나이스옥션 법원경매 고양 2024타경84744 [1] 경기도 파주시 파주읍 봉서산로 349, 1동 501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태원 · 평가일 2024.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 파주리 소재"파주초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 5층 501호로서,

외벽: 돌붙임 마감 등
창호: 샷시 창호임.

이용상태

다세대 주택(후첨 "내부구조도" 참조)로 이용 중 입니다.

설비내역

위생 및 급,배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 8미터 내외의 왕복 2차선 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(파주초등학교, 반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.04.24.자 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

고양지원 2024타경84744 (1)

1.2. 소재지

경기도 파주시 파주읍 봉서산로 349, 1동 501호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

248,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 48.52㎡ (약 14.68평)

* 건물면적: 58.84㎡ (약 17.79평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 강제경매

1.8. 채권자

주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 파주리 소재 "파주초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

2.3. 건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 5층 501호이며, 외벽은 돌붙임 마감, 창호는 샷시 창호로 이루어져 있습니다.

2.4. 토지 형상 및 이용상태

자체지반이 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 8미터 내외의 왕복 2차선 도로와 접해 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역

* 제1종일반주거지역

* 가축사육제한구역(전부제한)

* 상대보호구역(파주초등학교)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

의정부지방법원 고양지원 2024타경84744 강제경매 개시결정 등기 (접수일자: 2024-11-07)가 본 건의 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 등기부상 권리 분석

말소기준권리보다 선순위의 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 등기부등본에 기재된 권리 중 말소기준권리보다 후순위이거나, 법적 성격상 경매 절차에서 소멸되는 권리는 낙찰과 동시에 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박태성

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-12-21

* 확정일자: 2022-12-07

* 배당신고일자: 2023-10-04

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부등본상 주택임차권(을4)이 말소 처리되어 있으며, 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 따라서 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 임차인: 서연환

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-03-19

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인 현황상 대항력이 있으나, 보증금이 0원으로 기재되어 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 제출한 '인수조건변경확약서(대항력포기확약서)'에 따라, 서연환 임차인의 대항력으로 인한 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

3.4. 인수 보증금 요약

본건의 경우, 상기 임차인 현황 및 HUG의 인수조건 변경확약서 내용을 종합할 때, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 0원으로 추정됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과는 다음과 같습니다. (가격 단위: 만원)

* 예은빌라E동 (60.85 m², 2007년식, 6,500만원): m²당 약 107만원

* 통일로주택D동 (64.4 m², 1993년식, 5,000만원): m²당 약 78만원

* 한울하임107동108동 (65.44 m², 2019년식, 12,300만원): m²당 약 188만원

4.2. 시세 분석

최근 실거래가 정보상 최고가는 12,300만원 (65.44 m², 2019년식)으로, m²당 약 188만원 수준입니다. 본건 전용면적(58.84 m²)을 적용할 경우, 이를 기반으로 한 예상 시세는 약 11,060만원 (58.84 m² * 1.88만원/m²)입니다.

이는 본건의 감정가 248,000,000원과 상당한 차이를 보입니다. 감정평가 시점, 물건별 상태, 지역 내 시세 변동성 등 복합적인 요인이 작용한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교육 시설

* 파주초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다. (본건은 파주초등학교 상대보호구역에 해당합니다.)

5.2. 주변 편의시설

* 교통: 차량 접근성 양호, 인근 버스정류장 이용 가능.

* 기타: 주위가 다세대주택, 농경지, 임야 등으로 둘러싸여 있어 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 (서연환) 문제

임차인 서연환은 대항력이 있으나 보증금이 0원이며, HUG가 제출한 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)로 인해 낙찰자의 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 해당 확약서의 법적 효력 및 실무적 적용에 대한 최종적인 검토가 필요할 수 있습니다.

6.2. 임대관계 미상

상기 명시된 임차인 외 별도 임대차 관계가 존재하는지에 대한 정보는 현재로서는 미상입니다. 추가적인 임대차 관계가 있다면 보증금 인수 또는 명도에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

6.3. 감정가와 실거래가 괴리

본건 감정가(248,000,000원)와 주변 실거래가 최고가(약 11,060만원) 사이에 큰 차이가 존재합니다. 이는 입찰가 산정에 있어 신중한 접근을 요구하며, 낙찰 후 시세 차익에 대한 판단에 주의가 필요합니다.

6.4. 토지이용계획 제한사항

가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당하므로, 향후 건축 또는 용도 변경 시 관련 법규에 따른 제한사항을 확인해야 합니다.

6.5. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 지도 및 위성 사진 검색 결과, 현재까지 본건(경기도 파주시 파주읍 봉서산로 349) 인근에서 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 파주읍에 위치한 신축급(2017년 준공) 다세대주택 경매 물건입니다. 양호한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있으며, 권리관계 상 특별한 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 특히, HUG의 적극적인 인수조건 변경확약서 제출로 인해 대항력 있는 임차인으로 인한 리스크가 상당 부분 해소된 점은 긍정적입니다. 다만, 감정가와 주변 실거래가 간의 큰 격차는 투자 결정 시 중요한 고려 사항으로, 이에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* HUG의 인수조건 변경확약서로 인한 임차인 리스크 완화: 대항력 있는 임차인이 존재하나, HUG의 확약으로 인해 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다.

* 감정가 대비 잠재적 저평가 가능성: 주변 시세가 감정가 대비 현저히 낮게 형성된 것으로 보여, 시세 반영 여부에 따라 추가적인 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 비교적 신축 건물: 2017년에 준공되어 주거 상품으로서의 가치가 높습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

* 본건의 인수 보증금은 0원으로 추정됩니다.

* 주변 실거래가 분석 결과, m²당 최고 약 188만원의 시세를 고려할 때, 본건 전용면적(58.84 m²) 기준 예상 시세는 약 11,060만원입니다.

* 감정가는 248,000,000원입니다.

* 감정가와 주변 시세 간의 큰 격차를 고려하여, 보수적으로 접근하되 시세 반영 가능성을 염두에 둔 입찰가 산정이 필요합니다.

9.2. 최종 제안가

주변 실거래가 최고 수준을 반영한 가격(약 11,060만원)과 감정가(248,000,000원) 사이에서 신중한 결정이 필요합니다. 일반적으로 감정가의 70~80% 선을 고려하나, 본건의 경우 시세가 감정가보다 낮게 형성된 점을 감안하여 시세 수준을 중심으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

이에 따라, 110,000,000원 ~ 130,000,000원 범위 내에서 추가적인 현장 조사 및 권리관계 재확인을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다. (본 제안가는 인수 보증금이 0원임을 전제로 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.