나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511849 [1] 인천광역시 서구 경서동 1034-1 다솜채6 2동 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국씨티감정 · 평가일 2025.09.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 경서동 "경서초등학교"남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 4층건물로서, 외벽 : 드라이비트 등 마감 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택) 입니다.

설비내역

난방설비,위생설비,급배수설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의토지로서, 공동주택(도시형생활주택(단지형다세대))건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-144호선)(접합),가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(예빛유치원(서부교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 공익용산지(서구녹지경관과문의560-4796)<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

-대지권미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨
-토지+건물에 대한 취득세 납부됨(2026.06.15.자 인천 서구청 사실조회 회신 참조)
-대지권 취득여부와 대지권등기는 매수인의 책임과 부담으로 함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경511849 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

진행상태: (정보 없음)

1.2. 부동산 현황

소재지: 인천광역시 서구 경서동 1034-1 다솜채6 2동 2층203호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

토지면적: 720.00㎡ (약 217.8평) - 전체 대지 면적

건물면적: 45.83㎡ (약 13.86평) - 전용면적

토지 지분: 0㎡ (집합건물 특성상 토지 사용권으로 갈음)

건물 지분: 45.825㎡ (전용면적)

감정가: 131,000,000원

1.3. 매각물건 정보

매각대상: 토지/건물일괄매각

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 (본건은 2층)

외부마감: 드라이비트 등

창호: 샷시창호 등

내부설비: 난방, 위생, 급배수 설비 등

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대지권미등기, 토지거래허가구역, SGI 인수조건 변경

주의사항:

* 대지권미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨

* 토지+건물에 대한 취득세 납부됨 (2026.06.15.자 인천 서구청 사실조회 회신 참조)

* 대지권 취득여부와 대지권등기는 매수인의 책임과 부담으로 함

1.5. 감정평가 요약

위치: 인천광역시 서구 경서동 "경서초등학교" 남동측 인근

주변: 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등 혼재

이용상태: 도시형생활주택(단지형다세대주택)

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 공익용산지, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 2025.8.26.~2026.8.25.)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 인천광역시 서구 경서동에 위치하며, "경서초등학교" 인근으로 주거 지역 내에 자리하고 있습니다. 주변으로 다세대주택, 단독주택, 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 편입니다.

2.2. 토지 및 도로 상황

토지는 대체로 사다리형이며, 공동주택(도시형생활주택)의 건부지로 이용 중에 있습니다. 건물 동측으로 도로가 소재하여 접근성이 확보되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

말소기준권리: 남인천세무서장 압류 (갑4, 2021-03-12).

본 건은 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어, 매각으로 인해 대부분의 등기부상 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 오재영

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-05-12

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-01-21

확정일자: 2019-12-31

배당신고일자: 2022-05-04

대항력: 없음

비고:

3.3. 인수되는 권리 분석

제공된 정보 및 등기부 요약에 따르면, 을구 3번 주택임차권(한국토지주택공사, 120,000,000원)은 등기부상 말소 예정이며, 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 따라서 대항력 있는 임차인이나 매수인이 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 총 채무액 (참고)

등기부상 채권 총액은 약 120,000,000원 (주택임차권) + 138,263,010원 (강제경매 신청 금액) 입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과는 다음과 같습니다. (2026년 1월 거래 기준)

* 크리스탈빌 (2010년식, 56.24㎡): 8,500만원

* 그레이스파크빌1동2동 (2012년식, 47.76㎡): 9,000만원

* 보람아트빌2차 (2010년식, 44.88㎡): 7,600만원

4.2. 시세 동향 및 비교

본건은 2016년 건축된 건물로, 비교 대상 건물들(2010~2012년식)보다 신축에 해당합니다. 전용 면적은 45.83㎡로, 비교 대상 중 가장 작은 44.88㎡(보람아트빌2차, 7,600만원)와 유사하거나 약간 크며, 47.76㎡(그레이스파크빌, 9,000만원)보다는 작습니다.

신축 연식과 면적을 고려할 때, 보람아트빌2차 시세(7,600만원)보다는 높고 그레이스파크빌 시세(9,000만원)보다는 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

다만, 본건의 감정가는 131,000,000원으로 주변 실거래가보다 상당히 높게 책정되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

건축물은 철근콘크리트 구조로, 4층 건물입니다. 본건은 2층에 위치하며, 외벽은 드라이비트 등으로 마감되었고 창호는 샷시 창호로 시공되었습니다. 내부 난방, 위생, 급배수 설비 등이 갖추어져 있습니다. 2016년에 건축되어 비교적 양호한 상태로 추정됩니다.

5.2. 토지 이용 현황

본건이 속한 토지는 대체로 사다리형이며, 전체 면적은 720.00㎡ (약 217.8평)입니다. 현재 도시형생활주택(단지형다세대주택)의 건부지로 이용 중에 있습니다.

5.3. 지역 지구 및 규제

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(예빛유치원), 공익용산지, 과밀억제권역에 해당합니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)으로 지정되어 있어, 외국인이 주택용도로 취득 시에는 허가를 받아야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

* 대지권 미등기: 본 건은 대지권이 등기되지 않은 상태이나, 매각 대상에 포함됩니다. 매수인은 직접 대지권 등기 절차를 진행해야 하며, 이에 따른 추가 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 외국인이 주택용도 취득 시에만 허가가 필요한 조건이나, 규제 지역에 해당하므로 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 권리 관계 리스크

현재까지 파악된 권리 관계상 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다. 다만, 임대 관계 미상으로 명도 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

6.3. 시장 관련 리스크

* 감정가 대비 낮은 실거래가: 감정가 131,000,000원 대비 주변 시세(7,600만~9,000만원)가 현저히 낮아, 낙찰 후 시세 차익이 크지 않을 수 있습니다.

* SGI 인수조건 변경: 경매 진행 과정에서 SGI(서울보증보험)와 관련된 인수 조건에 변경 사항이 발생했을 가능성이 있으므로, 이에 대한 상세 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 경서동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지 및 생활 환경을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 깔끔한 권리 취득이 가능합니다. 하지만 대지권 미등기라는 명확한 리스크와 함께, 감정가 대비 낮은 주변 시세가 투자 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다. 토지거래허가구역이라는 점도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 매각으로 모든 선순위 권리가 소멸되어 안전한 물건 취득이 가능합니다.

* 신축급 건물: 2016년 건축 연식으로 비교적 최신 건물에 해당하여 즉각적인 대규모 수리 부담이 적습니다.

* 생활 편의시설 인접: 주거 지역 내 위치하여 주변 편의시설 이용이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

최근 주변 실거래가 및 본건의 면적(45.83㎡)과 건축 연식(2016년)을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 주변 시세(2010-2012년식 기준)는 7,600만원 ~ 9,000만원 범위입니다.

* 본 건의 감정가 131,000,000원은 현재 시세보다 상당히 높습니다.

* 대지권 미등기, 토지거래허가구역 등의 리스크 요인을 감안해야 합니다.

* 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

상기 요소를 종합적으로 고려하였을 때, 7,500만원 ~ 8,500만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

특히, 대지권 미등기 비용 및 추가 제반 비용(취득세, 등기비용 등)을 감안하면, 7,800만원 정도를 보수적인 입찰가로 고려해볼 수 있습니다.

본 가격은 주변 시세를 기반으로 한 추정치이며, 현장 조사 및 추가 정보 확인 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.