나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511844 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 5-28 해인아트빌3차 나동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그루감정 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "용정초등학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(제물포역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제3층 제301호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외 및 동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히, 준주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

본건은 '나동'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명세서

사건번호: 인천지방법원 2025타경511844 (1)

물건종별: 다세대주택

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 5-28 해인아트빌3차 나동 3층301호

건축년도: 2012년

총층수/해당층: 5층 중 3층

토지면적: 29.74㎡ (약 9.00평)

건물면적: 58.95㎡ (약 17.83평)

감정가: 1억 5,800만원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "용정초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(제물포역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

* 인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외 및 동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 경매 기본정보

본건은 인천지방법원에서 진행하는 부동산 강제경매 사건으로, 채권자는 서울보증보험입니다.

* 말소기준권리

말소기준권리는 2018년 6월 8일 접수된 주식회사포승유통의 근저당권입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 근저당, 압류, 강제경매 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리

본건과 관련하여 "SGI 인수조건 변경, 대항력있는임차인"이라는 특이사항이 있습니다.

집합건물 등기부 요약 상 한국토지주택공사의 주택임차권(을6)은 '말소'로 기재되어 있으나, 물건명세서에 따르면 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위번호 6번 주택임차권등기"로 명시되어 있습니다.

다만, 서울보증보험 주식회사로부터 해당 주택임차권등기 말소 동의 확약서가 2026년 1월 26일 제출되었다는 점을 고려해야 합니다.

"임대관계는 미상임"이라는 점과 관련 특이사항을 종합할 때, 실제 점유 관계 및 임차권의 인수 여부에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

현재 등기부 상으로는 '대항력 없음'으로 표기된 임차인이 있으나, 실제 인수될 보증금은 '인수 보증금 합계: 0원'으로 산정되어 있습니다. 그러나 물건명세서 상의 임차권 소멸 여부 불확실성으로 인해 주의가 요구됩니다.

* 주택임차인 현황

임차인: 서울보증보험주식회사(임차권자 한국토지주택공사)

보증금: 123,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2018-04-23

확정일자: 2018-04-03

대항력: 없음

4. 상권분석

* 주변 지역 특성

본건은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 지역에 위치하고 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 주변 시세 분석

최근 거래된 인근 다세대주택 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 신영아트빌(2003년식, 61.48㎡): 2026년 5월 7일, 6,370만원 거래. (㎡당 약 104만원)

* 동은히딩크빌(2002년식, 34.39㎡): 2026년 5월 6일, 7,200만원 거래. (㎡당 약 209만원)

* 숭의빌라(2002년식, 50.98㎡): 2026년 5월 4일, 3,600만원 거래. (㎡당 약 71만원)

본건(해인아트빌3차 나동 301호, 58.95㎡, 2012년식)의 감정가는 1억 5,800만원(㎡당 약 268만원)입니다.

주요 비교 사례인 신영아트빌(2003년식, 61.48㎡)의 거래가(6,370만원)와 비교했을 때, 본건의 감정가가 시세 대비 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 동은히딩크빌의 경우 면적 대비 높은 가격에 거래되었으나, 이는 특정 호수 또는 단지의 개별적인 요인일 수 있습니다. 숭의빌라의 거래가는 전반적인 시세 수준을 하회하는 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 편의시설

단지 주변에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 상세한 편의시설 정보는 추가 확인이 필요합니다.

* 교육시설

용정초등학교가 인근에 있어 초등 교육 환경이 양호합니다.

* 의료시설

주거 지역 특성상 기본적인 병원, 약국 등 의료 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 기타

본건은 '나동'이며, 건축물대장 상 해인아트빌3차는 2012년에 준공된 건물입니다.

6. 잠재적 리스크

* 미해결 임차권 문제: 등기부상 말소된 임차권이 물건명세서에 '소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있어, 실제 인수 부담 발생 가능성이 있습니다. SGI와의 복잡한 권리 관계 확인이 필수적입니다.

* 시세 대비 높은 감정가: 주변 유사 물건의 최근 거래가 대비 본건의 감정가가 높게 형성되어 있어, 낙찰 후 시세 차익을 확보하기 위한 전략적 입찰이 요구됩니다.

* 현장 조사 필수: '나동'임을 명시하고 있으며, 임대 관계가 미상으로 표기되어 있어 실제 점유자 및 상태 파악을 위한 철저한 현장 조사가 선행되어야 합니다.

* 토지이용계획 상 제한: 준주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 외국인 토지거래계약허가구역(지정기간 2025.8.26.~2026.8.25.) 등의 제한 사항이 있습니다.

* 주변 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 특별히 언급된 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 비교적 신축(2012년 준공)인 다세대주택입니다. 제물포역 인근에 자리하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

가장 큰 쟁점은 권리 분석에서의 복잡성입니다. 등기부상 말소된 임차권이 물건명세서에 '소멸되지 않는 권리'로 기재되어 있어, 낙찰자가 임차권 문제를 해결해야 할 가능성이 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계'는 0원으로 되어 있으나, SGI와의 조건 변경 및 임차권 말소 동의 확약서 제출 사실 등을 종합적으로 고려할 때, 이에 대한 법률적 검토와 현장 조사를 통한 정확한 파악이 반드시 필요합니다.

주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점도 투자 시 고려해야 할 중요한 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 미결 임차권 문제 해결 시 시세차익 가능성: 복잡한 권리 관계가 명확히 정리되고 인수 부담이 없다면, 시장 가격 대비 낮은 금액으로 취득하여 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 역세권 입지: 제물포역 및 버스정류장 이용이 편리하여 임대 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

* 신축급 건물: 2012년 준공으로 건물 노후도가 낮아 비교적 안정적인 주거 가치를 유지할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 5,800만원입니다.

주변 다세대주택의 최근 거래 사례(2026년 5월)를 분석한 결과, 본건과 유사한 조건의 신영아트빌(2003년식, 61.48㎡)이 6,370만원(㎡당 약 104만원)에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가(㎡당 약 268만원) 대비 현저히 낮은 수준입니다.

가장 큰 변수인 임차권 인수 문제에 대한 불확실성(대항력 없음 vs 소멸되지 않는 권리)과 SGI 인수조건 변경 사항을 감안할 때, 매우 보수적인 접근이 필요합니다. '인수 보증금 합계'가 0원이라는 점을 기준으로 하되, 임차권 관련 위험 부담을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

이러한 요인들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가 범위를 감정가의 60% ~ 70% 수준으로 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 9,500만원 ~ 1억 500만원

이는 임차권 인수 부담이 직접적인 금전 부담으로 이어지지 않는다는 가정하에 산정한 보수적인 범위이며, 실제 입찰 시에는 법률 전문가의 명확한 권리 분석 자문과 철저한 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.