나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1476 [1] 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 1626-24 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대청감정 · 평가일 2026.01.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 소재 "장경리해변 야영장" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 장경리해수욕장 및 야영장, 음식점, 팬션 및 숙박시설, 농경지 임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 또는 본건 인근까지 제반 차량 접근 가능하며, 인근의 "영흥로" 로변에 버스정류장이 소재하나, 운행빈도 등을 고려할 때 제반 대중교통사정은 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1)은 띠모양의 부정형 토지로서, 묵전 상태이고, 기호(2)는 사다리형 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 기호(4)는 근린생활시설(기호(2)) 건부지의 부속토지로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1)은 지적도상 북동측으로 로폭 약 4미터 내외의 도로에 접하나, 현황은 "맹지"이고, 기호(2)는 북서측으로 로폭 약 8미터 내외의 왕복2차선 도로 접하며, 기호(4)는 기호(2)를 이용하여 출입 가능하며, 현황 남측으로 노폭 약 2미터 내외의 농로와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(관광형), 가축사육제한구역(2022-04-27) (모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

기호(1) 토지 지상에 제시외 수목 ㉠(조경수: 소나무 등, 약 8그루)이 식재되어 있으나, 소유자는 불명임.

공부와의 차이

기호(1) 토지의 지목은 공부상 "도로"이나, 현황은 "묵전" 상태이며, 기호(4) 토지의 지목은 공부상 "전"이나, 현황은 "부속토지"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

자세한 임대차 관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 3층 건물로서, 외 벽 : 외장석재붙임 및 페인팅 마감 등, 내 벽 : 1,2층은 내부 및 일부 외벽 1면을 철거후 공사 중단된 상태이며, 3층은 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창 호 : 샷시 창호 등임. (사용승인일 : 2003년 12월 05일)

이용상태

1,2층은 일반건축물대장상 근린생활시설(일반음식점)이나, 현황 내부(인테리어 및 건물 4면 의 내.외벽 중 한면 철거) 철거 후 공사 중단된 상태이며, 3층은 일반건축물대장 및 현황 생활숙박시설(5호)이며, 장기간 방치된 상태임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 3층(생활숙박시설) 심야전기보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 <건물개황도> 및 <사진용지>와 같이 부합물 및 종물로 판단되는 제시외건물 ㉡~㉣이 소재함.

공부와의 차이

공부와 별 차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호(3) 건물은 증축허가 등을 득하여 건물 1,2층 내부 철거후 장기간 공사 중단된 상태로 탐문조사 되었으며, 자세한 임대차관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 목록4.토지는 농지취득자격증명 제출요함(미제출시 보증금 미반환).
-목록1.토지는 공부상 지목이 ‘도로’이나 현항 ‘묵전’상태이고, 지적도상 북동측으로 노폭 약4미터 이내의 도로에 접하나 현황 ‘맹지’임.
-목록1.토지상의 제시외 수목(조경수: 소나무등 약 8그루)은 소유자 불명으로 매각 제외함.
-목록2.토지는 목록3 건물의 건부지로 이용 중이고, 지상에 공사를 위해 설치된 구축물(펜스)은 소유자 불명으로 평가 및 매각에서 제외함.
-목록3.건물 중 1,2층은 일반건축물대장상 근린생활시설(일반음식점)이나 현황 내부철거(인테리어 및 건물 4면 중 1면 철거)후 공사가 중단된 상태이고, 3층은 일반건축물대장 및 현황 ‘생활숙박시설(5호)’로 장기간 방치된 상태로 보임.
-목록3 건물의 부합물 및 종물로 판단되는 제시외 건물 발코니, 계단실, 보일러실은 평가 및 매각에 포함함.
-목록3.건물 옥탑에 설치된 소유자 불명의 통신설비(안테나)는 평가 및 매각에서 제외함.
-본건 건물은 관할행정청으로부터 증축신고 및 착공신고를 득하였고 건물 일부 철거후 공사가 중단된 상태로 보이고 자세한 사항은 감정평가서 기재 참조
-목록4.토지는 공부상 지목이 ‘전’이나 현황 ‘도로’로 목록2.토지를 통하여 출입이 가능하고, 목록2.토지의 부속토지로도 이용 중이어서 이를 감안하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경1476 (1)

소재지: 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 1626-24

용도: 근린시설

감정가: 695,883,800원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 인OOOOOOOOO (인천원예농업협동조합)

1.2. 면적 정보

토지면적: 642.00㎡ (약 194.21평)

건물면적: 420.34㎡ (약 127.18평)

건물 제시외면적: 61.50㎡ (발코니, 계단실, 보일러실 - 매각 포함)

2. 토지 현황

2.1. 토지 정보

총 토지 면적: 642.00㎡ (약 194.21평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

2.2. 필지별 현황

* 목록1. 토지: 공부상 지목은 ‘도로’이나 현황 ‘묵전’ 상태. 지적도상 북동측으로 노폭 약4미터 이내의 도로에 접하나 현황 ‘맹지’임. 해당 토지상의 제시외 수목(조경수: 소나무 등 약 8그루)은 소유자 불명으로 매각 제외함.

* 목록2. 토지: 목록3 건물의 건부지로 이용 중. 지상에 공사를 위해 설치된 구축물(펜스)은 소유자 불명으로 평가 및 매각에서 제외함.

* 목록4. 토지: 공부상 지목이 ‘전’이나 현황 ‘도로’로 이용 중. 목록2. 토지를 통하여 출입이 가능하고, 목록2. 토지의 부속토지로도 이용 중임을 감안하여 평가함.

3. 건물 현황

3.1. 건물 개요

건물 연면적: 420.34㎡ (약 127.18평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층 건물

사용승인일: 2003년 12월 05일

3.2. 건물 이용 상태

* 1,2층: 일반건축물대장상 근린생활시설(일반음식점)이나, 현황 내부 철거(인테리어 및 건물 4면 중 1면 철거) 후 공사가 중단된 상태임.

* 3층: 일반건축물대장 및 현황 ‘생활숙박시설(5호)’로 장기간 방치된 상태로 보임.

* 본건 건물은 관할행정청으로부터 증축신고 및 착공신고를 득하였으나, 건물 일부 철거 후 공사가 중단된 상태로 확인됨.

* 목록3 건물의 부합물 및 종물로 판단되는 제시외 건물 발코니, 계단실, 보일러실은 평가 및 매각에 포함함.

* 목록3. 건물 옥탑에 설치된 소유자 불명의 통신설비(안테나)는 평가 및 매각에서 제외함.

4. 입지조건

4.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 소재 "장경리해변 야영장" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 장경리해수욕장 및 야영장, 음식점, 팬션 및 숙박시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통시 됨.

4.2. 교통 상황

제반 차량 접근 가능하며, 인근의 "영흥로" 로변에 버스정류장이 소재하나, 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 사정은 다소 불편함.

4.3. 주변 시설

* 관광 시설: 장경리해수욕장, 장경리해변 야영장, 십리포해수욕장 등이 인접함.

* 편의 시설: 영흥수협, 편의점, 식당, 펜션 및 숙박시설 등이 다수 소재함.

* 교육/공공 시설: 영흥초등학교, 영흥 119 안전센터 등이 위치함.

* 기타: 에너지파크, 수산물 직판장, 통일사 등 관광 명소가 주변에 위치함.

4.4. 혐오 시설 유무

주변 지역은 관광지 및 자연 녹지 지역이 주를 이루며, 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 파악되지 않음.

5. 권리분석

5.1. 등기부 현황

* 매각으로 인해 말소기준권리인 2024년 01월 12일 접수(을5) 인천원예농업협동조합의 근저당권(444,000,000원) 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

* 총 채권액(등기부채권 총액): 510,000,000원.

5.2. 임차인 현황

* 임차인: (주)코킹아일랜드, 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024년 02월 28일

* 대항력: 없음

* 주의: 상기 임차인은 대항력이 없으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 인수 여부 및 지급 조건 등을 추가 확인하시기 바랍니다.

5.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

5.4. 총 인수 보증금

* 0원

6. 상권분석

본건은 영흥도 장경리해변 인근에 위치하며, 관광객 및 숙박 시설 수요가 예상되는 지역임. 1,2층 근린생활시설(일반음식점)은 공사 중단 상태이며, 3층 생활숙박시설은 장기간 방치되어 있어 즉시 영업은 불가능한 상태임. 주변에 해수욕장, 야영장, 펜션, 식당 등이 밀집해 있어 관광 상권으로서의 잠재력은 보유하고 있으나, 현재 건물의 상태가 활용 가치를 저하시키는 요인으로 작용함.

7. 생활정보

* 주변 편의시설: 장경리해수욕장, 야영장, 식당, 펜션, 편의점, 마트 등이 다수 소재함.

* 의료 시설: 영흥 119 안전센터 등이 위치함.

* 교통: 버스 정류장이 있으나 운행 빈도가 낮아 자가용 이용이 더 편리함.

8. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무: 목록4. 토지 관련하여 농지취득자격증명 미제출 시 입찰 보증금 미반환되는 치명적인 리스크가 존재함.

* 건물 상태: 1,2층 공사 중단 및 3층 장기간 방치 상태로, 대규모 보수 또는 신축 비용 발생 예상.

* 도로 접근성: 목록1. 토지가 현황 '맹지'로, 일부 토지의 접근성에 제한이 있을 수 있음.

* 공부와의 차이: 목록1. 토지의 지목은 '도로'이나 현황 '묵전'이며, 목록4. 토지는 공부상 '전'이나 현황 '도로'로 이용되는 등 공부와 현황이 상이하여 추가 확인 필요.

* 제시외 물건: 수목, 펜스, 안테나 등 일부 제시외 물건은 매각 제외되어 낙찰자의 별도 처리가 필요함.

9. 종합 의견

본 물건은 영흥도 장경리해변 인근의 근린시설 및 생활숙박시설로 활용 가능한 건물과 토지 일괄 매각 건입니다. 감정가는 6억 9천여만 원이나, 건물은 현재 공사 중단 및 장기간 방치 상태로 상당한 재정비 비용이 예상됩니다. 특히, 목록4. 토지에 대한 농지취득자격증명 제출 의무는 반드시 확인 및 이행해야 하는 중대한 사항입니다. 주변 환경은 관광지로서의 잠재력이 있으나, 현재 건물 상태와 일부 토지의 맹지 등 제반 리스크를 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

10. 투자 포인트

* 입지: 영흥도 주요 관광지인 장경리해변 인근에 위치하여 향후 관광 활성화 시 잠재적 가치 상승 기대.

* 토지 면적: 642.00㎡ (약 194평)의 넓은 토지를 확보하고 있음.

* 용도: 근린생활시설 및 생활숙박시설로 복합 활용 가능.

* 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 깨끗한 권리 상태.

11. 예상 입찰가

본 물건은 현재 공사 중단 및 장기간 방치된 건물 상태, 농지취득자격증명 제출 의무 등 명확한 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 점과 향후 예상되는 대규모 건축 비용, 주변 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 60% ~ 70% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 417,530,280원 ~ 486,518,660원.

(상기 예상 입찰가는 순수 추정치이며, 현장 조사 및 추가적인 법률/건축 전문가 상담을 통한 정밀 분석이 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.