나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511697 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 346-35 더존아파트 11층1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정현 · 평가일 2025.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 소재 ""숭의역"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 지하철역(수인분당선 ""숭의역"")과 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물내 제11층 제1101호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 및 외장석재 마감 등.
창호: 샷시창임.

이용상태

""아파트""로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 토지로서, ""공동주택 및 업무시설""의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018.7.1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 등기사항전부증명서에는 주택임차권이 등재되어 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-현관문에 '미납관리비 독촉장(단전,단수예고장)'이 붙어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경511697 (1)

물건명: 더존아파트 11층 1101호

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 346-35 더존아파트 11층1101호

용도: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 9.09㎡ (약 2.75평)

건물면적: 49.80㎡ (약 15.07평)

건물 전용면적: 49.80㎡ (약 15.07평)

건물 분양면적: 제공되지 않음

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 평가 정보

감정가: 202,000,000원

토지 감정가: 별도 명시되지 않음

건물 감정가: 별도 명시되지 않음

1.4. 건축물 정보

총 층수: 14층 (옥탑층 포함 추정)

해당층: 11층

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2018년 03월 02일

전체 건물 연면적: 4755.53㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 소재하며, 지하철 수인분당선 '숭의역' 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

수인분당선 '숭의역'이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로가 개설되어 있어 차량 접근성이 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 지구 지정

토지는 장방형에 가까운 형상으로 공동주택 및 업무시설의 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등에 한하여 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 기본 권리 현황

본 건은 부동산강제경매로 진행 중입니다.

말소기준권리: 부산지방법원 2023카단107754 (갑4, 주택도시보증공사 가압류, 2023-12-27)

등기부채권 총액: 594,300,000원

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리(갑4, 가압류)보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 소멸되지 않는 권리 및 특이사항

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 순위 3번 주택임차권등기가 기재되어 있습니다. 다만, 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 실제 인수 여부는 추가 확인이 필요합니다.

특이사항 및 특수물건정보에 '대항력있는 임차인'이 명시되어 있어, 이에 대한 보증금 인수 가능성을 반드시 고려해야 합니다.

임차인 현황에 따르면 주택도시보증공사(이영권)가 보증금 240,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2018-05-18, 확정일자 2018-05-16 조건으로 등재되어 있으나 '대항력: 없음'으로 기재되어 있습니다. 이는 '대항력있는 임차인'이라는 특이사항과 상충되므로, 입찰 전 반드시 현장 조사 및 법률 검토를 통해 인수 여부를 명확히 확인해야 합니다.

3.4. 임차인 정보 (주의 필요)

* 임차인: 주택도시보증공사(이영권) (이 )

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2018-05-18

* 확정일자: 2018-05-16

* 배당신고일자: 2015-11-17

* 비고: '대항력있는 임차인' 특이사항 기재. 상기 임차인의 보증금 240,000,000원 인수 여부에 따라 총 투자 비용이 크게 달라질 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 건이 위치한 숭의역 인근은 지하철역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 인근에 다양한 근린생활시설, 판매시설, 금융기관 등이 소재하여 기본적인 상업 활동이 가능합니다. 숭의역 주변으로 아파트 단지 및 상가들이 형성되어 있어 지역 주민들의 생활 편의를 지원하고 있습니다.

4.2. 지역 개발 가능성

숭의역세권 개발 및 주변 도시정비사업 등에 따라 향후 지역 가치 상승 가능성이 존재합니다. 일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 용도 변경 또는 복합 개발의 여지도 있습니다.

4.3. 혐오 시설 유무

주변 환경 조사 결과, 본 건 아파트 단지 자체에서 직접적으로 영향을 받을 만한 혐오 시설(예: 대규모 공업단지, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 인천항 등 산업 시설이 일부 지역에 산재해 있으므로, 먼 거리의 환경적 영향까지 고려할 필요는 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 교통: 수인분당선 숭의역 도보 이용 가능, 다수 시내버스 노선 운행

* 교육: 인천남중학교, 선화초등학교 등 인접

* 의료: 인근 지역 병원 및 의원 이용 가능

* 편의: 숭의역 주변 상업 시설, 대형마트 및 시장 등 이용 편리

5.2. 주거 환경

아파트 단지로 기본적인 주거 편의 시설(엘리베이터, 난방, 위생 등)은 갖추고 있습니다. 주변이 주거 및 상업 지역으로 형성되어 있어 생활 환경은 무난한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

'대항력있는 임차인' 존재 가능성 및 240,000,000원의 보증금 인수 부담이 가장 큰 리스크입니다. 임차인 현황상의 '대항력 없음'과 '대항력있는 임차인'이라는 상반된 정보에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. HUG 인수조건 변경이라는 특이사항 또한 인수 금액 및 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 미납 관리비

현관문에 '미납관리비 독촉장(단전,단수예고장)'이 부착되어 있어, 미납 관리비 발생 가능성이 높습니다. 일반적으로 매수인이 인수하게 되는 미납 관리비(공용부분)가 있을 수 있으므로, 관리사무소 등을 통해 정확한 미납액을 확인해야 합니다.

6.3. 토지거래 허가구역

외국인 투자자의 경우, 토지 거래 시 허가 절차가 필요하며, 지정 기간(2025.08.26.~2026.08.25.)을 유의해야 합니다. (국내 투자자에게는 직접적인 영향이 적음)

7. 종합 의견

본 물건은 숭의역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 주변 생활 편의시설이 잘 갖추어진 입지입니다. 그러나 '대항력있는 임차인'의 보증금 인수 가능성(240,000,000원)과 미납 관리비 발생 등의 잠재적 리스크가 상당하여, 정확한 권리 분석 및 현장 조사를 통한 면밀한 검토가 반드시 선행되어야 합니다. HUG 인수조건 변경 및 말소동의 확약서 제출 등의 특이사항은 긍정적인 요인으로 작용할 수도 있으나, 복잡한 권리 관계를 야기할 수 있으므로 주의 깊은 판단이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 숭의역 역세권의 우수한 교통 환경

* 안정적인 주거 지역 및 생활 인프라

* 일반상업지역 지정으로 인한 잠재적 개발 가능성

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가(202,000,000원)를 기준으로 하되, '대항력있는 임차인'의 보증금 인수 가능성(240,000,000원)과 미납 관리비 등의 제반 리스크를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

'인수 보증금'을 제외하고 계산한다는 원칙에 따라, 본 건의 경우 '대항력있는 임차인' 관련 불확실성이 큰 점, 미납 관리비 발생 가능성 등을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

감정가를 기준으로 약 70~85% 수준인 140,000,000원 ~ 170,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권고합니다. 최종 입찰가 결정 시에는 반드시 추가적인 현장 조사, 관리사무소 확인, 법률 전문가 상담을 통해 모든 리스크를 재확인한 후에 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.