나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1480 [1] 인천광역시 남동구 간석동 37-193 지층비02호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 ""간석3동 행정복지센터"" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 동종 유형의 다세대주택 등이 밀집되어 있는 주거지역으로서, 제반 주위 환경은
대체로 양호한 편임.

교통상황

본건까지 소형 차량의 접근은 가능하나 그 외 차량은 인접지까지 접근이 가능한 상태이며,
인근에 노선버스정류장이 소재하고 근거리에 간석오거리역(인천지하철1호선)이 소재하는 등
대중교통 사정은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제지층 제비02호로서,

외벽 : 적벽돌 치장쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.(구조는 후첨 ""내부구조도"" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에
관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경1480 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 간석동 37-193, 지층 비02호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 45,000,000원

* 토지 면적: 10.33㎡ (약 3.12평)

* 토지 지분: 10.33㎡ (약 3.12평)

* 건물 면적: 31.07㎡ (약 9.39평)

* 건물 지분: 31.07㎡ (약 9.39평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 농OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "간석3동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 동일한 유형의 다세대주택 등이 밀집한 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

소형 차량의 접근은 가능하나, 대형 차량의 경우 인접지까지만 접근이 가능한 상황입니다. 인근에 노선버스정류장이 있으며, 가까운 거리에 간석오거리역(인천지하철 1호선)이 소재하여 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 건물은 북서측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21 ~ 2026-08-25, 외국인 등에 한함)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2019년 12월 27일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(채권최고액 14,400,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 소유권 이전, 가압류, 임의경매 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 27,150,000원

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대사항: 미상 (주의 필요)

이 물건에는 임차인이 존재할 수 있으나, 보증금 및 차임 등 구체적인 임대차 관계가 확인되지 않았습니다. 따라서 명도 진행 시 임차인과의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 및 지역 특성

본건이 위치한 지역은 다세대주택이 밀집된 주거 지역으로, 유사한 형태의 건물들이 다수 분포하고 있습니다. 주거 환경은 전반적으로 양호한 편입니다.

4.2. 상권 형성

간석오거리역 인근으로, 역세권의 이점을 가지는 상권이 형성되어 있습니다. 다만, 본건 자체는 주택 용도이므로 직접적인 상업 활동보다는 배후 주거 수요에 기반합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에는 간석3동 행정복지센터가 위치하며, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설(마트, 편의점 등)은 도보 거리 또는 대중교통 이용으로 접근 가능합니다.

5.2. 교통

인천지하철 1호선 간석오거리역을 통해 시내외로의 이동이 용이하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.3. 주거환경

다세대주택 밀집 지역으로서 조용한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 현황 미상

임차인의 보증금 및 차임 정보가 확인되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 건물 노후화

본건 건물은 1994년에 준공되어 약 30년이 경과되었습니다. 향후 유지보수 및 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 협소한 토지 지분

건물 연면적 대비 토지 지분(10.33㎡)이 매우 협소하여, 향후 건물 증축, 재건축 또는 토지 관련 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

6.4. 토지거래허가구역

외국인이 매수할 경우 토지거래 허가를 받아야 하는 구역에 해당됩니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 남동구 간석동에 위치한 다세대주택으로, 인천지하철 1호선 간석오거리역과 인접하여 교통이 편리하고 주거 환경이 양호한 편입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸 예정으로 비교적 명확합니다. 하지만 임대차 현황이 미상이며, 건물 준공 연도가 오래되었고 토지 지분이 매우 협소하다는 점은 고려해야 할 리스크 요인입니다. 지하층이라는 점도 실거주 또는 투자 관점에서 장단점으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 간석오거리역을 통한 우수한 대중교통 접근성.

* 명확한 권리 관계: 인수되는 권리가 없어 명도 부담이 적음.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소액 투자자에게 적합할 수 있음.

9. 예상 입찰가

최근 인근 지역의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 면적, 건축 연도, 층수 등에 따라 평당 시세가 약 524만원에서 882만원까지 분포하고 있습니다.

본건은 건물 면적 31.07㎡(약 9.39평)이며, 1994년 준공된 지하층 다세대주택입니다. 유사한 면적대(34.65㎡)의 1991년식 주택이 5,500만원에 거래된 사례를 고려하면 평당 약 524만원 수준입니다. 이를 본건 면적에 적용 시 약 4,920만원의 시세가 추정됩니다.

하지만 본건은 지하층이고 토지 지분(10.33㎡)이 매우 협소하며, 건물 준공 연도도 비교적 오래되었다는 점을 감안해야 합니다.

감정가 4,500만원은 이러한 점들을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

현 시세 및 물건 특성을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 4,500만원을 기준으로 하여, 4,000만원에서 4,800만원 사이에서 결정하는 것을 권장합니다.

다만, 입찰 당시의 경쟁 상황 및 유찰 여부에 따라 유연하게 대응하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.