나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73069 [1] 경기도 의정부시 의정부동 165-2 은가람 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 회산 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 ""의정부역"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 의정부역을 중심으로한 각종 근린생활시설 및 공동주택, 주택 등으로 형성된 지역으
로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입은 용이하며, 전철1호선 ""의정부역"" 및 노선버스정류장이 인근에 소재하는 등, 제반 대중교통 여건은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제3층 제301호로서,
(사용승인일 : 2018. 02. 20)
외 벽 : 외장석재 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감,
창 호 : 새시 창호임

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.
(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 기계식 주차설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 인접지 대비 대체로 등고 평탄하며, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(평화로)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73069 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

감정가: 214,000,000원

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 165-2, 은가람 3층 301호

건물 용도: 오피스텔

건축 연도: 2018년 2월 20일 사용승인

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 제3층 제301호

건물 총 층수: 14층

1.3. 면적 정보

토지면적: 9.09㎡ (약 2.75평)

건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 214,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부역" 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 의정부역을 중심으로 한 각종 근린생활시설, 공동주택, 주택 등으로 형성된 지역으로서, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 전철 1호선 "의정부역" 및 다수의 버스 노선이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접 도로상태

북측 및 서측으로 각각 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 일반상업지역

* 도로: 소로2류 (폭 8m~10m) 접합

* 기타 제한사항: 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(평화로).

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

말소기준권리: 2023년 9월 8일자 주택도시보증공사의 가압류 (갑8)

주요 권리 내역:

* 신탁등기 말소 (갑2, 갑4)

* 소유권 이전 (갑5)

* 주택임차권 (을3): 오지현, 240,000,000원, 인수 (등기부상)

* 가압류 (갑8): 주택도시보증공사, 1,279,000,000원, 말소 (말소기준권리)

* 압류 (갑9): 서초세무서장, 말소

* 강제경매 (갑10): 주택도시보증공사, 240,000,000원, 말소 (본건 경매 신청 채권자)

등기부채권 총액: 1,519,000,000원

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 오지현

* 보증금: 240,000,000원

* 전입일자: 2022년 2월 25일

* 확정일자: 2021년 12월 24일

* 대항력: 있음 (등기부상)

* 비고: 등기부상 '인수'로 표기되어 있으나, 물건명세서 참고사항에 신청채권자가 임차인의 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용의 대항력 포기 확약서를 제출하였음 (2026.5.4.). 또한 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 실제로는 임차인이 대항력을 포기하여 보증금을 인수하지 않을 가능성이 높습니다. 다만, 등기부상 '인수' 표기는 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없습니다. 주택임차권(을3)은 말소기준권리(갑8)보다 후순위이나, 등기부상 '인수'로 표기되어 있습니다. 그러나 물건명세서에 제출된 대항력 포기 확약서 및 인수 보증금 합계 0원 기재를 볼 때, 임차인 오지현의 보증금 240,000,000원은 인수되지 않을 것으로 예상됩니다. 모든 가압류, 압류, 강제경매 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본 물건은 의정부역 인근에 위치하여 풍부한 상업시설 및 편의시설을 이용할 수 있습니다. 오피스텔, 상가, 은행, 병원 등이 밀집해 있어 유동인구가 많고 상권이 활발합니다.

4.2. 업종 분포

역세권 중심의 근린생활시설, 업무시설, 상업시설이 주를 이루며, 다양한 업종의 상가와 오피스가 혼재하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교통: 의정부역, 버스정류장 인접

* 쇼핑 및 금융: 주변 상업지구 내 마트, 은행, 병원 등 이용 편리

* 기타: 승강기, 기계식 주차 설비 등 건물 내 편의시설 구비

5.2. 주변 환경

주위는 의정부역을 중심으로 한 상업 및 주거 복합지역으로, 생활 편의성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 여부

등기부상 주택임차권(을3)이 '인수'로 표기되어 있으나, 제출된 대항력 포기 확약서 및 인수 보증금 합계 0원 기재로 인해 실질적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그럼에도 불구하고, 임차인의 권리관계는 최종 입찰 전 추가적인 법률 검토를 권장합니다.

6.2. 혐오시설 조사 결과

조사 결과, 해당 물건지 인근에서 직접적인 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 의정부시 자일동 일대에 새로운 소각장 건설이 추진되고 있으나, 물건지와의 직접적인 거리 및 영향권 여부는 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

6.3. 건물 노후화 가능성

2018년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 속하나, 장기적인 관점에서 건물 관리 상태 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 의정부역 초역세권에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통 및 생활 편의성을 자랑합니다. 건물 자체도 비교적 신축이며, 감정가 대비 시세가 합리적인 수준으로 판단됩니다. 가장 큰 쟁점이었던 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제는 대항력 포기 확약서 제출로 인해 해소될 가능성이 높아, 실질적인 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 등기부상 '인수' 표기와 관련된 세부 사항은 최종 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 입지: 의정부역 초역세권으로 뛰어난 교통 및 생활 인프라.

* 합리적인 가격: 최근 실거래가 및 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 가능성.

* 임차인 리스크 완화: 대항력 포기 확약서 제출로 임대차 보증금 인수 부담 최소화 예상.

* 안정적 수요: 역세권 오피스텔로서 꾸준한 임대 수요 기대.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 유사 면적 오피스텔 매매 사례를 종합적으로 검토한 결과, 감정가 214,000,000원을 기준으로 시장 상황 및 경쟁률을 고려할 때, 본 건의 시세는 대략 190,000,000원에서 210,000,000원 사이로 추정됩니다.

최근 매매 사례:

* 2024년 5월 20일: 180,000,000원 (전용면적 약 50.924㎡)

* 2026년 1월 23일: 185,000,000원 (전용면적 약 52.993㎡)

본 물건의 전용면적(59.99㎡)이 최근 거래된 매물보다 넓은 점을 감안할 때, 최근 거래가보다는 높은 가치를 가질 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

임차인 보증금 인수 부담이 없다고 가정할 경우, 권리관계가 명확하고 물건의 장점을 고려하여 감정가의 90% 수준인 약 192,600,000원을 시작가로, 시장 상황에 따라 최대 200,000,000원 내외로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 입찰 당일의 경쟁 상황, 물건에 대한 최종 법률 검토 결과, 현장 확인 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.