나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1523 [1] 인천광역시 서구 마전동 1132-10 모카빌 104동 4층404호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 마전동 소재 ""마전고등학교"" 남동측 인근에 위치하는 부동산
이며, 인근은 아파트단지 및 다세대주택, 단독주택이 혼재하며, 이를 배후지로 한 각종
생활편익시설 산재되어 있어 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 전반적인 교통여건
은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건중 제4층 제404호로서,
외벽: 화강석타일붙임, 드라이비트마감.
내벽: 벽지마감 및 타일붙임 등.
창호: 하이샷시 이중창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형연립주택)으로 이용중임.

설비내역

난방시설, 전기설비, 위생설비, 승강기시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형연립주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 남동측으로 외곽공도와 접하며, 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭20m~25m)(접합), 중로2류(폭15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 성장관리권역, 토지구획정리사업지구, 토지거래계약에관한허가구역.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

물건 비고

-도시형생활주택(단지형연립주택)으로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1523 (1)

소재지: 인천광역시 서구 마전동 1132-10 모카빌 104동 4층404호

용도: 연립주택 (도시형생활주택(단지형연립주택))

감정가: 149,000,000원

면적:

* 토지면적: 75.16㎡ (약 22.74평)

* 토지지분: 75.15625㎡ (약 22.74평)

* 건물면적: 65.69㎡ (약 19.87평)

* 건물지분: 65.69㎡ (약 19.87평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건중 제4층 제404호

준공년도: 2016년 5월 (사용승인일 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 마전동 소재 ""마전고등학교"" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택이 혼재되어 있으며, 이를 배후지로 하는 각종 생활편익시설이 산재되어 있어 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 인접 도로상태

본건 남서측 및 남동측으로 외곽 공도와 접하며, 도로 상태는 보통입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 7월 19일 접수된 농협은행주식회사 근저당권 (을3)

* 낙찰 후 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.)

* 총 채권액: 162,000,000원 (등기부채권 총액 기준)

* 임차인 현황

* 임차인: 박

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-10-04, 대항력: 없음 (주의 필요)

* 임차인: 박

보증금: 20,000,000원, 차임: 500,000원, 전입일자: 2025-03-24, 확정일자: 2025-03-25, 배당신고일자: 2025-10-21, 대항력: 없음 (주의 필요)

인수 보증금 합계: 0원

* 상기 임차인들은 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 임대관계 미상으로 표기된 부분 및 실제 임대차 관계는 현장 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거지역에 위치하고 있으며, 주변에 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하여 주거 배후 수요가 형성되어 있습니다. 이를 기반으로 하는 각종 생활편익시설들이 인근에 산재하고 있어 안정적인 상권 형성이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설

인근에 마전고등학교가 위치하고 있으며, 각종 생활편익시설(마트, 병원, 은행 등) 이용이 편리한 주거 밀집 지역입니다.

* 주거 환경

다양한 형태의 주거시설이 혼재된 지역으로, 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 설정되어 있는 물건입니다.

* 임대 관계 미상: 등기부상에는 임차인 정보가 있으나, 실제 정확한 임대 관계 및 명도 관련 사항은 추가 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭20m~25m)(접합), 중로2류(폭15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 성장관리권역, 토지구획정리사업지구, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

* 혐오시설 유무: 인근 지역에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 마전동에 위치한 도시형생활주택(단지형연립주택)으로, 비교적 양호한 주거 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조이며, 2016년 준공되어 연식 대비 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 인수되는 부담이 적다는 장점이 있습니다. 현재 감정가 1억 4,900만원 대비 주변 실거래가를 고려할 때, 시세 대비 상당한 가격 메리트가 있을 것으로 판단되어 적극적인 투자를 고려해볼 만한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 높은 가격 메리트: 감정가(149,000,000원) 대비 주변 실거래가(65.69㎡ 기준 시세 약 3.3억~3.6억원 수준으로 추정)와의 큰 격차로 인한 시세 차익 기대 가능성이 높습니다.

* 안정적인 주거 입지: 학교 및 생활편익시설이 인근에 위치하여 안정적인 주거 수요 확보가 가능합니다.

* 명확한 권리관계: 인수되는 권리사항이 없어 명도 관련 불확실성을 최소화할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 (2025년 3월 마전동 소재 연립주택, 전용면적 51.58㎡, 2억 6,500만원 거래, 평당 약 513만원)를 기준으로 볼 때, 본건(전용면적 65.69㎡)의 시장 가치는 약 3억 3천만원 이상으로 추정됩니다. 현재 감정가는 1억 4,900만원으로, 이는 시세 대비 매우 낮은 수준입니다.

이러한 시세 분석과 감정가를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 170,000,000원으로 제안합니다. 이 가격은 감정가 대비 소폭 상승한 수준으로, 시세 차익을 극대화하면서도 경매 성공 가능성을 높일 수 있는 전략적 입찰가입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.