나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1504 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 2-169 삼성캐스빌 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동서 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '숭의4동행정복지센터' 남동측 인근에 위치하며
부근은 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 3층 301호로서,
외벽: 적벽돌 치장쌓기 마감.
창호: 하이샷시 창호입니다.

이용상태

'다세대주택' 입니다.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비를 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지를 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 로폭 약 6m, 4m 내외의 포장도로와 각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 고도지구(2024-12-30)(G.L+15m 이하(인천광역시 고시 제2024-435호))), 지구단
위계획구역(수봉 지구단위계획), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관
한 조례[2018.7.1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획
법>, 토지거래계약에관한 허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025.8.26.~
2026.8.25.)), 도시관리계획 입안중(2025-07-18).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상처리하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1504 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 2-169 삼성캐스빌 3층 301호

용도: 다세대주택

감정가: 88,000,000 원

1.3. 면적 정보

토지 면적: 18.36㎡ (약 5.55평)

토지 지분: 18.36㎡ (약 5.55평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 41.60㎡ (약 12.59평)

건물 지분: 41.6㎡ (약 12.59평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '숭의4동행정복지센터' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 강

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2002-07-24

대항력: 있음

비고: 임차인의 전입일자가 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.2. 등기부 현황

말소기준권리: 2013-07-30 접수된 남인천농업협동조합의 근저당권

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 임차인의 대항력은 별도 고려 필요)

등기부채권 총액: 85,792,685원

3.3. 권리분석 요약

본 건은 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력있는 임차인이 존재하므로, 임차인의 권리 관계를 반드시 확인하고 인수 여부를 판단해야 합니다. 본 건의 경우, 인수되는 보증금은 0원으로 분석되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 거래 사례 분석

최근 매매 사례들을 분석한 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 다세대주택 거래가 있었습니다.

- 신영아트빌(248-164) (2003년식, 61.48㎡): 6,370만원 거래 (2026년 5월)

- 동은히딩크빌 (2002년식, 34.39㎡): 7,200만원 거래 (2026년 5월)

- 숭의빌라 (2002년식, 50.98㎡): 3,600만원 거래 (2026년 5월)

4.2. 감정가 대비 시세 분석

본 건의 감정가는 8,800만원으로, 건물 면적 41.60㎡ (약 12.59평) 기준 평당 약 698만원 수준입니다.

최근 거래 사례들을 보면, 거래된 다세대주택의 면적당 가격은 약 70.6만원/㎡ ~ 209.4만원/㎡ (평당 약 233만원 ~ 692만원) 수준으로 나타납니다.

감정가는 최근 거래 사례 중 높은 가격대의 시세와 유사한 수준으로 평가되었습니다. 다만, 건물 연식 (주택건축물대장상 1976년)을 고려할 때, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 3층 301호이며, 외벽은 적벽돌 치장쌓기, 창호는 하이샷시입니다.

급배수 및 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

본건은 주거 지역 내에 위치하고 있으며, 주변에 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설이 소재합니다. 상세한 편의시설 및 혐오시설 정보는 별도 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력있는 임차인

임차인 강 씨는 2002년 2월 24일 전입하여 대항력이 있으며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 금액이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다. 임차인과의 명도 협상이 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 준주거지역, 고도지구(G.L+15m 이하), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당됩니다.

또한, 2025년 8월 21일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등에 한해 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

2025년 7월 18일 기준으로 도시관리계획 입안 중에 있어 향후 토지 이용에 변동이 있을 수 있습니다.

6.3. 건물 노후도

건축물 표제부상 최초 사용 승인일이 1976년으로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 다세대주택으로, 역세권은 아니지만 차량 접근 및 버스 이용이 가능한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 8,800만원이며, 주변 시세 대비 적정 수준으로 보입니다.

하지만, 대항력있는 임차인이 존재하며, 보증금이 0원이라는 특이사항은 명도 및 권리 관계 분석에 있어 매우 중요한 고려 요소입니다. 또한, 건물 연식이 오래된 점과 토지이용계획상 제한사항 및 도시관리계획 입안 중인 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 인천 미추홀구 숭의동이라는 지역적 이점

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가 (단, 임차인 리스크 감안 필요)

* 차량 접근 용이 및 버스정류장 인접

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 8,800만원입니다. 인수 보증금은 0원으로 파악되나, 대항력 있는 임차인 존재로 인한 명도 및 법적 리스크를 고려해야 합니다. 또한, 건물 연식 (1976년)을 감안할 때, 주변 신축 다세대 주택과의 시세 차이를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

이에, 임차인 리스크 및 건물 노후도를 감안하여 감정가의 약 70% ~ 80% 수준인 6,000만원 ~ 7,000만원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

특히, 임차인과의 명도 협상 결과에 따라 입찰가를 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

최종 예상 입찰가: 70,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.