나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63972 [1] 경기도 파주시 금촌동 793-17 창성스타클래스 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 금릉동 소재 ""파주스타디움"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 공공시설, 공동주택 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상7층 중 제5층 제501호로서,
(사용승인일 : 2022.03.28.)

외벽 : 외장석재붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인트 마감 등,
창호 : 하이새시 등 입니다.

이용상태

오피스텔로 이용중입니다.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 25M 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히, 도시지역, 제2종일반주거지역(2005.6.4 지정), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(반드시 교육지원청에 재확인 바람(TEL.940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>.

공부와의 차이

현장조사 시 포착된 특이사항은 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상입니다.
- 본건 현장조사시 폐문부재하여 귀 제시목록 및 공부 등을 통해서 대상물건을 확인하였으니
경매입찰시 참고바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경63972 (1)

소재지: 경기도 파주시 금촌동 793-17 창성스타클래스 5층501호

용도: 오피스텔

감정가: 200,000,000원

토지면적: 20.64㎡ (약 6.24평)

건물면적: 39.82㎡ (약 12.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

사용승인일: 2022년 3월 28일

건축규모: 지하 1층 / 지상 7층 중 5층 501호

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 파주시 금릉동 소재 "파주스타디움" 서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 근린생활시설, 공공시설, 공동주택 등이 소재하는 지역입니다.

* 교통: 차량을 이용한 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건 토지는 남서측으로 노폭 약 25M 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 갑5, 압류(파주세무서장, 2023.06.16.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 대항력 있는 임차인: 이

* 보증금: 177,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-29

* 확정일자: 2022-11-18

* 인수 여부: 인수 (보증금이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 잔액 인수)

* 총 등기부 채권액: 177,000,000원 (주택임차권 177,000,000원)

* 권리분석 요약: 말소기준권리보다 후순위인 압류 및 강제경매 등기 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 그러나 본건에는 대항력 있는 임차인 이 이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 177,000,000원 전액이 배당을 통해 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인(낙찰자)이 인수해야 하는 주요 위험 요소입니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 소재한 파주시 금촌동은 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 인근에 다양한 근린생활시설과 공공시설이 위치하여 일상생활의 편의성이 높습니다.

* 업무시설(오피스텔)로서의 가치는 배후 주거 수요와 지역 내 업무 수요를 기반으로 형성됩니다.

* "파주스타디움"이 인접해 있어 잠재적인 유동인구 유입 효과를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 위치한 근린생활시설을 통해 쇼핑, 외식 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 주요 도로망 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주거환경: 공동주택 및 상업시설이 혼재되어 있어 주거 생활에 필요한 인프라가 잘 갖추어진 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수 위험: 임차인 이 의 보증금 177,000,000원이 배당을 통해 전액 회수되지 못할 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 합니다. 이는 실질적인 투자 비용을 크게 증가시키는 요인이므로, 입찰 전 배당표 및 예상 배당액을 면밀히 검토해야 합니다.

* 내부 상태 확인의 한계: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부의 실제 이용 상태, 관리 상태, 마감재 상태 등을 직접 확인하지 못했습니다. 정확한 물건 상태 파악을 위해서는 추가적인 현장 확인이나 탐문이 필요합니다.

* 토지이용계획상 제한사항: 본건 토지는 상대보호구역으로 지정되어 있어, 반드시 교육지원청에 재확인하여 개발 및 이용에 관한 제한사항을 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2022년 3월에 사용 승인된 신축급 오피스텔로, 건물 자체의 연식은 매우 짧아 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 파주시 금촌동 일대에 위치하여 지역 내 수요를 바탕으로 안정적인 가치를 유지할 것으로 보입니다. 최근 동일 면적(39.82㎡)의 실거래가가 2억 5천만원으로 확인되어, 현재 시세를 파악하는 데 중요한 참고 자료가 됩니다. 다만, 가장 큰 걸림돌은 대항력 있는 임차인 이 의 보증금 1억 7천 7백만원이 전부 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 따라서 본 건의 입찰가는 이 보증금 인수 가능성을 충분히 고려하여 산정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2022년 3월 사용승인으로 비교적 최신 건물을 취득할 수 있습니다.

* 편리한 입지: 파주시 금촌동 중심부에 위치하여 생활 편의성과 교통 접근성이 우수합니다.

* 시세 반영 가능성: 최근 실거래가(동일 면적 2.5억원)를 기준으로 합리적인 가격으로 접근할 기회가 있습니다.

* 철저한 권리분석을 통한 시세 차익: 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 위험을 감안하더라도, 정확한 권리분석을 통해 시세 대비 저렴하게 매입할 경우 투자 가치가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 200,000,000원

* 최근 실거래가 (동일 면적, 39.82㎡): 250,000,000원 (2023.12.27.)

* 임차인 보증금 (인수 가능 금액): 177,000,000원

본 건은 대항력 있는 임차인 이 의 보증금 177,000,000원을 인수할 가능성이 매우 높습니다. 따라서 실제 총 투자 비용은 낙찰가에 인수 보증금의 미배당분을 더한 금액이 될 것입니다. 이러한 인수 부담을 고려하여, 물건의 순수한 자산 가치를 기준으로 예상 입찰가를 산정하였습니다.

예상 입찰가 범위: 220,000,000원 ~ 240,000,000원

상기 예상 입찰가는 일반적인 시장 상황과 최근 거래 사례를 바탕으로 산정되었으며, 실제 입찰 시에는 임차인의 배당 현황, 법원 경매 진행 상황, 현장 재확인 결과, 그리고 본인의 투자 성향 및 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.