나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511861 [1] 인천광역시 남동구 간석동 74-11 용정비 7층703호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 인천 지하철 1호선 ""간석오거리역"" 북동측 인근에 소재하는 구분건물(용정비 제7층 제703호)로서, 인근은 오피스텔 및 연립주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 인근에 지하철역 및 노선버스정류장이 소재하는 바 제반교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 7층 건물 내 7층 703호로서,
(사용승인일 : 2016.06.16)
외벽 : 석재마감 및 드라이비트 마감 등,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

현황 주거용으로 이용중임.

설비내역

기본적인 냉난방설비 및 급배수설비, 위생설비, 소화전설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 일단지의 부정형토지로서, 현황 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4M 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)~(3)
준주거지역,가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-08-11)(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6087)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경511861 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 간석동 74-11 용정비 7층703호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 197,000,000원

* 토지면적: 15.90㎡ (약 4.81평)

* 건물면적: 41.64㎡ (약 12.60평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 서OOOOOOOO

* 특이사항: 재매각, 공동담보

* 건물구조: 철근콘크리트 경사지붕 7층 건물 내 7층 703호

* 사용승인일: 2016년 06월 16일

* 토지이용계획: 준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함, 지정기간: 2025.08.26 ~ 2026.08.25)

1.1. 입지조건

* 주변 교통: 인천 지하철 1호선 간석오거리역 북동측 인근에 위치하며, 차량 진출입이 가능하고 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

* 주변 환경: 오피스텔, 연립주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 08월 31일자 서울축산업협동조합 근저당권 (272,400,000원) 입니다.

* 낙찰 후 소멸되는 권리: 위 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 낙찰과 동시에 소멸됩니다. (예: 오케이저축은행, 신한카드, 국민행복기금의 가압류, 서울축산업협동조합의 임의경매 개시결정 등)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 지상권이 기재되어 있으나, 해당 물건의 경우 별도의 '개요' 정보가 없어 실제 존속하는 권리인지 여부는 현장 확인이 필요합니다. 다만, 일반적인 경우 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 별도로 파악된 임차인은 없습니다. 임대관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 주거와 상업 시설이 혼재된 준주거지역에 위치하고 있어 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

* 유사 물건 거래 동향: 최근 3개월 내 간석동 일대 다세대/연립주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 64.73㎡ (2014년 건축) 3층, 173,000,000원 (2026년 3월)

* 47.56㎡ (1987년 건축) 1층, 120,000,000원 (2026년 3월)

* 34.65㎡ (1991년 건축) 2층, 55,000,000원 (2026년 3월)

* 시장 평가: 본건(41.64㎡, 2016년 건축)은 비교적 신축에 속하며, 주변 시세 대비 감정가(197,000,000원)가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 특히 가장 큰 면적의 최근 거래 사례(173,000,000원)보다 높은 점은 참고해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 지하철역 및 버스정류장이 있어 교통이 편리하며, 다양한 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 주변에 학교가 소재하는 것으로 추정됩니다. (토지이용계획상 상대보호구역으로 지정되어 있음)

* 의료시설: 간석오거리역 인근으로 병원 및 의원 등 의료시설 접근이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본건은 재매각 물건으로, 이전 입찰에서 유찰되었을 가능성이 있습니다. 따라서 최초 감정가 대비 최저매각가격이 하향 조정되었을 수 있습니다. 정확한 최저매각가격 확인이 필요합니다.

* 높은 감정가: 최근 유사 면적 및 건축 연도의 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 적정 낙찰가 산정에 신중해야 합니다.

* 특별매각조건: 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로, 일반적인 10%보다 높으므로 입찰 시 자금 계획에 유의해야 합니다.

* 토지거래허가구역: 외국인에게만 해당되며, 지정 기간(2025.08.26 ~ 2026.08.25) 내 거래 시 허가가 필요할 수 있으나, 입찰자는 내국인이므로 실질적 영향은 적을 것으로 판단됩니다.

* 주변 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 탐색 결과, 본건 주변에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 인천 남동구 간석동에 위치한 비교적 신축(2016년 준공) 연립주택으로, 역세권에 가까운 입지 조건을 갖추고 있습니다. 주거용으로 이용 중이며 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 권리 관계는 말소기준권리 이하 권리들이 모두 소멸되는 비교적 깨끗한 상태입니다.

* 다만, 재매각 물건이며 감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정된 점, 특별매각조건으로 보증금이 20%인 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 연립주택: 2016년 준공으로 비교적 최신 건물로, 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 역세권 인접: 간석오거리역 이용이 용이하여 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

* 안정적인 권리관계: 낙찰 후 인수할 권리가 없어 권리 분석 부담이 적습니다.

* 재매각으로 인한 가격 하락 기대: 재매각 물건의 경우, 이전 차수 대비 최저매각가격이 하락하여 시세 대비 저가 매수의 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 197,000,000원

* 최근 유사 면적 거래가: 173,000,000원 (64.73㎡ 기준)

* 최근 유사 거래가 기준 평당 가격: 약 2,670,000원/㎡

* 본건 면적(41.64㎡) 적용 시 시장 예상가 (참고용): 약 111,270,000원 (이는 최근 거래가 기준 단순 계산이며, 건물 연식 및 상태 고려 시 달라질 수 있음)

* 재매각으로 인한 가격 하락 가능성 및 투자 매력도를 고려한 희망 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 170,000,000원

* 제시하는 예상 입찰가: 160,000,000원

* 참고사항: 본 예상 입찰가는 현재까지 제공된 정보와 주변 시세 분석을 바탕으로 산정되었으며, 실제 법원 최저매각가격 및 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 재매각으로 인한 최저매각가격 하향 조정 여부를 반드시 확인하시고, 특별매각조건에 따른 매수신청보증금(최저매각가격의 20%)을 준비하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.