나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63966 [1] 경기도 파주시 문산읍 당동리 947 파주한양수자인리버팰리스아파트 108동 19층1902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 파주시 문산읍 당동리 소재 ""문산고등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교 및 공원 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층 중 제10층 제1902호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 마감 등,
창호: 새시창호 임.

이용상태

아파트로 이용중임(후첨 '내부구조도'참조).

설비내역

위생 및 급배수, 난방, 승강기, 소화전 설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대규모 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로가 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 당동리 947
도시지역, 제2종일반주거지역(09.11.27), 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)((09.11.27))(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(08.7.11고시)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)((09.11.27))(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(반드시 파주교육지원청에 재확인 바람(Tel.940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

기호(2) 당동리 946
도시지역, 제2종일반주거지역(09.11.27), 제1종지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)((09.11.27))(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보 세부

* 사건번호: 고양지원 2025타경63966 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 문산읍 당동리 947 파주한양수자인리버팰리스아파트 108동 19층1902호

* 용도: 아파트

* 감정가: 257,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 토지면적: 55.37㎡ (약 16.75평)

* 건물면적: 84.65㎡ (약 25.61평)

* 아파트 정보:

* 전용면적: 84.65㎡ (약 25.61평)

* 분양면적: 제공된 정보에는 명확히 기재되어 있지 않으나, 일반적으로 전용면적보다 넓게 책정됩니다.

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 22층 중 19층 1902호

* 사용승인일: 2015년 10월 7일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 경기도 파주시 문산읍 당동리 소재 "문산고등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교 및 공원 등이 소재하여 주거 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

* 경의선 문산역과 도보 약 10분 거리에 위치해 있으며, 향후 서울~문산 간 고속도로 완공 시 서울 접근성이 대폭 개선될 전망입니다.

2.3. 단지 내 도로 및 외부 연결

* 대규모 아파트 단지 내 도로가 외부 공공 도로와 잘 연계되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 기호(1) 당동리 947: 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 상대보호구역 (파주교육지원청 재확인 필요), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역.

* 기호(2) 당동리 946: 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2020년 9월 25일 접수된 현대해상화재보험주식회사의 근저당권 (을1)입니다.

3.2. 등기부채권 총액

* 등기부채권 총액은 406,100,000원입니다.

3.3. 총체적 권리관계

* 본건과 관련된 모든 근저당권, 주택임차권, 압류, 임의경매 개시 결정 등은 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정인 권리들입니다.

* 따라서, 낙찰 시 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 인수되는 권리

* 인수되는 권리는 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.5. 임차인 현황

* 임차인: 송성호

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입일자/확정일자: 2023년 3월 3일

* 배당신고일자: 2025년 3월 28일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금은 전액 배당받을 것으로 예상되어 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 편의시설

* 본건 인근에는 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 소재하여 주거 편의성이 높습니다.

* 홈플러스, 신세계첼시프리미엄아울렛, CGV 등 쇼핑 및 문화 시설이 인근에 위치하고 있습니다.

* 단지 내에는 휘트니스, 실내골프연습장, 전자도서관, 보육시설 등 다양한 커뮤니티 시설을 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 교육시설

* 단지 인근에 문산초, 문산북중, 문산고, 파주고 등 다수의 학교가 위치하고 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 특히, 문산고등학교와는 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

4.3. 혐오시설 확인

* 본건 소재지 인근에는 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

* 최근 보도된 내용에 따르면 파주시에서 생활폐기물 소각시설 설치를 추진하고 있으나, 입지 선정 및 절차에 대한 논란이 있는 것으로 확인되었습니다. 해당 시설의 정확한 위치와 본건과의 거리는 추가 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

* 경의선 문산역까지 도보 10분 거리로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 자유로 및 향후 개통될 서울-문산 고속도로 이용 시 서울 도심 접근성이 양호합니다.

5.2. 주거 편의시설

* 단지 내 다양한 커뮤니티 시설(휘트니스, GX룸, 실내골프연습장, 도서관 등)과 풍부한 녹지 공간을 갖추고 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 홈플러스, 아울렛, CGV 등 외부 편의시설 이용도 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획상 제한사항

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 행위 제한이 있을 수 있으며, 정확한 내용은 파주교육지원청에 재확인해야 합니다.

6.2. 향후 개발 및 규제

* 폐기물 처리 시설 설치 사업 추진 등 지역 개발 계획이 있으나, 관련 절차 및 주민 의견 수렴 과정에서 변동성이 있을 수 있습니다.

* 접경지역 지원 특별법 등 관련 규제 완화에 대한 주민들의 요구가 있으나, 실질적인 개선 효과는 미흡하다는 의견도 있습니다.

6.3. 임대 관련 불확실성

* 감정평가서상 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 현재 물건의 실제 점유 및 임대차 현황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 본건은 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자의 인수 부담은 없습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 문산읍에 위치한 신축급 아파트로, 편리한 교통, 우수한 생활 인프라, 잘 갖춰진 단지 내 커뮤니티 시설을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 투자가 가능하며, 대항력 있는 임차인이 존재하지 않아 명도에 대한 부담이 적습니다. 다만, 토지이용계획 상 폐기물매립시설 설치제한지역 및 상대보호구역에 해당되는 점, 그리고 인근 지역의 개발 관련 이슈는 향후 가치 변동에 영향을 미칠 수 있는 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 편리한 교통망: 경의선 문산역 이용 및 향후 서울-문산 고속도로 개통으로 서울 접근성 향상 기대.

* 풍부한 생활 인프라: 홈플러스, 아울렛, CGV 등 쇼핑 및 문화 시설 인접, 단지 내 다양한 커뮤니티 시설 보유.

* 우수한 교육 환경: 다수의 초, 중, 고등학교 인접.

* 안전한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들로 낙찰 시 모두 소멸. 인수되는 권리 없음.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 257,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 경매 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황, 경쟁률, 물건의 장단점 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 본 건은 권리관계가 명확하고 입지 조건이 양호한 편이나, 토지이용계획상의 일부 제한 사항을 고려해야 합니다.

* 통상적인 낙찰가율 및 유사 물건의 시세를 참고하여, 감정가의 90% ~ 110% 수준에서 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다. (231,300,000원 ~ 282,700,000원)

* 최종 입찰가 결정 시에는 최신 시세 변동, 현장 조사 결과, 경쟁 상황 등을 면밀히 검토하여 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.