나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511732 [1] 인천광역시 계양구 효성동 273-96 삼우빌라 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 박○○감정 · 평가일 2025.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 효성동 소재 '효성남초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변으로
다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지 및 공장이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보
통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 시내버스 정류장 및 근거리에 인천1호선 '작전역'이
소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내
제4층 제403호로서(사용승인일 : 1992.05.14)

외벽 : 모르타르 위 페인트 마감 등,
창호 : 새시창호임.

이용상태

공부상 다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2015-04-20), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 토
지거래허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

등기사항전부증명서 대지권의 목적인 토지의 표시 중 소재 지번이 ""인천직할시 북구 효성동
273-96""로 표기되어있으나 이는 인천직할시 북구에서 인천광역시 계양구로 행정구역 명칭
변경(1995.03.01.)이 반영되지 않은 사항인바, 귀 업무시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

-외벽에 '삼우96'으로 표기되어 있음
-재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2025타경511732 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 계양구 효성동 273-96 삼우빌라 4층403호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

81,000,000원

1.5. 토지면적

23. 08㎡ (약 7.0평)

1.6. 건물면적

40. 44㎡ (약 12.2평)

1.7. 매각대상

토지/건물일괄매각

1.8. 경매구분

부동산강제경매

1.9. 채권자

주택도시보증공사

1.10. 건축물 정보

1.10. 1.건물구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 4층 403호

1.10. 2.사용승인일

1992.05. 14

1.10. 3.외벽

모르타르 위 페인트 마감 등

1.10. 4.창호

새시창호

1.11. 토지이용계획 및 제한상태

1.11. 1.용도지역

제2종일반주거지역

1.11. 2.기타 제한

가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

1.12. 공부와의 차이

등기사항전부증명서 대지권의 목적인 토지의 표시에 행정구역 명칭 변경(1995.03.01.)이 반영되지 않은 사항으로, 업무 시 참고 필요.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 인천광역시 계양구 효성동 소재 '효성남초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변으로는 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지 및 공장이 혼재하는 지역입니다.

* 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

* 차량 출입이 가능합니다.

* 인근에 시내버스 정류장이 있으며, 인천1호선 '작전역'이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

* 본건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 주택도시보증공사 (가압류, 2023.07.06 접수)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (정지용)

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021.07.16

* 확정일자: 2021.06.23

* 배당신고일자: 2023.09.04

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 재매각 (임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.)

* 임차인 정보: 정 (보증금 8,500만원, 차임 0원, 전입 2021.7.16, 확정 2021.6.23)

3.3. 등기부 현황 요약

* 소유권이전: 신필선 (2013.09.10 접수)

* 소유권이전: 채화신 (2021.05.17 접수, 매매 85,000,000원)

* 주택임차권: 정지용 (2023.09.04 접수, 85,000,000원, 말소) - HUG의 말소 동의로 인해 말소될 권리로 판단됩니다.

* 가압류: 주택도시보증공사 (2023.07.06 접수, 873,000,000원, 말소기준권리)

* 압류: 계양세무서장 (2024.03.05 접수, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.08.21 접수, 85,000,000원, 말소)

3.4. 총 채권액

* 958,000,000원

3.5. 인수되는 권리

* 없음 (임차인 보증금 포함)

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 지역은 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지, 공장이 혼재되어 있어 복합적인 상권 특성을 보입니다.

* 주로 주거 용도의 상권으로, 인근에 효성남초등학교가 위치하여 학군 관련 수요가 있을 수 있습니다.

* 상업 시설은 근린생활시설 형태로 존재할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근 효성남초등학교, 근린생활시설 등을 이용할 수 있습니다.

* 대형 마트 등 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 인천1호선 작전역 인근으로 이동 시 이용 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교통

* 인천1호선 작전역 이용이 가능합니다.

* 다수의 시내버스 노선을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 물건

* 과거 유찰 또는 기타 사유로 인한 재매각 이력이 있습니다.

* 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%를 납부해야 합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

* HUG 관련 조건 변경 이력이 있습니다. 다만, 현재 권리분석 상 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

6.3. 토지거래계약 허가구역

* 본 물건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정기간은 2025.8.26 ~ 2026.8.25입니다.

* 현재 날짜(2026.8.22) 기준으로 허가구역에 해당하므로, 매수인은 낙찰 후 토지거래 허가를 받아야 합니다.

6.4. 건물 노후화

* 건축 승인일이 1992년으로, 30년 이상 경과한 노후 주택입니다. 향후 건물 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.5. 행정구역 명칭 미반영

* 토지 표시 지번이 행정구역 변경(1995.03.01)을 반영하지 않아 공부상 지번과 실제 지번이 상이할 수 있습니다. 업무 시 참고가 필요합니다.

6.6. 공장 혼재 지역

* 주변 지역에 공장이 혼재하고 있어, 소음, 먼지 등 주거 환경에 대한 잠재적 영향을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 효성동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 8,100만원입니다. 1992년에 건축되어 건물 노후화가 진행되었으나, '효성남초등학교' 인근에 자리하고 있으며 인천1호선 '작전역' 이용이 가능한 입지입니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정이며, 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

본 물건은 재매각 대상이며, 매수신청 시 최저매각가격의 20%를 보증금으로 준비해야 합니다. 또한, 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 해당 허가를 받아야 하는 점을 유의해야 합니다. 주변에 공장이 혼재하고 있어 주거 환경에 대한 사전 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 재매각 물건으로 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 향후 인천1호선 작전역을 통한 교통 편의성 증대 기대.

* 주거 밀집 지역으로 안정적인 수요층 확보 가능.

* 감정가 8,100만원 대비 최근 주변 실거래가 분석 시, 유사 면적/연식 대비 시세 형성 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해 주변 실거래가를 분석하였습니다.

* 2026년 7월 7일, 인근 남양연립 (49.49㎡, 1979년식) 8,000만원.

* 2026년 7월 2일, 인근 향림대궐빌라 (41.67㎡, 1994년식) 6,970만원.

* 2026년 7월 1일, 인근 청하빌라 (56.1㎡, 1993년식) 9,000만원.

본 물건은 40.44㎡ 면적에 1992년 건축 연식으로, 향림대궐빌라와 유사한 조건입니다. 최근 실거래가격을 고려할 때, 본 물건의 적정 시세는 6,970만원에서 9,000만원 사이로 예상됩니다.

감정가는 8,100만원이며, 재매각 물건인 점과 건물 노후화, 토지거래허가구역 지정 등을 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 80,000,000원.

*주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사를 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 최근 시장 동향 및 경쟁 상황을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 또한, 토지거래허가 취득 가능 여부 및 소요 시간 등도 입찰 전 반드시 확인하시기 바랍니다.*

10. 혐오시설 확인

* 제공된 정보에 따르면, 본 물건 주변 지역은 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지와 함께 공장이 혼재하는 지역으로 명시되어 있습니다.

* 주변 지도 검색 결과, 명확하게 분류되는 혐오시설 (예: 폐기물 처리 시설, 대규모 유해 화학물질 공장 등)에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

* 다만, '공장 혼재 지역'이라는 점은 주거 환경에 미치는 소음, 먼지, 대기 질 등에 대한 잠재적인 영향을 고려해야 할 수 있습니다. 정확한 환경 파악을 위해서는 현장 방문이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.