 302호에 소재하고 있습니다.

본 건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 소재하는 ""용현초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위일대는 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통시됩니다.

토지는 등고평탄한 장방형의 토지로 공동주택 부지로 이용 중입니다.

본건 북서측으로 5미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획으로는 준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

2.2. 권리분석

본 경매 물건은 인천지방법원 2025타경511848 부동산강제경매 사건입니다.

채권자는 서OOOOOOOO이며, 감정가는 49,000,000원입니다.

등기부등본상의 말소기준권리는 2023년 2월 7일 강서세무서장의 압류입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 확인되지 않습니다.

을구 순위 5번 주택임차권등기(권리자: 한국토지주택공사, 권리금액: 50,000,000원, 전입일자: 2022-06-02, 확정일자: 2022-05-24)가 존재했으나, 물건명세서상 서울보증보험 주식회사의 대항력포기서 및 말소동의서가 제출되어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

총 등기부채권액은 50,000,000원입니다.

2.3. 상권분석

주변 일대는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다.

용현초등학교와 인접해 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

제공된 주변 매매/전월세 정보 분석 결과, 최근 2026년 5월에 거래된 인근 다세대 주택의 경우 32.76㎡ (약 9.9평)가 6,690만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 평당 약 675,700원 수준입니다.

본 물건은 전용면적 14.67㎡ (약 4.44평)의 도시형생활주택(원룸형)으로, 동일한 건물 내 같은 평형대의 시세 정보는 별도로 확인되지 않았습니다.

하지만 유사 면적의 주거용 건물 시세를 고려할 때, 본건의 감정가는 현재 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

2.4. 생활정보

본 건은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 위생 및 급배수 설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

건물은 철근콘크리트조이며, 2011년 3월에 사용승인되었습니다.

외벽은 드라이비트 및 치장타일, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

주변에 용현초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

인근에 버스정류장이 있어 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

본 건의 정확한 주소는 인천광역시 미추홀구 용현동 577-45 애플하우스2차 3층302호이며, 신주소는 인천광역시 미추홀구 낙섬중로 78-22, 302호입니다.

2.5. 잠재적 리스크

선순위 임차권으로 기재된 권리가 있었으나, 임차인(서울보증보험주식회사)이 대항력 포기 및 말소 동의서를 제출하여 매각으로 소멸되므로, 명도 및 인수 관련 위험은 해소된 것으로 보입니다.

다만, 'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있어, 과거 인수 조건 변경 이력이 있었음을 시사합니다. 경매 진행 과정에서 발생한 채권채무 관계의 변동 사항이 있는지 최종 확인이 필요합니다.

건물이 2011년에 준공되어 연식이 약 15년가량 되므로, 노후화에 따른 수리 또는 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

물건 면적이 14.67㎡ (약 4.44평)으로 매우 협소하여, 임대 시 수요층이 제한될 수 있습니다.

2.6. 종합 의견

본 건은 인천 미추홀구 용현동에 위치한 도시형생활주택(원룸형) 경매 물건입니다.

주요 권리 분석상 인수할 부담이 없는 것으로 판단되며, 감정가 49,000,000원은 현재 시장 상황과 소형 평형임을 고려했을 때 합리적인 수준으로 평가됩니다.

비록 건물 연식이 있으나, 비교적 최근 준공된 편이며, 용현동 지역의 개발 가능성과 소형 주거 공간에 대한 지속적인 수요를 고려할 때 투자 가치가 있습니다.

다만, 매우 작은 전용면적으로 인해 임대 수익률이나 환금성에는 다소 제약이 있을 수 있습니다.

2.7. 투자 포인트

신탁회사(SGI) 관련 인수 조건 변경 및 선순위 임차권 문제가 명도 관련 법적 리스크 없이 해결된 상태입니다.

매각으로 소멸되는 권리만 있어 추가 인수 부담이 없습니다.

전용면적 14.67㎡ (약 4.44평)의 소형 원룸으로, 1인 가구를 대상으로 한 임대 사업에 용이합니다.

2011년 준공된 건물로, 연식이 오래되지 않아 상대적으로 양호한 주거 환경을 제공합니다.

감정가가 49,000,000원으로, 소액 투자자에게 접근 가능한 물건입니다.

2.8. 예상 입찰가

제시된 정보를 바탕으로 볼 때, 본 건의 잠재적 리스크 요인(선순위 임차권)은 해소되었으며, 인수할 보증금은 없습니다.

감정가는 49,000,000원이며, 주변 유사 면적 물건들의 시세 및 거래 동향을 고려할 때, 입찰 경쟁이 심화될 경우 감정가 이상으로 낙찰될 가능성도 있습니다.

하지만 협소한 전용면적(약 4.44평)을 감안할 때, 과도한 경쟁보다는 시세 대비 합리적인 가격으로 접근하는 것이 중요합니다.

이에 따라 예상 입찰가는 감정가 수준인 49,000,000원을 기준으로, 보수적으로는 45,000,000원부터 53,000,000원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다.

특히, 본 건은 채권 총액이 50,000,000원임을 감안할 때, 최저매각가격 이상에서 입찰이 이루어질 것으로 보입니다.

최종 입찰가는 입찰 당일 현장 분위기 및 유사 물건의 경쟁률을 고려하여 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.