나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13135 [1] 서울특별시 성북구 동선동1가 121-6 코아루센타시아 제지하2층 제비206호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강진 · 평가일 2025.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울시 성북구 동선동1가 소재 4호선 및 우이신설선 ""성신여대입구역"" 남동측
인근에 위치함.
주위는 각종 상업시설,아파트 및 오피스텔 등이 혼재된 지역으로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 지하철역 및 버스정류장이 소재하여
제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상11층 건물 내 지하2층 비206호로서
외벽:석재붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등.
내벽:몰탈위페인트 마감 및 인테리어 마감 등.
창호:샷시창호임.

이용상태

2010.06.25일자로 사용승인되고,
현재 근린생활시설로 이용중이나 현황 공실상태임..

설비내역

위생설비 및 급배수설비,승강기설비,소화설비,지하주차장시설 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

자체기반 평탄한 부정형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 노폭 약 5미터, 남서측으로 노폭 약 10미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(동선지구중심,자세한사항별도확인:도시계획과), 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>
토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트
연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
본건 지206호는 인접 호수와 함께 일괄로하여 ""STRIKEZDN"":운동시설로 사용중 약 2년전부터
공실상태라 하며 현재 각 호별 경계나 표시는 없으며(건축물대장 현황도 및
관리사무소 비치도면 있음) 물리적인 호별 원상회복은 가능시됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13135 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 동선동1가 121-6 코아루센타시아 제지하2층 제비206호

용도: 근린상가

감정가: 478,000,000원

토지면적: 16.89㎡ (약 5.11평)

건물면적: 75.57㎡ (약 22.86평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유에스에이치유동화전문

특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

* 본건은 서울시 성북구 동선동1가 소재 4호선 및 우이신설선 "성신여대입구역" 남동측 인근에 위치함.

* 주위는 각종 상업시설, 아파트 및 오피스텔 등이 혼재된 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

* 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철역 및 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

* 건물은 북측 및 동측으로 노폭 약 5미터, 남서측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 접함.

* 주변 상업시설, 오피스텔, 학교, 병원 등 편의시설이 다수 밀집해 있으며, 대학가 인근으로 유동인구가 풍부한 지역임.

* '혐오시설'로 분류될 만한 특정 시설에 대한 직접적인 정보는 없으나, 대학가 상권의 특성상 다양한 유흥 및 상업 시설이 밀집해 있을 수 있음.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황상 본건의 말소기준권리는 2018년 04월 26일 접수된 하나은행 근저당(채권액 360,000,000원)임.

* 본건 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(근저당, 압류, 임의경매 등)는 소멸될 예정임.

* 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됨.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원임. 임대 관계는 미상임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권은 없는 것으로 확인됨.

1.3. 상권분석

* 본건은 성신여대입구역 인근의 활성화된 상업 지역에 위치함.

* 현재 용도는 근린생활시설로 이용 중이나, 현황 공실 상태임.

* 과거 인접 호수와 함께 'STRIKEZDN' 운동시설로 사용되었으며, 약 2년 전부터 공실 상태인 것으로 보임.

* 대학가 상권의 특성상 배후 수요가 탄탄하나, 업종 전환 및 신규 임대 시 상권 변화 추이 및 경쟁 업종 분석이 필요함.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 4호선 및 우이신설선 성신여대입구역을 이용하기 편리하며, 다수의 시내버스 노선이 운행 중임.

* 편의시설: 인근에 대형 상업시설, 병원, 은행, 관공서 등 생활 편의시설이 풍부함.

* 주거환경: 오피스텔, 아파트 단지 등이 인접해 있어 다양한 배후 수요를 기대할 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 현재 공실 상태로, 입찰 후 공실 장기화 또는 원상회복 비용 발생 가능성이 있음.

* 본건 지206호는 인접 호수와 함께 사용되어 왔으며, 현재 각 호별 경계나 표시가 없으므로 물리적인 호별 원상회복이 필요할 수 있음. (단, 건축물대장 현황도 및 관리사무소 비치 도면이 있어 복구 가능성은 있음).

* 토지이용계획상 제1종지구단위계획구역(동선지구중심) 및 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 특정 용도 제한)에 해당하므로, 관련 법규 확인 및 허가 절차 필요.

* 유동화 물건으로, 채권 관련 이력에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 성신여대입구역 역세권이라는 우수한 입지를 갖춘 근린상가로, 교통 접근성이 뛰어나고 주변 상권이 활성화되어 있어 잠재력이 높다고 판단됩니다. 권리관계 또한 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 깨끗한 상태입니다. 다만, 현재 공실 상태이며 과거 통합 사용으로 인한 호별 원상회복 필요성, 그리고 특정 지구단위계획 및 허가구역 지정에 따른 규제 사항 등은 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다. 잠재적 리스크 요인을 충분히 인지하고, 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 성신여대입구역과 가까워 유동인구 확보 및 상업 활동에 유리함.

* 합리적 면적: 75.57㎡의 건물 면적으로 소규모 투자자에게 적합하며, 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력이 있음.

* 권리상태 양호: 인수되는 권리 없이 모든 권리가 매각으로 소멸되어 명확한 권리 확보가 가능함.

* 다목적 활용 가능성: 근린생활시설 외 건축물대장상 아파트, 오피스텔, 문화및집회시설 등 다양한 용도로 사용된 이력이 있어, 업종 변경 시 유연성이 있음.

1.8. 예상 입찰가

본건은 감정평가액 478,000,000원을 기준으로 평가되었으며, 현재 공실 상태 및 원상회복 필요성 등 추가적인 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 다음과 같은 추가 분석을 통해 산정될 수 있습니다.

* 인근 유사 물건의 최근 매매 및 경매 낙찰가 분석

* 현재 건물 상태에 따른 예상 수리 및 원상회복 비용 산출

* 성신여대 상권의 업종별 평균 임대료 및 공실률 조사

* 수익형 부동산으로서의 예상 임대 수익률 분석

위와 같은 심층 분석 없이는 정확한 예상 입찰가 제시가 어렵습니다. 다만, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하여, 잠재적 리스크 비용을 충분히 반영한 금액으로 입찰하는 것을 권장합니다. 일반적인 기준으로는 감정가의 70~80% 수준을 고려해볼 수 있으나, 이는 시장 상황 및 경쟁 강도에 따라 달라질 수 있습니다.

(참고: 임대 관계는 미상이며, 인수되는 보증금은 없습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.