나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13079 [1] 서울특별시 중랑구 망우동 416-33 동산힐 제1층 제101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은택 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 망우동 소재 ""면일초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며 근거리에 지하철역 망우역(경춘선, 경의중앙선)이 있어 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층 다세대주택 및 근린생활시설(사무소) 내 1층 101호 및 5층 502호로서,

외벽 : 벽돌치장쌓기마감, 돌붙임마감 등
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호(가) 101호 : 집합건축물대장상 근린생활시설(사무소)임.
기호(나) 502호 : 집합건축물대장상 다세대주택임. (후면 내부구조도 참고)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별냉난방 설비, 도시가스설비, 승강기설비, 공동현관출입통제설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 3필지 일단의 가장형의 토지로서, 주상용 건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약4m 내외의 포장도로와 접하여 차량접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 망우동 416-33
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(문의:보건행정과), 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할), 비행안전제3구역(전술), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

2. 망우동 416-34
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(문의:보건행정과), 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할), 비행안전제3구역(전술), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

3. 망우동 416-35
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(문의:보건행정과), 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할), 비행안전제3구역(전술), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

지분매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 중랑구 망우동 416-33번지, 신주소 서울특별시 중랑구 용마산로102길 27-11 (망우동)에 소재한 동산힐 제1층 제101호입니다.

사건번호는 서울북부지방법원 2025타경13079 (1)이며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 5층 건물이며, 본건은 그 중 1층 제101호입니다.

주요 용도는 다세대주택 및 근린생활시설(사무소)로 확인되었으며, 구체적으로 101호는 집합건축물대장상 근린생활시설(사무소)로 등재되어 있습니다.

감정평가액은 52,030,000원입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 지분이며, 토지 면적은 16.52㎡ (약 4.99평)이고 이 중 본건의 지분은 5.506116㎡ (약 1.66평)입니다.

건물 면적은 32.92㎡ (약 9.96평)이며, 이 중 본건의 지분은 10.972236㎡ (약 3.32평)입니다.

건물 사용 승인일은 2016년 6월 7일입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 중랑구 망우동 소재 면일초등학교 북동측 인근에 위치합니다.

주변으로는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

또한, 경춘선 및 경의중앙선 망우역이 근거리에 위치하여 대중교통 여건은 양호한 편입니다.

토지는 인접지와 도로 대비 등고평탄한 3필지로, 현재 주상용 건물의 부지로 이용되고 있습니다.

건물의 동측으로는 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 강제 경매 사건으로, 채권자는 박OO입니다.

말소기준권리는 2023년 12월 1일 접수된 제이비우리캐피탈 주식회사의 가압류(을구 2번, 금 28,793,191원)입니다.

경매로 인해 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

등기부상 채권 총액은 66,820,396원입니다.

임차인 현황상 인수할 보증금은 없는 것으로 파악되며, 임대 관계는 미상입니다.

본건은 지분 매각이며, 제시외 건물도 포함하여 매각됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 주거용 건물과 근린생활시설이 혼합된 지역입니다.

망우역을 중심으로 한 역세권 지역으로, 교통 편의성이 높습니다.

주변에 학교 및 다양한 상업 시설이 있어 생활 편의성이 양호할 것으로 예상됩니다.

지역은 도시지역 내 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다.

1.4. 생활정보

교육시설로는 면일초등학교가 북동측 인근에 소재하며, 해당 지역은 상대보호구역에 해당합니다.

편의시설에 대한 구체적인 정보는 명시되어 있지 않으나, 근린생활시설 지역의 특성상 기본적인 상업 및 편의 시설 이용은 용이할 것으로 보입니다.

교통 측면에서는 망우역(경춘선, 경의중앙선)을 통해 서울 도심 및 수도권으로의 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 지분 매각으로 진행되므로, 소유권 행사 시 다른 공유자와의 협의가 필수적이며 단독적인 처분이 제한될 수 있습니다.

건물 외 별도로 존재하는 제시외 건물이 매각에 포함되어 있어, 이에 대한 현황 파악 및 처리 방안(철거, 원상복구 등)을 사전에 검토해야 합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역(전술), 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등의 제한이 존재합니다.

특히, 2026년 8월 25일까지 지정된 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당하므로, 해당 기간 내 거래 시 허가 요건을 확인해야 합니다. (본 보고서 작성 시점인 2026년 7월 17일 기준 유효)

임대 관계가 미상으로, 명도 시 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 중랑구 망우동의 역세권에 위치한 근린생활시설(사무소) 지분 경매 건입니다.

건축된 지 약 10년으로 비교적 신축에 속하며, 토지 및 건물 지분으로 매각됩니다.

지분 매각이라는 특성과 제시외 건물 포함, 토지거래허가구역 지정 등의 잠재적 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

상대적으로 낮은 감정가와 신축 건물이라는 점을 감안할 때, 향후 시세 상승 가능성을 기대할 수 있으나, 철저한 권리 분석과 명도 계획 수립이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물 지분을 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회입니다.

향후 주변 개발 계획이나 다른 공유 지분 취득을 통한 건물 전체 확보 시 투자 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

망우역 인근의 역세권 입지는 꾸준한 수요와 안정적인 가치를 제공할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제시된 감정가는 52,030,000원입니다.

최근 매매 사례들을 분석해 볼 때, 본건과 같은 신축 건물(2016년식)의 사무실(근린생활시설) 지분 가치는 감정가 수준 또는 그 이상을 고려해볼 수 있습니다.

주변 유사 연식 및 용도의 매물 거래가를 고려할 때, 본건의 지분 가치는 약 5,200만원에서 5,800만원 사이로 추정됩니다.

지분 매각 및 제시외 건물 포함 등의 리스크 요소를 감안하여, 신중한 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

인수 보증금 합계가 0원이므로 명도 관련 금전적 부담은 없으나, 명도 절차 진행 시 시간 소요 가능성을 고려해야 합니다.

현 시세 및 리스크 요소를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 5,500만원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.