나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72213 [1] 경기도 남양주시 다산동 6245 한강프리미어갤러리 1층알102호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고려감정 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동에 소재하며, 주위는 지식산업센터 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

본 건물의 구조는 철근콘크리트구조임.

이용상태

기호(가)는 공장(지식산업센터) 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 부정형으로 공장용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

인접도로를 통하여 본건으로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구) , 대로1류(폭 35m~40m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(남양주 다산지금 공공주택지구)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(다산한강중학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(다산한강초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(가운동지석묘 보호구역외곽경계로부터200M이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 임업용산지(보전산지)<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> , 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임차인이 점유중인 것으로 구두조사 되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

남양주지원 2025타경72213 (1)

소재지

경기도 남양주시 다산동 6245 한강프리미어갤러리 1층 알102호 (신주소: 경기도 남양주시 다산지금로163번길 6, 1층 알102호)

용도

지식산업센터

감정가

1,209,000,000원

토지면적

19. 02㎡ (약 5.75평)

건물면적

64. 93㎡ (약 19.64평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

최OO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동에 소재하며, 주위는 지식산업센터 등이 밀집한 지역입니다.

교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지 이용상태

본건 토지는 부정형으로 공장용 건부지로 이용 중입니다.

도로상태

인접 도로를 통하여 본건으로의 진출입이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구)에 속하며, 대로1류(폭 35m~40m) 및 중로2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역(다산한강중학교, 다산한강초등학교), 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 임업용산지(보전산지), 과밀억제권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26 지정, 대상: 외국인 등/용도: 주택) 등의 다양한 도시계획 및 법률에 따른 제한사항이 존재합니다.

건물 구조 및 이용

건물은 철근콘크리트 구조이며, 현재 공장(지식산업센터) 등으로 이용 중입니다.

설비내역

본 건물에는 위생설비, 급배수설비, 전기설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

을1 근저당권 (광명농업협동조합, 채권액 912,000,000원, 2024-05-09 접수)이 말소기준권리가 됩니다.

인수되는 권리

본 물건은 감정평가서 요약 및 등기부 요약에 따라 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

임차인 현황

* 임차인: 조

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025-07-21

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인이 구두 조사 시 점유 중인 것으로 확인되었으나, 대항력은 없습니다. 따라서 인수되는 보증금은 없습니다. (금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 명시되어 있으나, 본 건의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 다만, 실제 점유 여부 및 명도 진행 시 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.)

인수 보증금 합계

0원

1.3. 상권분석

본 물건은 경기도 남양주시 다산동의 지식산업센터 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

주변에 다수의 지식산업센터가 자리하고 있어 관련 업종 종사자들의 이용이 활발할 것으로 예상됩니다.

또한, 이는 '항아리 상권'으로 불리며, 주거 단지를 배후수요로 확보하여 안정적인 수요층을 기대할 수 있습니다.

최근에는 행정, 법조타운 조성 등으로 인한 유동인구 증가도 예상되어 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호하여 출퇴근 및 이동이 수월합니다.

편의시설

지식산업센터 단지 내 또는 인근 상업 시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

교육

인근에 다산한강초등학교와 다산한강중학교가 소재하나, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

특이사항, 주의사항, 특수물건정보, 공부와의 차이에 특별히 기재된 내용은 없습니다.

토지이용계획상 공공주택지구, 토지거래계약허가구역(2025-08-26 지정, 주택 용도) 등 여러 제한사항이 존재하여 향후 토지 이용 및 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

임차인이 점유 중인 것으로 조사되었으나 대항력은 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 실제 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

등기부채권 총액이 1,155,726,622원으로 감정가 1,209,000,000원에 비해 높은 편이므로, 잔금 납부 및 향후 자산 운용 계획 수립 시 신중한 검토가 필요합니다.

주변 지역의 혐오시설 설치 가능성에 대한 일반적인 정보는 있으나, 본 물건지 바로 인근에서 확인된 특정 혐오 시설은 검색 결과상 나타나지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 다산동에 위치한 신축급 지식산업센터 내 호실로, 입지적 조건이 우수합니다.

다산신도시 개발 지역 내 지식산업센터 밀집 단지에 속해 있으며, 꾸준한 임대 수요와 향후 지역 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

권리관계가 매우 깨끗하여 낙찰 후 인수되는 권리가 없는 안전한 물건입니다.

다만, 다양한 토지이용 제한 사항과 높은 총 채권액 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물로 상품성이 양호하며, 다산신도시의 발전 가능성을 바탕으로 한 미래 가치가 기대됩니다.

안정적인 임대 수요 확보가 가능한 지식산업센터 단지 내 위치하고 있습니다.

모든 권리가 말소되는 권리관계로, 안전하고 명확한 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,209,000,000원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 임대 현황, 물건의 구체적인 상태, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려한 심층적인 분석이 필요합니다. 본 보고서에서는 별도의 예상 입찰가를 제시하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.