나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511798 [1] 인천광역시 중구 운남동 1706-2 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.09.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 중구 운남동 소재 '영종중학교' 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설, 상업나지 등이 소재하는 미성숙상가지대임.

교통상황

대상물건까지 제반 차량출입이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 일반적인 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 현황 나지상태임.

인접 도로상태

대상물건 남서측 및 북동측으로 노폭 약25m, 약10m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2012-12-28)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)
(2012-12-28)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 장애물제한표면구역
(2012-06-11)(수평표면)<공항시설법>, 성장관리권역(2014-11-03)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에
관한허가구역(2025-08-21)(외국인 토지거래허가구역(지정기간:2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.))

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■임대관계: 미 상 임.
■기 타: 없 음.

물건 비고

-등고평탄한 세장형의 토지로서 나지상태임
-도로와 접해있으며 경계선 양쪽에 컨테이너가 각 설치되어 있고, 육안상 경계선 밖에 위치해 있는 것으로 보이나 정확한 위치 및 인접 토지와의 경계 등은 별도의 측량이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경511798 (1)

* 소재지: 인천광역시 중구 운남동 1706-2

* 용도: 대지

* 감정가: 3,532,824,000원

* 토지면적: 635.40㎡ (약 192.22평)

* 토지제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 토지거래허가구역, 공동담보

2. 입지조건

해당 물건의 입지 조건은 다음과 같습니다.

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 중구 운남동 소재 '영종중학교' 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설, 상업나지 등이 소재하는 미성숙상가지대입니다.

* 교통상황: 대상물건까지 제반 차량출입이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등으로 보아 일반적인 대중교통사정은 보통입니다.

* 형태 및 이용상태: 인접 필지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 현황 나지 상태입니다.

* 인접 도로상태: 대상물건 남서측 및 북동측으로 노폭 약 25m, 약 10m의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m), 소로1류(폭 10m~12m), 경제자유구역, 장애물제한표면구역(공항시설법), 성장관리권역, 토지거래계약허가구역(외국인 토지거래허가구역 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)입니다.

3. 권리분석

해당 물건의 권리 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 2023년 06월 28일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(2,868,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상에는 '지상권개요'가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있습니다. 그러나 등기부등본 상 해당 지상권(을3)은 말소된 것으로 확인되어, 해당 권리의 실제 존부 및 인수 여부에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 그 외 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액: 4,567,361,848원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 별도의 임차인 정보는 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

해당 물건의 상권 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 주변 환경: '영종중학교' 남서측 인근의 지역으로, 아파트 단지, 근린생활시설, 상업나지가 혼재되어 있으며, 현재는 미성숙 상가지대로 평가됩니다.

* 토지 이용 계획: 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업시설 개발의 잠재력을 보유하고 있습니다. 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 개발 계획에 따른 영향이 있을 수 있습니다.

* 도로 접근성: 노폭 25m 및 10m의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근이 매우 용이합니다.

5. 생활정보

해당 물건의 생활 정보는 다음과 같습니다.

* 주변 시설: 영종중학교가 인근에 위치해 있습니다. 구체적인 편의시설, 교육시설, 의료시설 등에 대한 상세 정보는 추가 조사가 필요합니다.

* 혐오시설 여부: 현재 지도 검색 결과, 해당 물건지 인근에 유해하거나 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 공항시설법에 따른 장애물제한구역에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

해당 물건의 잠재적 리스크 요인은 다음과 같습니다.

* 토지거래허가구역: 현재 외국인 토지거래 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 이 기간 동안 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다.

* 경계 확인 필요: 토지 경계선 양쪽에 컨테이너가 설치되어 있으며, 육안상 경계선 밖에 위치한 것으로 보이나 정확한 위치 및 인접 토지와의 경계는 별도의 측량이 필요합니다. 이는 소유권 분쟁 또는 추가적인 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 미성숙 상가지대: 현재 상권이 발달되지 않은 지역으로, 향후 상권 활성화 여부에 따라 가치 변동성이 존재합니다.

* 장애물제한구역: 공항시설법에 따른 장애물 제한 표면 구역에 포함되어 있어, 건축 시 관련 법규 준수 및 제약이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 중구 운남동에 소재한 일반상업지역의 나대지입니다. 대로와 소로에 접해 있어 우수한 도로 접근성을 확보하고 있습니다. 권리 관계상 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리상 인수는 없습니다. 다만, 토지거래허가구역 지정, 경계선 주변 컨테이너 설치로 인한 측량 필요성, 미성숙 상가지대라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 공항 인근 지역으로서 향후 개발 가능성과 공항 관련 시설과의 연계성을 주시할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

* 영종도 개발 계획에 따른 수혜 기대: 영종도 복합 리조트 개발 및 공항 관련 산업 성장으로 인한 배후수요 증가 가능성이 있습니다.

* 상업지역 나대지의 잠재력: 일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발을 통해 높은 수익 창출이 가능합니다.

* 즉시 개발 가능성: 현재 나지 상태로, 건축 허가 등 제반 절차 완료 시 즉시 개발 착수가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만을 바탕으로 정확한 예상 입찰가를 산정하기는 어렵습니다.

* 감정가는 3,532,824,000원입니다.

* 인수되는 보증금은 없습니다.

* 본 물건의 정확한 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 최근 실거래가, 구체적인 개발 계획, 향후 시장 전망, 물건의 정확한 측량 결과, 토지거래허가 절차 등을 면밀히 검토해야 합니다.

* 제시된 잠재적 리스크 요소를 고려하여 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.