나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1401 [1] 인천광역시 부평구 부평동 756-233 서호카운티 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 인천지하철1호선 ""동수역"" 남서측 인근에 위치하고
주위는 아파트단지와 단독, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근) 콘크리트지붕 지상10층 건물 내 제3층 제303호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등,
창호 : 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

본건 기본적인 위생설비와 급수 배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등을 구비하고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 8필 일단의 가장형토지로서 업무시설 및 공동주택의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하여 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 부평동 756-233, -144, -146, -148, -219, -231, -232, -244 공히 준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)입니다.

공부와의 차이

공부와의 차이는 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서 을구 순위번호 3 주택임차권등기가 등재되어 있습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경1401 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 756-233 서호카운티 3층 303호

* 용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 공동주택)

* 감정가: 2억 2천 6백만원 (226,000,000원)

* 토지면적: 18.70 제곱미터 (약 5.66 평)

* 토지지분: 18.7033 제곱미터 (약 5.66 평)

* 건물면적: 77.69 제곱미터 (약 23.50 평)

* 건물지분: 77.69 제곱미터 (약 23.50 평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 이OO

* 특이사항: 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인 존재

1.1. 입지조건

* 1.1.1.위치 및 주변 환경

* 본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재, 인천지하철 1호선 동수역 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 아파트 단지와 단독, 다세대 주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 1.1.2.교통 상황

* 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 인천지하철 1호선 동수역을 이용할 수 있어 대중교통 접근성이 좋습니다.

* 1.1.3.토지 이용 계획 및 제한 상태

* 본건 토지는 준주거지역에 속해 있습니다.

* 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 상대 보호 구역, 과밀억제 권역에 해당합니다.

* 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래 계약에 관한 허가 구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다 (외국인 등 주택용도 취득 관련).

1.2. 권리분석

* 1.2.1.등기부 현황

* 소유권 보존 등기는 2019년 4월 11일에 이윤재 외 1명 명의로, 이후 공유자 전원 지분 이전 등기가 2019년 6월 24일에 김호찬 명의로 각 이루어졌습니다.

* 말소기준권리인 인천지방법원 2025타경1401 강제경매 개시결정 등기(채권자: 이OO, 채권액: 275,930,410원)보다 선순위에 해당하는 권리는 없습니다.

* 오케이저축은행의 가압류(29,808,099원)는 본 경매 절차에서 말소될 예정입니다.

* 1.2.2.임차인 현황 및 인수 권리

* 본건에는 을구 순위 3번으로 등기된 주택임차권(채권자: 이민욱)이 존재합니다.

* 해당 임차인은 2022년 1월 7일 전입 신고를 하였고, 2022년 5월 30일에 확정일자를 받았으며, 보증금은 2억 4천 5백만원 (245,000,000원)입니다.

* 본 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 등기사항전부증명서 및 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 명시되어 있습니다.

* 이는 해당 임차권이 말소되지 않고 매수인에게 인수됨을 의미하며, 만약 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 이민욱의 보증금 2억 4천 5백만원은 감정가 2억 2천 6백만원을 초과하므로, 배당만으로는 보증금 전액을 회수하기 어려울 것으로 예상됩니다. 따라서 매수인은 해당 임차인의 보증금 잔액을 인수할 가능성이 높습니다.

1.3. 상권분석

* 1.3.1.지역 특성

* 본건이 위치한 부평동 일대는 주거 지역(아파트, 단독/다세대 주택)과 근린생활시설이 혼합된 지역입니다.

* 상업 시설이 밀집된 중심 상권이라기보다는, 주거민을 위한 편의시설이 갖춰진 일반적인 지역 상권으로 파악됩니다.

* 1.3.2.시장 동향

* 인천지하철 1호선 동수역 인근으로, 역세권의 이점을 가지는 오피스텔입니다.

* 주변의 주거 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있으나, 단지 내 유사 면적 오피스텔의 공실률 및 임대료 수준을 추가적으로 파악할 필요가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 1.4.1.건물 정보

* 본 건물은 철근콘크리트 구조의 지상 10층, 지하 2층 건물이며, 본건은 3층 303호입니다.

* 외벽은 석재 붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 새시 창호로 마감되어 있습니다.

* 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기 설비를 갖추고 있습니다.

* 1.4.2.편의 시설 및 접근성

* 주거 지역 내 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 동수역(인천지하철 1호선) 이용이 편리하여 서울 및 수도권 지역으로의 이동이 수월합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 1.5.1.인수되는 임차 보증금

* 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 2억 4천 5백만원이 매수인에게 인수된다는 점입니다.

* 이 금액은 감정가를 초과하며, 이는 매수인의 실질적인 총 투자 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

* 1.5.2.토지거래 허가 구역 지정

* 본건 토지는 2026년 8월 25일까지 토지거래 계약에 관한 허가 구역으로 지정되어 있습니다.

* 이로 인해 향후 부동산 거래 시 절차가 복잡해지거나 제한이 발생할 수 있으며, 특히 외국인의 주택용도 취득 시에는 허가를 받아야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 1.6.1.전반적 평가

* 본건은 인천지하철 1호선 동수역 역세권에 위치한 오피스텔로, 입지 조건은 양호한 편입니다.

* 다만, 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 선순위 임차인의 보증금이 감정가를 초과하여, 매수인의 실질적인 투자 부담이 매우 큰 물건입니다.

* 따라서, 예상되는 총 투자 비용(입찰가 + 인수 보증금)을 신중하게 계산하고, 시장 가치와의 비교 분석을 통해 수익성을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 1.7.1.수익성 분석

* 향후 임대 수익을 고려할 때, 현재 대항력 있는 임차인을 승계하여 임대료를 받는 방안을 고려할 수 있습니다.

* 역세권이라는 지리적 이점은 임대 수요 확보에 긍정적으로 작용할 수 있습니다.

* 다만, 인수되는 높은 보증금으로 인해 초기 투자 비용 회수에 상당한 시간이 소요될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 1.8.1.시세 분석 및 입찰가 제안

* 본건의 감정가는 2억 2천 6백만원 (226,000,000원)입니다.

* 그러나, 매수인에게 인수되는 임차인의 보증금이 2억 4천 5백만원 (245,000,000원)으로, 감정가를 초과하는 금액이므로, 매수인의 실질적인 총 투자 금액은 '입찰가 + 2억 4천 5백만원'이 됩니다.

* 현재 시세가 감정가 수준이라고 가정하더라도, 인수 보증금 때문에 입찰가가 감정가에 가깝게 결정될 경우 총 투자 비용이 시장 가치를 초과하여 손실이 발생할 가능성이 높습니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 인수되는 임차 보증금을 고려하여 매우 신중하게 산정해야 합니다.

* 본건의 경우, 인수되는 보증금(245,000,000원)이 감정가(226,000,000원)보다 높기 때문에, 합리적인 수익을 확보하기 위해서는 입찰가를 감정가보다 상당히 낮게, 예를 들어 1억 5천만원 ~ 1억 8천만원 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 1억 5천만원 ~ 1억 8천만원 (150,000,000원 ~ 180,000,000원)

* 총 예상 투자 비용 (최저 입찰가 기준): 약 3억 9천 5백만원 (150,000,000원 + 245,000,000원)

* 총 예상 투자 비용 (최고 입찰가 기준): 약 4억 2천 5백만원 (180,000,000원 + 245,000,000원)

* 본 입찰가는 매우 높은 인수 보증금 위험을 반영한 보수적인 추정치이며, 실제 시장 가치와 수익성 분석을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.