나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1483 [1] 인천광역시 부평구 부평동 671-20 카이저캐슬 12층1202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해우감정 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천시 부평구 부평동 소재 ""인천동수중학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는
대상물건과 유사한 형태의 오피스텔, 근린생활시설, 단독 및 다세대주택 등이 혼재하고
있는 지역으로 주위환경은 보통정도 입니다.

교통상황

대상물건까지 제반 차량의 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 도보로
5분 정도 거리에 인천1지하철 '동수역'이 소재하고, 도보로 10분이내 거리에 국철1호선
'부평역'이 소재하는바, 제반 교통여건은 편리한 편입니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상13층 건물 내 12층일부로서,
외 벽 : 인조석, 몰탈위페인팅 등
창 호 : PVC새시 창호입니다.

이용상태

대상물건은 공부상 '오피스텔 ' 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등 편의설비를 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

5필 일단으로 하여 다각형을 이루고 있는 토지로 인접지와 등고평탄하며, 업무시설 및 근린
생활시설(카이저캐슬) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 약 8미터 정도의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

5필지 공히 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025
-08-26)(외국인등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경1483 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 671-20 카이저캐슬 12층1202호

* 용도: 오피스텔

* 건물면적: 62.54㎡ (약 18.92평)

* 토지면적(지분): 12.04㎡ (약 3.64평)

* 감정가: 189,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농협은행 (등기부상 동일)

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 부평구 부평동 소재 "인천동수중학교" 동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 대상 물건 주변은 유사한 형태의 오피스텔, 근린생활시설, 단독 및 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황:

* 제반 차량의 출입이 용이합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

* 도보 약 5분 거리에 인천1호선 동수역이 있습니다.

* 도보 약 10분 이내 거리에 국철1호선 부평역이 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

1.2. 건물 및 토지 정보

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 13층 건물 내 12층 일부입니다.

* 외벽: 인조석, 몰탈 위 페인팅 등

* 창호: PVC 새시 창호입니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등 편의 설비를 갖추었습니다.

* 토지형상 및 이용상태: 5필 일단의 다각형 토지로, 인접지와 등고평탄하며 업무시설 및 근린생활시설(카이저캐슬) 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 북측으로 약 8미터 도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 준주거지역

* 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법)

* 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)

* 과밀억제권역(수도권정비계획법)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26. ~ 2026.08.25.) (외국인 등 주택용도 취득 시 허가 필요)

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (농협은행주식회사, 2016-11-09 접수, 144,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 기재된 내용은 없으며, 등기부상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 을1 근저당권 (농협은행주식회사)

* 을2 주택임차권 (권예지) - 대항력 없음으로, 매각으로 소멸 예정입니다.

* 갑10 가압류 (오케이저축은행)

* 갑11 임의경매 (농협은행)

* 갑12 압류 (부평구)

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 권예지는 대항력이 없어 보증금 인수 의무가 없습니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 권 (권예지)

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 550,000원

* 전입일자: 2021-09-06

* 배당신고일자: 2025-09-23

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 권예지는 대항력이 없어 매각으로 인해 보증금을 배당받지 못할 경우 명도 저항이 발생할 수 있습니다. 다만, 현재 권리분석상 보증금 인수 의무는 없습니다.

1.4. 상권 및 생활정보

* 상권: 본 물건이 소재한 지역은 오피스텔, 근린생활시설, 주택 등이 혼재하는 복합 상권입니다. 주변에 인천동수중학교가 있어 유동인구 발생 가능성이 있습니다.

* 교통: 인천1호선 동수역 및 1호선 부평역 역세권에 위치하여 교통이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 건물 내 근린생활시설 이용이 가능하며, 주변 상업시설 및 주택가에 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거환경: 오피스텔, 근린생활시설, 주택이 혼재된 지역으로 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 주변 시설: 지도 검색 결과, 해당 건물 주변으로 혐오시설로 분류될 만한 특정 시설은 확인되지 않았습니다. 상대보호구역에 포함되어 있어 교육 환경 보호 관련 규제가 적용됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 권리: 임차인 권예지는 대항력이 없으나, 배당신고일자가 임의경매 개시 결정일자보다 늦어 배당받지 못할 가능성이 있습니다. 이 경우 명도 과정에서 협조가 원활하지 않을 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 기타참고사항에 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 확인된 임차인 외 다른 점유자나 임대차가 존재할 가능성에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 취득 시 허가 절차가 필요합니다. (본 건 오피스텔의 주택 용도 외 업무 시설로 이용 시 허가 대상 여부 확인 필요)

* 법적 제한: 토지이용계획상 가로구역별 최고높이 제한, 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구의 역세권에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통 여건과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 2016년 준공된 비교적 신축 건물로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 감정가 1억 8,900만 원이며, 권리분석상 인수되는 권리나 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 대항력 없는 임차인의 명도 과정에서 일부 변수가 있을 수 있습니다. 부평역 일대의 개발 잠재력과 함께 고려할 때, 실거주 및 투자 목적 모두 고려해볼 만한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 교통 여건: 인천1호선 동수역, 1호선 부평역 접근성이 뛰어나 광역 이동이 편리합니다.

* 안정적인 건물 상태: 2016년 준공된 신축급 오피스텔로, 건물 내구성이 좋을 것으로 기대됩니다.

* 복합 상권: 주거, 상업, 업무 시설이 혼재된 지역으로 배후 수요 확보에 유리합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 토지 사용에 대한 우려가 없습니다.

* 소형 면적: 62.54㎡의 전용면적으로 1인 가구 또는 소규모 사업 운영에 적합합니다.

1.8. 예상 입찰가 산정

최근 매매 정보 분석 결과, 동일 건물(카이저캐슬) 내 유사 면적(62.54㎡)의 거래가는 2024년 6월 및 2025년 11월에 각각 180,000,000원으로 확인됩니다. 2026년 3월 거래된 59.49㎡ 면적의 물건이 160,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 본건(12층, 62.54㎡)의 시세는 180,000,000원 내외로 판단됩니다.

감정가 189,000,000원 대비 최근 시세가 180,000,000원 수준임을 감안할 때, 본 물건의 낙찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 형성될 가능성이 있습니다. 대항력 없는 임차인이 있으나 보증금 인수 부담은 없습니다.

종합적인 시세 분석 및 입찰 경쟁률 등을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 175,000,000원 ~ 185,000,000원 범위에서 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.