나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경3323 [1] 경기도 남양주시 다산동 6143 다산현대프리미어캠퍼스 3층에이에이03-031호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 남양주시 다산동 소재‘도농고등학교’북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 주택, 공장 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 간선도로 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하4층/지상10층 내 제3층 제에이에이03-031호로서,
외벽 : 돌붙임, 커튼월 등 마감,
창호 : 알루미늄샷시 등 마감.

이용상태

지식산업센터로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 시스템냉난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서, 지식산업센터 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동,서,남,북측으로 각각 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(남양주 다산진건 공공주택지구)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2012-11-29)(도농고등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(도농2초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

일련번호(2): 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(남양주 다산진건 공공주택지구)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2012-11-29)(도농고등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(도농2초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2012-11-29)(도농고등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 남양주지원 2025타경3323 (1)

* 소재지: 경기도 남양주시 다산동 6143 다산현대프리미어캠퍼스 3층 에이에이03-031호

* 용도: 지식산업센터

* 감정가: 5억 6,300만 원

* 토지면적: 28.22제곱미터 (약 8.54평)

* 토지 지분: 28.2239제곱미터

* 건물면적: 117.87제곱미터 (약 35.66평)

* 건물 지분: 117.874제곱미터

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 국민은행 (등기부 요약 기준)

* 특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대상 물건은 경기도 남양주시 다산동 ‘도농고등학교’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 주택, 공장 등이 소재하는 지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 간선도로 등이 소재하여 교통 여건은 보통임. 지하철 8호선 다산역이 도보 약 15~20분 거리에 위치하며, 경의중앙선 도농역은 약 2km 떨어져 있음.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하 4층/지상 10층 건물 내 제3층 에이에이03-031호임. 외벽은 돌붙임, 커튼월 등 마감이며, 창호는 알루미늄 샷시 등 마감되었음.

* 건물 이용 상태: 현재 지식산업센터로 이용 중임.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 시스템 냉난방 설비, 소화전 설비, 화재 탐지 설비, 승강기 설비 등이 설치되어 있음.

* 토지 형상 및 이용 상태: 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로, 지식산업센터 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로 상태: 동, 서, 남, 북측으로 각각 폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 대상 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구)에 속하며, 대로, 중로 등 다양한 도로에 접해 있음. 또한 가축사육제한구역, 공공주택지구, 교육환경 보호구역(도농고등학교, 도농2초등학교), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등/주택 용도) 등의 규제를 받고 있음.

* 주변 시설: 단지 내 CGV 영화관, 대형 서점, 키즈카페, 볼링장, 다양한 식당 및 카페 등 상업, 문화, 여가 시설이 잘 갖추어져 있어 편리한 이용이 가능함. 현대프리미엄아울렛이 인접해 있어 상권 활성화가 기대됨. 주변에 혐오시설은 확인되지 않았음.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 7월 29일 접수된 국민은행 근저당권 (권리금액 금496,800,000원)이 말소기준권리가 되며, 본 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정임.

* 인수되는 권리: 현재 파악된 정보 상 인수되는 보증금은 0원임.

* 임차인 현황:

* (주)제이이엔알조은누리

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,300,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-08-22

* 확정일자: 2025-11-06

* 배당신고일자: 2025-11-06

* 대항력: 없음 (매수인이 인수하지 않음)

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 본 경매 절차 완료 후 명도 대상이 됨.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (2022-07-29)

* 근저당권 (국민은행, 2022-07-29, 말소기준권리)

* 소유권이전청구권 가등기 (김영건, 2025-02-05, 매매예약) - 말소 예정

* 가압류 (신용보증기금, 2025-07-28) - 말소 예정

* 3번 가등기 소유권이전청구권 가처분 (신용보증기금, 2025-08-13) - 말소 예정

* 가압류 (경기신용보증재단, 2025-08-14) - 말소 예정

* 임의경매개시결정 (국민은행, 2025-08-26) - 말소 예정

* 3번 가등기 소유권이전청구권 가처분 (경기신용보증재단, 2025-10-21) - 말소 예정

* 압류 (남양주시, 2026-05-15) - 말소 예정

* 등기부채권 총액: 998,446,490원 (매각으로 소멸되는 채권 총액)

4. 상권분석

* 다산현대프리미어캠퍼스는 남양주 다산신도시의 핵심 입지에 위치하며, 국내 최대 규모의 지식산업센터 중 하나임.

* 단지 내에는 CGV 영화관, 대형 서점, 다양한 F&B 시설, 키즈카페, 볼링장 등 쇼핑, 문화, 여가 시설이 집객되어 복합 상권으로서의 기능을 수행하고 있음.

* 맞은편 현대프리미엄아울렛(예정)과의 연계를 통해 랜드마크 상권으로서의 시너지 효과가 기대됨.

* 주변에 주거 단지 및 다른 업무 시설이 발달하고 있어 지식산업센터 및 상업 시설에 대한 배후 수요가 풍부함.

5. 생활정보

* 교육 시설: 도농고등학교, 도농2초등학교 등 교육 시설이 인근에 소재함.

* 교통: 다산역(8호선), 도농역(경의중앙선) 이용이 가능하며, 단지 주변으로 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리함.

* 편의 시설: 단지 내 상업 시설 외에 주변 상업 시설 이용이 용이하며, 현대프리미엄아울렛(예정)으로 인한 편의 증진이 예상됨.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 유동화 물건의 경우, 일반 경매 물건과 달리 특정 금융 기관이 채권을 관리하며, 이로 인해 일반적인 경매 절차와는 다소 다른 특성을 가질 수 있음.

* 토지이용계획 상 제한: 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등/주택 용도) 등 일부 제한 사항이 있으나, 본 물건은 지식산업센터로 주 용도가 상업/업무 목적이므로 실질적인 영향은 제한적일 것으로 보임.

* 복잡한 권리관계: 등기부등본 상 가등기, 가압류 등 다수의 권리가 등기되어 있었으나, 대부분 말소 예정으로 확인됨. 다만, 복잡한 권리 관계의 잔존 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 다산신도시에 위치한 대규모 지식산업센터 내 상가로, 우수한 입지 조건, 풍부한 편의시설, 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 건물 자체 규모가 크고 다양한 시설이 입점해 있어 지역 내 랜드마크로서의 역할을 하고 있으며, 향후 현대프리미엄아울렛 개점 등으로 상권 가치가 더욱 상승할 잠재력을 지니고 있습니다. 다수의 권리 사항이 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 임차인의 부담이 없어 명도 및 권리 관계 측면에서 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 다산신도시 개발의 수혜 지역에 위치한 대형 복합 상가 내 핵심 점포.

* 단지 내 및 인근 상업, 문화, 교통 시설 집중으로 인한 높은 유동인구 및 잠재 고객 확보 용이.

* 향후 현대프리미엄아울렛 개점 등 개발 호재로 인한 상권 가치 상승 기대.

* 매각으로 인한 권리 소멸로 명도 부담이 적고, 깔끔한 권리 승계 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 5억 6,300만 원입니다. 인수 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 유사 물건 시세, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 합리적인 입찰가를 산정해야 합니다. 권리 관계가 명확하고 잠재적 리스크가 적어 안정적인 투자가 가능할 것으로 예상되므로, 경쟁 입찰 상황 및 개인의 투자 전략에 따라 적정 수준에서 입찰가를 결정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.