나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63993 [1] 경기도 파주시 문산읍 문산리 31-1 주공아파트 3동 5층504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿밸류감정 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 문산읍 문산리 소재 ""임진초등학교"" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제차량의 진출입은 용이하고, 인근에 노선버스정류장 및 '문산역'(경의중앙선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상5층 건물 내 제5층 제504호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생 및 급,배수설비, 난방설비 등이 구비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 단지 서측의 노폭 약 6미터 도로에 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

문산리 31-1 :도시지역, 제3종일반주거지역(문산I-5구역주택재개발정비사업), 지구단위계획구역(2013-06-03)(문산I-5구역주택재개발정비사업), 소공원(2019. 8. 6)(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-문산64)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-04-24)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-05-11)(임진초등학교 상대보호구역(반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245))<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2013-06-03)(문산I-5구역주택재개발정비사업)<도시 및 주거환경정비법>.

문산리 148-38 :도시지역, 제3종일반주거지역(문산I-5구역주택재개발정비사업), 지구단위계획구역(문산I-5구역주택재개발정비사업), 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-문산64)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-05-11)(임진초등학교 상대보호구역(반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245))<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(문산I-5구역주택재개발정비사업)<도시 및 주거환경정비법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 본건 아파트에 대한 내부구조는 폐문부재에 따른 출입불가로 인하여 집합건축물대장상의 등재사항 및 현황도면과 표준적인 이용상황 등을 종합적으로 고려하여 표기하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경63993 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 문산읍 문산리 31-1 주공아파트 3동 5층504호

* 용도: 아파트

* 감정가: 79,000,000원

* 토지면적: 42.32㎡ (약 12.81평)

* 건물면적 (전용면적): 43.31㎡ (약 13.11평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 특이사항: 재개발구역

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 파주시 문산읍 문산리 소재 "임진초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 "문산역"(경의중앙선)이 소재하여 교통 상황은 보통임.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접 토지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 단지 내 도로를 통해 단지 서측의 폭 약 6미터 도로에 연결되어 있음.

* 토지 이용계획 및 제한상태:

* 문산리 31-1: 도시지역, 제3종일반주거지역(문산I-5구역주택재개발정비사업), 지구단위계획구역, 소공원(저촉), 소로3류, 중로2류(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역(임진초등학교), 정비구역(문산I-5구역주택재개발정비사업).

* 문산리 148-38: 도시지역, 제3종일반주거지역(문산I-5구역주택재개발정비사업), 지구단위계획구역, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(임진초등학교), 정비구역.

* 주변 시설: 임진초등학교가 북서측 인근에 위치하고 있으며, 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다. (검색 결과, 해당 지역 내 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

1.1. 1.권리분석

* 말소기준권리: 한국자산관리공사의 근저당권 (2019-05-27 접수)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (명세서 상 지상권개요는 있으나, 비고란에 별도 언급 없음)

* 인수되는 보증금: 0원 (인수 보증금 합계 기준)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-11-30

* 대항력: 없음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 집합건물 등기부 요약:

* 등기구분: 갑7, 접수일자: 2003-06-11, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 이희숙

* 등기구분: 갑9, 접수일자: 2017-03-28, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 이호경

* 등기구분: 갑10, 접수일자: 2019-05-27, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 민준식 (매매)

* 등기구분: 을7, 접수일자: 2019-05-27, 권리종류: 근저당권, 권리자: 한국자산관리공사, 권리금액: 77,000,000원 (말소기준권리)

* 등기구분: 갑11, 접수일자: 2023-03-22, 권리종류: 가압류, 권리자: 경기신용보증재단, 권리금액: 30,000,000원 (말소)

* 등기구분: 갑12, 접수일자: 2023-07-03, 권리종류: 압류, 권리자: 국민건강보험공단 (말소)

* 등기구분: 갑13, 접수일자: 2024-03-29, 권리종류: 가압류, 권리자: 신용보증기금, 권리금액: 7,125,007원 (말소)

* 등기구분: 갑14, 접수일자: 2024-06-18, 권리종류: 가압류, 권리자: 소상공인시장진흥공단, 권리금액: 49,888,920원 (말소)

* 등기구분: 갑15, 접수일자: 2024-07-25, 권리종류: 가압류, 권리자: 신용보증기금, 권리금액: 15,890,416원 (말소)

* 등기구분: 갑16, 접수일자: 2024-12-23, 권리종류: 압류, 권리자: 파주세무서장 (말소)

* 등기구분: 갑17, 접수일자: 2025-08-25, 권리종류: 임의경매, 권리자: 한국자산관리공사, 권리금액: 67,501,509원 (말소)

* 등기구분: 갑18, 접수일자: 2026-03-17, 권리종류: 압류, 권리자: 국민건강보험공단 (말소)

* 등기부채권 총액: 179,904,343원

1.1. 2.상권분석

* 본 물건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 인근에 임진초등학교가 위치하여 교육 시설 접근성이 양호합니다.

* 문산역(경의중앙선)이 소재하여 대중교통을 이용한 서울 및 수도권 접근성이 있습니다.

1.1. 3.생활정보

* 단지 정보:

* 아파트명: 문산주공

* 주소: 경기도 파주시 문산읍 문산리 31-1

* 사용승인일: 1980년 1월 23일

* 동수: 7동

* 세대수: 300세대

* 최고층: 5층

* 주차대수: 총 60대 (지상 4대)

* 관리사무소 연락처: 031-952-3563

* 교통: 차량으로 단지 내 도로를 통해 인근 도로망 이용 가능하며, 문산역(경의중앙선) 및 버스정류장 인접.

* 교육: 임진초등학교 북서측 인근 위치.

1.1. 4.잠재적 리스크

* 재개발구역 지정: 문산I-5구역 주택재개발정비사업 구역으로 지정되어 있어 향후 재개발 진행 여부 및 시기에 따라 자산 가치 변동성이 있을 수 있습니다. (관련 정보에 따르면, 2022년 10월 관리처분계획 인가가 고시되었으며, 2025년 준공 예정이었으나 진행 속도는 더딜 수 있습니다)

* 건물 노후: 1980년 사용승인된 건물로 노후도가 높아 시설 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 내부 확인 불가: 폐문부재로 인해 건물 내부를 확인할 수 없어 정확한 상태 파악에 어려움이 있습니다. (집합건축물대장 및 현황도면, 표준적 이용상황 고려)

* 복잡한 권리관계: 다수의 가압류, 압류, 근저당권 등이 등기되어 있으나, 말소기준권리 이후 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 관련: 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 임차인 '이 '가 있으나 대항력은 없습니다. 그러나 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.1. 5.종합 의견

* 본 물건은 파주 문산 지역에 위치한 재개발 구역 내 아파트로, 오래된 건물이지만 역세권 및 학교 인근에 위치하여 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있습니다. 재개발 사업 진행 시 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있으나, 사업 진행 불확실성, 건물 노후도, 내부 확인 불가 등의 리스크를 고려해야 합니다. 권리 관계는 비교적 명확히 정리될 것으로 보입니다.

1.1. 6.투자 포인트

* 재개발 구역 지정으로 인한 장기적 가치 상승 잠재력 보유.

* 역세권(문산역) 및 초등학교 인근의 우수한 입지 조건.

* 감정가 대비 시세 비교를 통한 시세 차익 가능성.

* 부동산 임의경매로 말소기준 권리 외 권리 소멸 예정.

1.1. 7.예상 입찰가

* 최근 매매 사례:

* 2026년 1월 5일, 5층, 6,500만원

* 2026년 4월 23일, 3층, 6,400만원

* 2026년 4월 24일, 4층, 5,900만원

* 최근 3건의 매매 평균가: 약 6,267만원.

* 본건 감정가: 7,900만원.

* 본건은 5층으로 최근 거래 사례(5층, 6,500만원)를 참고할 때, 현재 시세는 6,000만원대 중반으로 판단됩니다.

* 재개발 프리미엄, 향후 개발 가능성, 건물 노후도, 내부 상태 미확인 등을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가(7,900만원) 이하에서, 최근 실거래가 수준을 상회하는 6,500만원 ~ 7,000만원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.