나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13089 [1] 서울특별시 동대문구 용두동 779 제5동 제10층 제1009호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서울에셋 · 평가일 2025.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 용두동 소재 ‘용두초등학교’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 신설동역(지하철 1, 2호선), 용두역(지하철 2호선)이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 제10층 제1009호로서,
(사용승인일 : 1994.10.14)

외벽 : 몰탈위페인트 마감 등,
창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 기준시점 현재 아파트로 이용 중입니다.
(후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장시설 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 8미터, 남측으로 노폭 약 4미터, 동측 및 서측으로 노폭 약 6미터의 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2014-12-26), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13089 (1)

소재지: 서울특별시 동대문구 용두동 779 제5동 제10층 제1009호

용도: 아파트

감정가: 711,000,000원

토지면적: 24.99㎡ (약 7.56평)

건물면적: 58.59㎡ (약 17.73평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 서울특별시 동대문구 용두동 소재 ‘용두초등학교’ 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

단지까지 차량 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장 및 신설동역(지하철 1, 2호선), 용두역(지하철 2호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황

* 임차인: 양

* 전입일자: 1996.07.02

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 비고: 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었습니다. 금액이 미상이라도 인수 여부 및 명도 과정에 주의가 필요합니다.

* 등기부 현황

* 말소기준권리: 2022.05.12 한국수출입은행 근저당권 (을1)

* 을1. 근저당권: 한국수출입은행 (2022.05.12) - 211,000,000원 (말소 예정)

* 을2. 근저당권: 인스자산관리대부주식회사 (2022.05.12) - 416,000,000원 (말소 예정)

* 갑1. 소유권이전: (2022.05.27)

* 갑4. 소유권이전: 이숙자외 1명 (매매) (2025.03.20)

* 갑5. 임의경매개시결정: 한국수출입은행 (2025.08.14) - 211,000,000원 (말소 예정)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 등 인수 사항 없음)

* 총 등기부채권액: 627,000,000원

4. 상권분석

본건은 주거 지역 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. 대중교통 접근성이 뛰어나 주변 상업 지구로의 이동도 용이한 편입니다.

5. 생활정보

* 아파트명: 용두신동아

* 주소: 서울특별시 동대문구 용두동 779

* 준공년도: 1994년 (사용승인일: 1994.10.14)

* 총 동수: 5개동

* 총 세대수: 772세대

* 본건 층수: 10층 (총 15층)

* 건물면적: 58.59㎡ (약 17.73평)

* 주요 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소 등

* 주차: 총 270대 (단지 전체)

* 주변 교육시설: 용두초등학교 인근에 위치

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 임차인이 존재하며, 전입일자가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있습니다. 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 중복 사건: 본 경매 물건은 중복 사건으로 분류되어 있어, 진행 상황을 면밀히 주시할 필요가 있습니다.

* 건축년도: 1994년 준공된 건물로, 30년 이상 경과하여 향후 재건축 또는 리모델링 관련 이슈를 고려해야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 동대문구 용두동의 주요 역세권에 위치한 아파트로, 용두초등학교 및 다양한 생활 편의시설과 인접하여 주거 환경이 양호합니다. 1994년에 준공된 비교적 연식이 있는 아파트이나, 꾸준한 시세 상승이 기대되는 지역입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 중복 사건이라는 점은 명도 및 진행 과정에서 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 신설동역, 용두역 등 더블 역세권으로 교통 편리성이 매우 높습니다.

* 안정적인 수요: 주변 주거 환경이 잘 갖춰져 있어 꾸준한 주택 수요가 예상됩니다.

* 최근 시세 상승: 제공된 매매 데이터를 보면, 본건과 유사한 면적의 거래가 감정가를 상회하는 가격으로 이루어졌습니다. (58.59㎡ 기준 8.3억 ~ 9.22억 원대)

* 낮은 감정가: 최근 실거래가 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 건물 면적은 58.59㎡이며, 최근 유사 면적의 매매 사례는 2026년 6월 8.3억 원, 2026년 7월 9.22억 원으로 확인됩니다. 본건의 감정가는 7.11억 원입니다.

최근 매매가와 감정가를 종합적으로 고려하고, 대항력 있는 임차인(보증금 0원) 및 중복 사건 등의 리스크 요인을 감안할 때, 감정가 대비 소폭 높은 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 7억 8천만 원 ~ 8억 3천만 원

* 주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 최근 시세 분석에 기반한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 최신 시세 변동, 법원 진행 상황, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 임차인 관련 주의 문구:

임차인 양여맥 씨는 1996년 7월 2일에 전입하여 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있습니다. 보증금 및 차임이 0원이라 할지라도, 해당 임차인의 명도 과정 및 법적 권리 관계는 추가적인 확인과 신중한 접근이 필요합니다.

* 주변 시설:

주변 지역 검색 결과, 본건 소재지인 서울특별시 동대문구 용두동 779 일대는 주거 및 상업 시설이 밀집한 일반적인 도심 지역으로, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.