나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64003 [1] 경기도 파주시 야당동 62-35 운정삼성캐슬 1207동 OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우정 · 평가일 2025.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 ""운정4동행정복지센터"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 유사규모의 다세대주택이 밀집한 주택지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 야당역(경의중앙선) 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지상4층 내 제1층 제101호로서,
- 외벽 : 치장벽돌 쌓기 및 몰탈 위 페인팅 마감 등,
- 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

주거용(다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(2022-01-25)(16미터위임(2022.01.25))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(08.12.30)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

부동산 강제경매 사건으로, 경기도 파주시 야당동 62-35번지 운정삼성캐슬 1207동 1층 101호에 소재한 다세대주택입니다. 감정가는 506,000,000원(506,000만원)이며, 토지 면적 77.34㎡(약 23.4평)와 건물 면적 65.08㎡(약 19.7평)가 일괄 매각 대상입니다. 본 건은 2024년 6월 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다. 소유권은 서진원 씨에서 김형영 씨로 이전되었습니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 파주시 야당동 소재 "운정4동행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며, 유사 규모의 다세대주택이 밀집한 주택지대입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 경의중앙선 야당역이 소재하여 교통 여건은 보통입니다. 또한, 건물의 동측으로 도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2025년 4월 23일 접수된 남서울농업협동조합의 근저당권이며, 총 채권액은 432,000,000원입니다. 현재 진행 중인 경매는 2025년 8월 26일 접수된 박순덕 씨의 강제경매입니다. 등기부등본상 채권 총액은 432,000,000원이며, 낙찰자는 인수하는 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요하며, 실제 점유 관계 확인 및 명도 절차 진행 시 세심한 주의가 요구됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 다세대주택이 밀집된 주거 중심의 상권입니다. "운정4동행정복지센터"와 야당역이 인근에 있어 지역 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민들을 위한 소규모 상가 및 편의시설이 주로 발달된 지역으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 경의중앙선 야당역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 등 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 행정복지센터, 병원, 은행, 상점 등 기본적인 생활 편의시설이 인근에 위치합니다.

* 교육시설: 야당초등학교, 와석초등학교, 파주중학교, 한빛고등학교 등 다수의 초, 중, 고등학교가 인근에 분포하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주변 환경: 유사 규모의 다세대주택들이 밀집해 있어 조용한 주거 환경을 제공합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 시설 검색 결과, 본 건 인근에서 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대관계 미확인: 임차인이 존재할 경우, 보증금 인수 부담은 없으나 실제 점유 여부 확인 및 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 등기부등본상 '근저당권공동담보목록'으로 기재되어 있어, 동일한 담보로 묶인 다른 부동산이 존재할 수 있습니다. 해당 부동산의 경매 진행 결과나 가치 변동이 본 건에 영향을 줄 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 1층 위치: 1층에 위치하여 보안 및 사생활 침해에 대한 우려가 있을 수 있으며, 이는 매매 시 선호도에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 2024년 사용 승인된 신축급 다세대주택으로, 파주시 야당동의 주거 지역 내에 위치하며 야당역 이용이 가능한 입지를 가지고 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자의 인수 부담은 없습니다. 다만, 임대차 관계가 불분명하여 실제 점유자에 대한 확인이 필수적입니다. 감정가(50,600만원) 대비 최근 유사한 조건의 거래 사례(약 28,500만원)와의 시세 차이가 크게 나타나므로, 시세 조사를 통해 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2024년 사용 승인된 건물로, 신축에 가까워 하자 발생 가능성이 낮고 내부 컨디션이 우수할 것으로 기대됩니다.

* 역세권 입지: 경의중앙선 야당역을 이용할 수 있어 서울 및 수도권 접근성이 용이합니다.

* 지역 개발 잠재력: 파주시 지역은 지속적인 개발이 진행 중이며, 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

경매 시세 분석 결과, 본 건과 유사한 조건의 "태종에비뉴"(2019년식, 65.1㎡, 3층)가 2026년 7월 2일에 28,500만원에 거래되었습니다. 본 건은 1층이라는 점과 최근 사용 승인(2024년)으로 신축에 해당한다는 점을 고려할 때, 실거래가 수준에서 1층의 선호도 차이를 감안한 가격으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 또한, 감정가(50,600만원)와 시장 시세(약 28,500만원) 간 큰 괴리가 있음을 유의해야 합니다.

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 25,000만원에서 27,000만원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.