나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511685 [1] 인천광역시 서구 원당동 807-1 백산그린빌 2동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대양촌 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 서구 원당동 소재 '인천창신초등학교' 서측 인근에 위치하며 주변은 다세대주택, 학교, 임야 및 근린생활시설 등이 혼재하는 성숙중인 주택지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본 건 까지의 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 인천지하철1호선 '신검단중앙역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 경사스라브지붕 5층 건물 내 제3층 제302호로서,
외벽 : 미장스톤 등 마감.
창호 : 새시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 자루형의 토지로서 다세대주택 부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 동측의 '고산후로'를 통하여 인근지역과의 연계가 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(원당구획정리), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-31)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511685 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 우OOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 원당동 807-1 백산그린빌 2동 3층302호

용도: 다세대주택

건물면적: 42.82㎡ (약 12.95평)

토지면적: 27.94㎡ (약 8.45평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 평가 정보

감정가: 115,000,000원

1.4. 건축물 현황

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 경사스라브지붕 5층 건물 내 제3층 제302호

외벽: 미장스톤 등 마감

창호: 새시 창호

이용상태: 다세대주택으로 이용 중

설비내역: 기본적인 전기, 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 인천광역시 서구 원당동 소재 '인천창신초등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 학교, 임야 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 또한, 인천지하철1호선 '신검단중앙역'이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 동측의 '고산후로'를 통해 인근 지역과의 연계가 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리: 인천지방법원 2023카단1264 (주식회사 케이비국민카드 가압류, 2023-09-27 접수)

본 건의 매각으로 인해 등기부상 모든 권리(가압류, 압류 등)는 소멸될 예정입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

자료상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 이동우

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-02-10

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 제공된 정보상 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 명확하지 않더라도 법적 권리 관계는 존재하므로 주의가 필요합니다.

3.5. 등기부 총 채권액

등기부채권 총액: 25,994,678원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 지역은 다세대주택 및 학교, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 성숙된 주택지대로서 주거 환경이 안정적으로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인천창신초등학교가 인근에 위치하여 교육 접근성이 양호합니다. 인천지하철1호선 '신검단중앙역'을 이용할 수 있으며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 주거 환경

주변에 학교와 주택 단지가 있어 비교적 조용하고 안정된 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 건은 토지거래허가구역에 해당합니다. (외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.) 이는 특정 조건 하에 토지 거래 시 허가가 필요함을 의미합니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

대항력 있는 임차인 이동우 씨가 존재합니다. 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 실제 계약 관계 및 법적 효력에 대한 추가 확인이 필요하며, 이에 따른 법적 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 공동담보

본 건은 공동담보로 설정되어 경매에 나왔습니다. 이는 담보물의 가치 변동이나 다른 담보물의 경매 진행이 본 건에 영향을 미칠 가능성을 시사합니다.

6.4. 토지이용계획 및 제한사항

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 기타: 지구단위계획구역, 소로1류, 특수도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역 등 각종 법규 및 제한사항이 존재합니다.

6.5. 주변 시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 원당동에 위치한 다세대주택으로, 신검단중앙역 인근의 주거지 내에 자리하고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 무난한 편입니다. 권리 분석상으로는 모든 권리가 소멸될 예정으로 비교적 깨끗한 권리 상태를 기대할 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 토지거래허가구역이라는 점은 입찰 전 반드시 숙지해야 할 주요 리스크 요인입니다. 감정가는 1억 1천 5백만원이지만, 주변 유사 면적 다세대주택의 시세는 그보다 높을 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 인근 주거지 내 물건

* 권리관계 명확(말소기준 권리 이후 권리 소멸)

* 소형 면적으로 인한 실거주 및 투자 용이성

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 115,000,000원입니다.

주변 유사 면적(약 40-50㎡)의 다세대주택 시세를 고려할 때, 일반적인 시세는 1억 6천만원에서 1억 8천만원 수준으로 추정됩니다. 다만, 본 건은 건물 연식(등기부상 최초 소유권 이전 2012년경 추정)이 비교적 오래되었고, 대항력 있는 임차인(보증금/차임 0원) 및 토지거래허가구역 지정 등의 리스크 요인이 존재합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 감정가(115,000,000원)를 기준으로 하되, 임차인 문제와 토지거래허가 관련 비용 및 절차, 향후 활용 방안 등을 충분히 검토한 후 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 현재 시세 추정치를 고려한다면 1억 2천만원 ~ 1억 4천만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 리스크 해소 비용 및 재투자 가치를 면밀히 산정하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.