나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511871 [1] 인천광역시 남동구 간석동 248-1 코지빌 에이동 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이화 · 평가일 2025.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 간석동 소재‘인천지하철 1호선 간석오거리역’남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독, 다세대, 주상용건물, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및‘인천지하철 1호선 간석오거리역’이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 제3층 제301호로서,
(사용승인일 : 2012.01.09)
외 벽 : 페인팅 및 석재붙임 마감 등,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서, 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 북서측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,방화지구,소로2류(폭8m~10m)(2016-11-14)(접합),소로3류(폭8m미만)(2016-11-14)(접합),가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과032-453-2343))<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인등에한함(지정기간:2025.08.26.~2026.08.25.)))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경511871 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 248-1 코지빌 에이동 3층301호

용도: 도시형생활주택

감정가: 70,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 건물 정보

건물면적: 17.16㎡ (약 5.19평)

건물지분: 17.16㎡ (약 5.19평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

사용승인일: 2012년 01월 09일

건축구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 제3층 제301호

건물 마감: 외벽 - 페인팅 및 석재붙임, 창호 - 샷시 창호

건물 이용상태: 도시형생활주택으로 이용 중

설비내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 구비

1.3. 토지 정보

토지면적: 4.83㎡ (약 1.46평)

토지지분: 4.827㎡ (약 1.46평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 형상 및 이용상태: 가장형의 평지로서, 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지

인접 도로상태: 북동측 및 북서측으로 소로와 접함

토지 이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭8m~10m), 소로3류(폭8m미만), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26.~2026.08.25., 외국인 등에 한함)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 인천지하철 1호선 간석오거리역에서 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 주상용 건물, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 전반적인 주거 및 상업 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있고 인천지하철 1호선 간석오거리역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상태

본 물건은 북동측 및 북서측으로 소로와 접하고 있어 차량 접근 및 통행에 무리가 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: Z *

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 06월 01일

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(김*)

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 05월 27일

확정일자: 2022년 04월 22일

배당신고일자: 2024년 06월 21일

대항력: 없음

3.2. 등기부상 권리관계

말소기준권리: 인천지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경511871) (접수일자 2025-08-27, 권리자: 주택도시보증공사)

등기부채권 총액: 100,000,000원

3.3. 인수 및 소멸 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

물건명세서상 을구 순위 7번 주택임차권등기(주택도시보증공사)는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

다만, 임차인 Z *는 대항력이 있으며 보증금이 0원으로 명시되어 있어, 인수 여부 및 명도 과정에서 추가 확인 및 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상가 현황

본 물건이 위치한 간석동 일대는 도시형생활주택과 더불어 다양한 근린생활시설이 발달해 있어 상권 기능이 어느 정도 형성되어 있습니다.

4.2. 상권 특성

간석오거리역 역세권이라는 지리적 이점을 바탕으로 유동인구가 존재하며, 주변 주거 밀집 지역을 배후로 하는 일반적인 상권 특성을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인천지하철 1호선 간석오거리역을 중심으로 한 상업시설 및 각종 편의시설 이용이 편리합니다. 인근에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 위치하고 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

본 물건 인근의 교육시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주거 지역의 특성을 고려할 때 통학 가능한 범위 내에 초, 중, 고등학교가 있을 것으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

대항력 있는 임차인 Z *의 존재입니다. 보증금이 0원으로 명시되어 있지만, 법적으로 대항력을 갖추고 있어 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생하거나 명도 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

6.2. 물건 자체 리스크

건물 면적이 17.16㎡로 매우 작아, 향후 되팔거나 임대 시 수요층이 제한적일 수 있습니다.

6.3. 주변 환경 리스크

본 물건 소재지 주변에 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 납골당 등)이 있는지 여부에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 따라서, 입찰 전 반드시 직접 현장을 확인하여 주변 환경을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지하철 1호선 간석오거리역 인근에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금이 0원으로 기재된 점은 명도 과정에서 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 건물 면적이 매우 작다는 점도 고려해야 합니다. 감정가 7천만원 대비 채권액 1억원을 고려할 때, 경매로 인한 가격 하락 가능성은 있습니다.

8. 투자 포인트

* 인천지하철 1호선 간석오거리역 초역세권에 위치하여 직주근접성이 우수합니다.

* 주변 상업시설 및 편의시설 이용이 편리하여 1인 가구 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 소형 면적으로 인한 상대적으로 낮은 초기 투자 비용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 70,000,000원입니다. 최근 인근 지역의 유사 물건(다세대주택) 매매 사례를 보면, 면적 34.65㎡의 물건이 55,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 바탕으로 역산하면 ㎡당 약 1,587,000원 수준입니다. 본건의 면적(17.16㎡)에 이를 적용 시 약 27,250,000원 수준이 됩니다.

그러나 도시형생활주택의 가치는 입지, 건축 연도, 내부 상태 등에 따라 달라질 수 있으며, 감정평가액은 70,000,000원으로 책정되었습니다. 현재 채권액(100,000,000원)이 감정가를 초과하는 점, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 명도 리스크 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 70% ~ 85% 수준인 49,000,000원 ~ 59,500,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

특히, 대항력 있는 임차인 Z *의 명도 가능성 및 예상 소요 비용을 면밀히 분석한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 보증금이 0원이라도 명도에 시간이 소요되거나 추가 비용이 발생할 수 있음을 유념해야 합니다.

입찰가 산정 시, 인수할 보증금은 없으므로 해당 사항은 고려되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.