나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72191 [1] 경기도 남양주시 별내동 1097 진영프라자주건축물제1동 1층 105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 으뜸감정 · 평가일 2025.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

감정평가 대상물건인 경기도 남양주시 별내동 소재 ""별내고등학교"" 서측 인근에 위치하
며, 주위는 대단위 아파트단지, 다세대주택 및 연립주택, 단독주택, 각급 학교, 근린생
활시설 및 생활편의시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

감정평가 대상물건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 일반 노선버스 정류장이 소재하여
대중교통 상황 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제7층건 내 제1층 제105호, 제106호, 제107호 및
제지하1층 제비101호, 제비102호로,

외벽 : 석재 붙임, 강화유리, 몰탈 위 페인팅 등 마감.
내벽 : 몰탈 위 페인팅, 일부 내부 인테리어 등 마감.
바닥 : 아스타일 등 마감.
창호 : 페어글라스 창호임.

이용상태

감정평가 대상물건 전체(기호(1) ~ 기호(5))는 ""근린생활시설""임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 화재 탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 지
하 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

감정평가 대상물건이 소재하는 토지는 사다리형의 토지로 ""제1종근린생활시설 건부지""로
이용 중임.

인접 도로상태등

감정평가 대상물건 남서측으로 노폭 약 30m 내외, 북서측으로 노폭 약 40m 내외, 북동측
으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로가 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(별내택지지구), 대로 1류(폭 35m~40m)(접합),
대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(보행자전
용도로)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역{가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률}, 배출시설설치제한지역{물환경보전법}, 성장관리권역{수도권정비계획법},
공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의 3 1호){수도법}, 택지개발지구(별내지구){택지
개발촉진법}, 토지거래계약에 관한 허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지
정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))).

공부와의 차이

감정평가 대상물건 중 기호(1) ~ (3)은 귀 제시목록 및 공부상 각각 개별 호수로 되어있
으나, 현장 조사 시 벽체 구분없는 근린생활시설로 되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임.

② 기타 : -.

물건 비고

1. 목록1~3번은 일괄매각임
2. 목록1~3번은 공부상 각각 개별 호수로 되어있으나, 현황 벽체 구분 없는 근린생활시설로 되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 남양주지원 2025타경72191 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 남양주시 별내동 1097 진영프라자주건축물제1동 1층 105호

용도: 근린상가

감정가: 2,027,000,000원

토지 면적: 32.96㎡ (약 9.97평)

건물 면적: 111.56㎡ (약 33.74평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항

본 물건은 공동담보로 진행되며, 목록 1~3번은 일괄매각 대상입니다. 공부상에는 각각 개별 호수로 등기되어 있으나, 현황은 벽체 구분 없이 하나의 근린생활시설로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 남양주시 별내동에 위치하며, 별내고등학교 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 대규모 아파트 단지, 다세대주택, 연립주택, 단독주택 등 주거지역과 각급 학교, 그리고 다양한 근린생활시설 및 생활 편의시설이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 접근성

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 일반 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

토지 형상은 사다리형으로, 제1종근린생활시설의 건부지로 이용 중에 있습니다.

물건지 남서측으로는 노폭 약 30m, 북서측으로는 약 40m, 북동측으로는 약 8m의 포장도로가 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(별내택지지구)으로 지정되어 있습니다.

대로 1류(35~40m), 대로2류(30~35m), 소로 1류(10~12m), 소로2류(8~10m) 등의 도로에 접해 있습니다.

가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역(수도법)에 해당합니다.

또한, 택지개발지구(별내지구)에 속하며, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인/주택 용도, 2025년 8월 26일 지정)으로 지정되어 있어, 향후 거래 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 1순위 근저당권 (2021년 5월 14일, 김천신용협동조합, 채권액 3,840,000,000원)이 말소기준권리이며, 이보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

근저당, 압류, 가압류, 가등기, 임의경매 등은 말소될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

현재 파악된 임차인은 고 씨로, 보증금 100,000,000원, 월 차임 8,000,000원이며, 2023년 11월 13일 전입(사업)하였습니다.

확정일자 및 배당신고일자 정보는 확인되지 않았으며, 대항력은 없는 것으로 기재되어 있습니다.

인수 보증금 합계는 0원으로, 경매 절차상 해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 것으로 보입니다.

주의: 임차인의 확정일자 및 배당신고일자가 없어 대항력이 없다고 판단되나, 혹시 모를 법적 쟁점 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 상권 특성

본 건이 위치한 별내동 일대는 대규모 아파트 단지 및 주택가와 인접하여 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

다양한 근린생활시설, 상업시설, 교육시설 등이 밀집해 있어 지역 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용합니다.

건물 자체는 근린생활시설로 사용되고 있어, 주변 주거민들을 대상으로 하는 업종에 적합할 것으로 보입니다.

4.2. 주변 편의시설 및 잠재적 수요

단지 내 및 인근에 마트, 병원, 은행, 학원, 식당 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 상권 이용객의 편의성이 높습니다.

대규모 주거단지를 배후로 하여 안정적인 고객 확보가 가능하며, 특히 1층 상가로서 접근성이 우수하여 유동인구를 흡수하기에 유리한 조건을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 이용 현황

건축물은 철근콘크리트 구조의 7층 건물이며, 본 건은 1층에 위치합니다.

내부적으로는 벽체 구분 없이 하나의 근린생활시설로 이용되고 있으며, 기본적인 위생, 급배수, 화재 탐지 및 경보, 소화전, 승강기, 지하 주차장 등의 설비가 갖추어져 있습니다.

외벽은 석재, 강화유리, 페인팅 등으로 마감되었고, 내벽은 페인팅 및 인테리어, 바닥은 아스타일로 마감되었습니다.

5.2. 건축물 정보

건축물 명칭은 "진영프라자"이며, 사용승인일은 2019년 9월 10일입니다.

건축물대장 상 주용도는 제1종근린생활시설입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

건축물대장 및 등기부상으로는 개별 호수로 등기되어 있으나, 현황은 벽체 구분 없이 통합된 상가로 이용 중입니다. 이는 향후 구분 등기 또는 내부 구조 변경 시 민원 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 토지이용계획상의 제약

토지이용계획상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 택지개발지구, 토지거래계약허가구역(외국인/주택 용도) 등에 속해 있어, 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 임차인 관련 리스크

해당 임차인(고 )은 대항력이 없으나, 확정일자 및 배당신고가 되어 있지 않아 배당을 받지 못할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6.4. 공동담보 및 높은 총 채권액

본 건은 공동담보로 진행되며, 등기부상 채권 총액이 40억 원을 초과합니다. 이는 경매 진행 과정에 영향을 줄 수 있는 요소이며, 최초 감정가가 이러한 채권액 대비 적정하게 책정되었는지 추가 검토가 필요합니다.

6.5. 혐오시설 조사

주변 지역에 대한 조사를 수행한 결과, 본 물건과 인접하여 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다. 물건지가 위치한 별내동 일대는 주거 및 상업, 교육 시설이 중심을 이루고 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 별내동의 중심 상업 지역에 위치한 근린상가로, 대규모 아파트 단지 및 주거 지역을 배후로 안정적인 고객 확보가 가능한 입지입니다.

1층 코너 상가로서의 높은 가시성과 접근성을 갖추고 있으며, 준주거지역 내 상업시설로서의 가치가 높습니다.

다만, 공부와의 현황 불일치, 토지이용계획상의 일부 제약, 공동담보 및 높은 채권 총액 등 고려해야 할 리스크 요인이 존재합니다.

임차인의 대항력은 없으나, 명도 과정에서의 변수 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

별내 신도시의 성장 잠재력과 함께 배후 주거단지의 풍부한 유동인구를 바탕으로 한 안정적인 임대 수익 기대.

1층 코너 상가로서의 뛰어난 접근성과 가시성.

주변 인프라(교통, 생활 편의시설)가 잘 갖추어져 있어 상권 활성화 가능성 높음.

일괄매각으로 인한 토지 및 건물 동시 취득으로 인한 효율성.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 2,027,000,000원입니다.

인수되는 보증금이 없으므로, 임차인의 명도 비용 및 내부 수리 비용, 공실 기간 등을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현재 감정가 대비 시세 및 주변 상가 거래 사례를 추가적으로 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준 (1,621,600,000원 ~ 1,824,300,000원)을 고려해 볼 수 있으나, 이는 현장 조사 및 최신 시세 확인 후 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.