나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51966 [1] 서울특별시 송파구 문정동 618 파크하비오 송파파크하비오푸르지오205동 12층씨1235호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최선 · 평가일 2025.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 ""지하철역 장지역"" 북서측에 위치하며,
주위는 오피스텔, 아파트, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하고 있어
주위환경은 양호한 수준임.

교통상황

본건까지 일반적인 차량 진입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이
소재하고 있어 제반 교통상황은 양호한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상17층 건물 내 제12층 제씨1235호로서,
(사용승인일 : 2016.09.29.)

외벽 : 석재붙임 등 마감,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지의 토지로서 공부상 ""업무시설(오피스텔) 등 건물 부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 '송파대로'와 접하고 있으며, 북측 및 서측으로도 차량통행 가능한 포장도로와
접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(2014-03-20)(접합), 도로(접합),
가축사육제한구역, 상대보호구역, 상대보호구역(2017-03-31), 상대보호구역(2024-11-01),
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30), 과밀억제권역,
유통단지, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:
2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)),
토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. (대상자: 외국인 등
허가대상용도: 단독 다가구 연립 다세대 아파트))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 토지에 별도등기 있음(구분지상권 - 지상권자: 서울특별시 송파구, 목적: 도로법상 도로로서 보도, 차도, 지상시설물 및 지하매설물에 대한 점용관리)

물건 비고

별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51966 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 문정동 618 파크하비오 송파파크하비오푸르지오205동 12층씨1235호

용도: 오피스텔

감정가: 198,500,000원

토지면적: 4.53㎡ (약 1.37평)

건물면적: 23.76㎡ (약 7.19평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 송파구 문정동, 지하철 8호선 장지역 북서측에 위치합니다.

주위는 오피스텔, 아파트, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 잘 갖추어져 있습니다.

차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 양호한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

동측으로 송파대로, 북측 및 서측으로 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성이 우수합니다.

1.2. 권리분석

본 경매 사건의 말소기준권리는 2025년 8월 25일 접수된 한국주택금융공사의 강제경매개시결정등기(갑5)입니다.

주요 권리 분석 사항은 다음과 같습니다.

* 선순위 임차인: 장 (한국주택금융공사)

* 보증금: 215,250,000원

* 전입일자: 2022년 10월 28일

* 확정일자: 2022년 9월 20일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2024년 10월 31일

* 물건명세서상 "배당에서 전액 변제받지 않으면 잔액을 매수인이 인수함"이라고 기재되어 있어, 보증금 인수 가능성을 배제할 수 없습니다. (주의 필요)

* 별도 등기: 토지에 구분지상권 설정등기 (2016.9.30. 접수)가 있으며, 이는 매수인이 인수해야 합니다. (목적: 도로법상 도로 점용 관리)

* 기타 권리:

* 소유권 이전 (이용진) 등기(갑4)

* 신탁등기 말소(갑3)

* 본 물건은 낙찰 시 위에서 언급된 임차인의 보증금 일부 또는 전부, 그리고 토지 구분지상권을 인수할 수 있는 위험이 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 문정동 일대는 송파대로를 중심으로 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

장지역 인근의 교통 요지로, 주변의 지속적인 개발 및 업무시설 유입으로 유동인구가 풍부합니다.

도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 상업 및 업무 기능이 더욱 강화될 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 8호선 장지역, 다수의 노선버스 정류장이 도보 거리에 있어 편리한 대중교통 이용이 가능합니다. 올림픽대로, 서울외곽순환고속도로 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설, 대형마트, 병원, 관공서 등 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육: 인근에 학교(상대보호구역 내)가 소재합니다.

* 건물 정보:

* 준공년도: 2016년 9월 29일 (비교적 신축)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 내외부 마감: 석재붙임 외벽, 새시 창호 등 사용.

* 설비: 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 권리:

* 선순위 대항력 있는 임차인 (장 )의 보증금 인수 가능성 (총 215,250,000원). '인수 보증금 합계: 0원'이라고 명시되어 있으나, 물건명세서 상 인수 가능성이 기재되어 있어 주의가 필요합니다.

* 토지 구분지상권 설정 등기 인수 (도로 점용 관리 목적).

* 토지이용계획 및 제한:

* 과밀억제권역, 비행안전구역, 유통단지, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 용도(아파트 등)로의 토지 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다. (현재 오피스텔 용도로는 직접적인 영향이 없을 수 있으나, 향후 거래 시 확인 필요)

* 혐오시설: 주변에 직접적인 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 문정동의 장지역 역세권에 위치한 오피스텔로, 입지 조건 및 교통 환경이 우수합니다. 2016년 준공으로 건물 상태 역시 양호할 것으로 예상됩니다.

그러나 권리 관계에 있어 주의가 필요합니다. 대항력 있는 임차인이 존재하며, 물건명세서에 배당 부족 시 보증금 인수 가능성이 명시되어 있습니다. 또한, 토지 구분지상권 설정 등기를 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다.

이러한 권리 인수 부담을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 장지역 도보권으로 직주근접성이 우수하며 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 양호한 주변 환경: 업무시설, 주거시설, 상업시설이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 신축 건물: 2016년 준공으로 비교적 최신 건물이라 유지보수 비용이 적게 들 것으로 보입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 198,500,000원입니다.

관련 정보에 따르면, 유사 면적(23.76㎡)의 오피스텔이 2026년 5월 26일 185,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

가이드라인 6에 따라 '인수 보증금'을 제외하고 계산합니다.

'인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 물건명세서상의 '배당에서 전액 변제받지 않으면 잔액을 매수인이 인수함'이라는 문구를 고려할 때, 임차인 보증금(215,250,000원) 인수 가능성을 매우 신중하게 검토해야 합니다.

본 보고서에서는 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보를 우선하여 계산하되, 인수 가능성에 대한 위험은 반드시 인지해야 합니다.

구분지상권 등 기타 인수 부담과 보증금 인수 가능성의 불확실성을 고려하면, 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

보수적인 관점에서, 유사 거래 사례 및 감정가를 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 185,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.