나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경3293 [1] 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 387-4 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중산 · 평가일 2025.09.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 ""천마중학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는
대로변으로 각종 근린생활시설이 소재하고, 측후면은 단독주택, 소규모 공동주택 등이 혼재
하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 북동측 근거리에 경춘선
""천마산역""이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난함.

형태 및 이용상태

기호 1은 사디리형의, 기호 2는 세장형의 토지로서, 기호 1은 근린생활시설 건부지로,
기호 2는 도로로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 35 미터의 대로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 상대보호구역(2013-12-09)(천마중학교),
배출시설설치제하지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별
대책지역(1권역), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역
((2025-08-26지정)(국토교통부제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)).
기호 2 : 도시지역, 자연녹지지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 상대보호구역(2013-12-09)
(천마중학교), 배출시설설치제하지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역,
수질보전특별대책지역(1권역), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한
허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)).

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -.

건물감정평가요항표

건물의 구조

구 조 : 일반철골구조 콘크리트지붕 2층(기호 3)으로, (건물사용승인일 : 2018.10.01.
외 벽 : 판넬 마감 등
내 벽 : 판넬 마감 등
창 호 : 샷시 창호임

이용상태

근린생활시설 (1층 : 자동차 정비소, 2층 : 자동차 정비 사무실 등)로 이용중이며,
내부구조는 지적 및 건물 개황도 참조.

설비내역

급배수, 위생설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 참조(㉠,㉡).

공부와의 차이

본건 기호 3 건물은 공부상 묵현리 387-4, 묵현리 388-46 지상이나, 2018년 10월 12일 토지
합병으로 인하여 현황 묵현리 387-4 지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : -.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경3293 (1)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 387-4

용도: 제2종근린생활시설 (자동차 정비소, 사무실 등)

감정가: 1,701,457,450원

토지면적: 530.00㎡ (약 159.00평)

건물면적: 311.85㎡ (약 94.33평)

제시외 건물면적: 77.00㎡ (매각 포함)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부천농업협동조합 (부OOOOOOO)

건축일자: 2018년 10월 1일

구조: 일반철골구조 (2층)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 387-4에 위치하며, 천마중학교 남측 인근입니다. 대로변에 다양한 근린생활시설이 있으며, 측후면으로는 단독주택 및 소규모 공동주택이 혼재되어 있어 입지조건 및 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 북동측 근거리에 경춘선 천마산역이 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

토지이용: 기호 1 토지는 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 기호 2 토지는 도로로 이용 중입니다. 남측으로는 폭 약 35미터의 대로에 접해 있습니다.

지역지구: 도시지역, 제1종일반주거지역 (기호 1), 자연녹지지역 (기호 2), 상대보호구역(천마중학교), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역), 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등/주택 용도) 등의 규제를 받습니다.

주변 시설: 천마중학교가 인근에 있으며, 대로변을 따라 상업 시설이 발달해 있습니다. 특별히 혐오시설로 분류될 만한 대규모 시설은 주변에 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

말소기준권리는 2024년 4월 19일 접수된 부천농업협동조합의 근저당권(을17, 12억원)입니다.

매각으로 인해 대부분의 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 약 1,681,994,125원입니다.

임차인 현황: 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다 (합계 0원). 다만, 임대 관계는 미상으로 확인되어, 해당 물건에 실제로 거주하거나 영업 중인 임차인이 있는지, 있다면 그 보증금 및 월세는 어떻게 되는지에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 보증금이나 월세가 미상인 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무에 따라 인수될 가능성을 배제할 수 없으므로 주의해야 합니다.

1.3. 상권분석

건물 용도는 제2종근린생활시설로, 현재 1층은 자동차 정비소, 2층은 자동차 정비 사무실 등으로 이용 중입니다.

주위 상업시설 밀집 지역에 위치하여 유동 인구가 있는 편입니다.

대로변에 위치하고 천마산역과 가까워 접근성이 우수하며, 이는 상업 시설 운영에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

자동차 정비업종의 경우, 해당 지역의 수요와 경쟁 업체의 현황을 고려한 분석이 필요합니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 인근에 천마중학교가 소재합니다. (검색 결과, 화도초등학교 등 다른 교육 시설도 인근에 위치합니다.)

교통: 경춘선 천마산역을 통해 수도권 접근이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 대로변을 따라 다양한 상업 및 편의시설이 분포하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복 사건: 본 건은 중복 사건으로 분류되어 있습니다. 이는 동일한 부동산에 대해 두 건 이상의 경매 절차가 동시에 진행되고 있음을 의미합니다. (검색 결과, 중복 사건은 선행 경매와 후행 경매로 나뉘며, 동일 부동산에 여러 채권자의 신청으로 사건 번호가 부여되는 경우를 말합니다. 이는 절차상의 복잡성을 야기할 수 있습니다.)

제시외 건물: 77.00㎡의 제시외 건물이 매각에 포함되어 있습니다. 해당 건물의 현황, 용도, 상태 및 무단 점유 여부 등을 면밀히 파악해야 합니다.

임대차 관계 미확인: '인수 보증금 합계 0원'으로 표시되어 있으나, '임대관계 미상'이라는 점은 잠재적 리스크입니다. 명도 과정에서 예상치 못한 임차인이 나타나거나, 보증금/월세 관련 분쟁이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획상 규제: 제1종일반주거지역, 자연녹지지역, 상대보호구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 토지거래허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축, 용도 변경, 개발 등에 제한이 있을 수 있습니다. 특히 주택 용도에 대한 토지거래허가구역 지정은 향후 주거 시설로의 활용에 대한 검토가 필요함을 의미합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2018년 사용승인)된 근린생활시설 건물로, 대로변에 위치하여 가시성과 접근성이 우수합니다.

주변 상업 및 주거 지역의 특성상 자동차 정비업종 외 다양한 용도로의 활용 가능성을 탐색해볼 수 있습니다.

다수의 권리 관계가 존재하나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

다만, 임대차 관계가 명확하지 않고 제시외 건물이 포함된 점, 토지이용계획상 여러 제한 사항이 있는 점은 투자 시 신중한 검토가 필요합니다. 중복 사건의 정확한 의미와 영향도 파악이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지: 대로변 위치, 역세권, 주변 상업시설 발달.

신축 건물: 2018년 준공으로 건물 노후도가 낮음.

상업 시설 최적화: 자동차 정비소로 현황 이용 중이며, 해당 업종의 고정 수요 기대.

잠재적 시세 차익: 적절한 명도 및 관리 후 시세 대비 저가 매입 가능성.

1.8. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 부동산의 최근 실거래가, 현재 시장 동향, 낙찰가율, 명도 비용, 예상 수리비, 향후 예상 임대수익률 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

본 건은 감정가가 17억 1천여만원이며, 채권 총액이 약 16.8억원에 달하므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

제시외 건물, 임대차 미상, 중복 사건 등의 리스크 요인을 감안하여 감정가 대비 적정 낙찰가율을 설정하고, 예상 명도 및 수리 비용을 반영하여 입찰가를 결정해야 합니다.

구체적인 입찰가는 외부 시장 조사 및 현장 답사를 통해 상세히 검토한 후 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.