나이스옥션 법원경매 고양 2025타경4943 [1] 경기도 고양시 덕양구 행신동 630 행신2차에스케이뷰아파트 201동 6층604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한감정 · 평가일 2025.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 행신동 소재, ""신능중학교"" 북서측 인근에 위치하는 행신2차에스케이뷰아파트 제201동 제6층 제604호로서, 주위는 아파트, 학교, 근린생활시설등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 능곡역(경의중앙선)이 소재하여 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평스라브지붕 15층 건내 제6층 제604호로서
외벽: 몰탈위 페인팅 마감등.
내벽: 벽지 도배 및 타일 붙임 마감등.
창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

기호1
제1종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한
구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지
역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상
대보호구역(신능초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

기호2
제1종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한
구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지
역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상
대보호구역(신능중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(글로벌동심유치원)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

의뢰 목록상 지하2층, 지하3층으로 표기된 기계실, 전기실, 관리사무소는 집합건축물대장 확인결과 지하1층임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 고양지원 2025타경4943 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 정OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 부동산 정보

소재지: 경기도 고양시 덕양구 행신동 630 행신2차에스케이뷰아파트 201동 6층604호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평스라브지붕 15층 건물 내 제6층 제604호

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 589,000,000원

토지 면적: 46.94㎡ (약 14.20평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적 (전용 면적): 84.90㎡ (약 25.68평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

토지/건물일괄매각 대상

1.4. 매각 정보

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 행신동 소재, '신능중학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 또한 경의중앙선 능곡역이 가까이 있어 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 주변 시설

단지 내 도로를 통해 외곽 공공도로와 연결됩니다.

학교: 신능중학교, 신능초등학교, 글로벌동심유치원 인근에 위치합니다.

주변에는 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 혐오 시설이 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부 요약 결과, 다수의 소유권 이전과 근저당권, 임의경매개시결정 등기 내역이 확인됩니다.

총 채권액 합계는 536,400,000원입니다.

3.2. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2019년 10월 31일에 접수된 덕양신용협동조합의 근저당권(을19)입니다.

3.3. 인수되는 권리

본 경매물건은 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부 요약 상 '말소'로 표시된 권리들이 많으며, 이는 경매 절차를 통해 정리될 것으로 보입니다.

'물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 등기부 상 지상권은 확인되지 않았습니다.

3.4. 임차인 현황

본 물건의 임차인 현황상 '인수 보증금 합계'는 0원입니다.

다만, '임대관계 미상임'이라는 기재가 있어 실제 거주자 또는 임차인의 유무 및 권리관계는 현장 조사를 통해 정확히 파악해야 합니다. 보증금이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

아파트 단지 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

4.2. 지역 특성

행신동은 주거 지역으로서 아파트 단지가 밀집해 있으며, 학교 시설이 인접하여 학군이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 행신2차SK뷰

준공 연월일: 2006년 02월 22일

총 동수: 3동

총 세대수: 139세대

단지 총 전용 면적: 11,535.9295㎡

단지 총 면적: 14,438.65㎡

최고층: 15층

주차 대수: 총 69대 (지상 12대, 지하 0대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

5.2. 편의시설

* 교통: 경의중앙선 능곡역, 다수의 버스 노선

* 교육: 신능중학교, 신능초등학교, 글로벌동심유치원

* 생활: 단지 인근 근린생활시설

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

'유동화물건'으로 표시되어 있어, 채권 및 부채 구조가 복잡할 가능성이 있습니다. 하지만 말소기준권리 분석상 명확하게 소멸되는 권리 위주로 경매가 진행될 것으로 예상됩니다.

'임대관계 미상'으로 기재된 부분은 인수되는 보증금이 없더라도 실제 점유 관계 확인이 필요합니다.

6.2. 물건 자체 리스크

건축물 표제부 상 지하층 기계실, 전기실, 관리사무소의 층수 표기 (지하2층, 지하3층)와 집합건축물대장상의 지하1층 표기 간 차이가 있습니다. 이는 실제 이용이나 가치에 큰 영향을 미치지는 않을 것으로 판단되나, 참고 사항입니다.

6.3. 기타 리스크

감정가 589,000,000원 대비 최근 실거래가(515,000,000원 ~ 550,000,000원)가 낮게 형성되어 있어, 감정가와 시세 간의 괴리가 존재합니다. 이는 향후 시세 반영 시 조정이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 행신동 소재의 행신2차SK뷰 아파트 201동 6층604호입니다. 아파트로서 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있으며, 교통 여건도 보통 수준입니다. 권리분석 상 인수되는 부담은 없어 보이나, '유동화물건' 및 '임대관계 미상' 표기는 추가적인 확인을 요합니다. 감정가가 최근 시세보다 높게 책정된 점을 고려할 때, 합리적인 수준에서의 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 행신동의 안정적인 주거 지역 내 위치

* 경의중앙선 능곡역 이용 가능 및 우수한 도로 접근성

* 경매 물건으로 시세 대비 저렴한 매입 가능성

* 인수되는 임차 보증금 부담 없음

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 최근 매매 사례를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 전용 면적(84.90㎡) 기준 최근 실거래가는 515,000,000원에서 550,000,000원 사이입니다. 감정가는 589,000,000원입니다.

본건은 6층으로 비교적 낮은 층에 해당하며, '유동화물건' 등의 특이사항을 감안하여 시세 대비 합리적인 할인율을 적용하는 것이 바람직합니다.

'인수 보증금 합계'가 0원이라는 점은 추가적인 매입 비용 부담이 없음을 의미합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 약 80% 수준 또는 최근 실거래가 하단 대비 소폭 할인이 반영된 480,000,000원 ~ 500,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.