나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13070 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 26-46 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성훈 · 평가일 2025.09.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 있는 ""쌍문2동 주민센터"" 서측 인근에 위치하며,
부근은 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

완경사 지대에 자체 지반 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로 건물부지(2동의 단독주택이
연접한 형태)로 이용중이며, 서측 도로변으로 가호, 동측으로 나호(대상물건)이 소재함.

인접 도로상태

서측으로 도로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2025-
06-13)(지정기간:고시일(20250612)로부터2년)<건축법>, 교육환경보호구역(최종확인은 관할
교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
토지거래계약에관한허가구역(2025-06-17)(지정기간:2025.06.17~2026.08.30), 토지거래계약
에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간
: 2025.8.26.~2026.8.25.)

상기 2025.06.17자 토지거래게약에 관한 허가구역은 2025.06.12자로 쌍문동 26번지 일대가
서울시 신속통합기획 주택재개발 선정지 지정에 따른 것 임.

제시목록 외의 물건

대상 토지를 사용에 지장을 주는 제시목록외 물건은 없으며, 건물감정평가요항표에 기재한
것과 같이 부합물 및 종물과 대문 등이 소재함.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상 토지는 2인 공유지분 중 1인 지분만의 감정평가로 전체 토지를 기준으로 감정평가하고
면적사정은 지분 비율에 의하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본 건물은 1976.05.25자로 사용승인된 연와조 시멘트기와지붕 단층 건물로
외벽 : 치장벽돌쌓기 등
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등
창호 : 알미늄새시 등 임.

이용상태

집합건축물대장에 등재된 연립주택이나 현황 2개동이 연접한 형태의 단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 난방설비 등 되어있음

부합물 및 종물

별첨 ""지적 및 건물개황도"", ""건물개황도""와 같이 부합물 및 종물인 제시외 건물 및 물건이
소재함.

공부와의 차이

공부상 용도가 연립주택이나 바닥면적 등 요건에 맞지 아니하고, 연접된 단독주택이며,
지하실(2평7홉1작)은 거주자에게 출입구 없는 폐쇄된 것으로 탐문조사되어 평가제외 하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

거주자로 부터 LH에 임차중으로 탐문조사되었고, 임대 보증금 등 정확한 내역은 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울특별시 도봉구 쌍문동 26-46번지에 소재한 단독주택 경매 물건에 대한 상세 분석 정보를 제공합니다.

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13070 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 26-46

용도: 단독주택

감정가: 379,157,000원

토지면적: 152.00㎡ (약 45.98평)

토지제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 126.28㎡ (약 38.19평)

건물제시외면적: 19.60㎡ (약 5.93평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 위OOOOOOOOOO (위너스프라자주식회사)

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 위치하며, "쌍문2동 주민센터" 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 완경사 지대에 자체 지반이 평탄하게 조성된 사다리형이며, 현재 2동의 단독주택이 연접한 형태로 이용 중입니다. 서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접해 있어 도로 이용이 원활합니다.

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 건축허가·착공제한지역(2025.06.13. ~ 2년), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 특히, 2025.06.17.자로 지정된 토지거래계약에 관한 허가구역은 쌍문동 26번지 일대가 서울시 신속통합기획 주택재개발 선정지 지정에 따른 것입니다. 이 지역은 향후 제3종일반주거지역(용적률 300%)으로 상향될 예정이며, 최고 35층 내외의 공동주택 1,030가구 규모의 대단지로 재개발될 계획입니다. 재개발 사업은 방학천변 수변 공간 조성, 도봉산 둘레길 연계 산책로 구축 등 자연 및 생활 환경 개선을 포함하고 있습니다.

1.3. 권리분석

토지 등기부 요약:

말소기준권리인 을구 2번 근저당권(중소기업은행, 2003.02.12. 접수, 13,200,000원)보다 선순위인 갑구 1번, 2번, 5번, 9번, 10번은 소유권 이전 또는 지분 이전으로 확인됩니다.

갑구 11번(위너스프라자주식회사, 2020.04.02. 접수)은 청구권가등기로, 매매예약이며 '인수'로 기재되어 있습니다. 이는 해당 권리가 매수자에게 승계됨을 의미합니다.

갑구 13번은 현재 본 경매 사건(서울북부지방법원 2025타경13070)에 따른 임의경매 개시결정입니다.

건물 등기부 요약:

말소기준권리인 갑구 6번 임의경매(위너스프라자주식회사, 2025.08.28. 접수, 191,303,561원)가 현재 본 경매 사건입니다.

갑구 5번(위너스프라자주식회사, 2020.04.02. 접수)은 소유권이전청구권가등기로, 매매예약이며 '인수'로 기재되어 있습니다. 이는 토지 등기부상의 매매예약과 동일한 권리로, 건물에도 인수되는 권리입니다.

권리분석 결과, 토지 및 건물 모두 '매매예약'에 따른 소유권이전청구권가등기가 말소되지 않고 인수됩니다. 이 권리를 보유한 위너스프라자주식회사가 현재 본 경매의 채권자이기도 합니다.

1.4. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사 (LH)

보증금: 75,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2015-09-03

확정일자: 2015-07-17

배당신고일자: 2025-09-12

대항력: 있음

비고: LH와 임차 계약되어 있으며, 보증금 7,500만원이 있습니다. 차임이 0원으로 특이사항입니다.

* 임차인: 황원연

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2015-09-03

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 전입일자로 보아 LH와 함께 거주하고 있을 가능성이 있습니다. 대항력 있는 임차인이므로 주의가 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원 (단, 위 임차인들의 실제 점유 및 권리관계는 추가 확인이 필요합니다.)

1.5. 상권분석

본건은 쌍문2동 주민센터 인근의 주거지역에 위치하고 있습니다. 주변은 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 기능에 필요한 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 도보 거리에 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.6. 생활정보

본건은 주거 지역 내에 위치하여 조용한 주거 환경을 누릴 수 있습니다. 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다. 또한, 재개발 사업이 예정되어 있어 향후 지역 내 생활 편의시설 확충 및 주거 환경 개선이 기대됩니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 매매예약 인수: 토지 및 건물 등기부 모두에 위너스프라자주식회사의 매매예약에 따른 소유권이전청구권가등기가 '인수'로 기재되어 있습니다. 본 경매의 채권자 역시 위너스프라자주식회사이므로, 해당 권리가 낙찰자에게 승계되어 복잡한 법적 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성이 높습니다.

* 대항력 있는 임차인: 한국토지주택공사(LH)와 황원연 씨가 대항력을 가지고 거주 중입니다. LH의 경우 보증금 7,500만원이 있으나, 차임이 0원으로 특이하며, 황원연 씨는 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 실제 거주 현황 및 명도 관련 추가 확인이 필수적입니다.

* 건물 노후화: 건물 사용승인일이 1976년 5월 25일로, 약 48년이 경과한 노후 건물입니다.

* 건축물 공부와의 차이: 공부상 연립주택이나 현황은 2개동 단독주택 형태이며, 지하실 일부는 평가에서 제외되었습니다.

* 재개발 구역: 재개발 구역으로 지정되어 향후 개발 가능성이 높으나, 사업 추진 과정에서의 불확실성 및 변동 가능성이 존재합니다.

* 건축법 및 토지거래 관련 제한: 건축허가·착공제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 관련 법규 확인이 필요합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울 도봉구 쌍문동의 재개발 예정 지역에 위치하여 미래 가치가 기대되는 점이 큰 장점입니다. 넓은 토지 면적과 함께 주변 인프라 개선 및 신규 아파트 단지 조성 계획은 긍정적인 요소입니다.

그러나, 위너스프라자주식회사의 '매매예약 인수' 권리가 가장 큰 리스크로 작용합니다. 이는 낙찰 후 추가적인 법적 분쟁이나 예상치 못한 비용 발생으로 이어질 수 있으며, 채권자가 경매 신청자이기도 하다는 점에서 복잡한 상황이 예상됩니다. 또한, 대항력 있는 임차인의 존재와 노후된 건물 상태, 공부와의 차이 등도 명도 및 관리 측면에서 고려해야 할 사항입니다.

1.9. 투자 포인트

* 재개발 잠재력: 신속통합기획이 확정되어 향후 대단지 아파트 개발이 예정되어 있어 높은 시세 상승이 기대됩니다.

* 우수한 입지: 북한산, 도봉산 등 자연환경과 방학천 수변 공간이 인접해 있으며, 향후 우이신설선 연장으로 인한 역세권 개발 호재가 있습니다.

* 넓은 토지 면적: 152.00㎡ (약 45.98평)의 토지 면적은 재개발 시 사업성을 확보하는 데 중요한 요소가 될 수 있습니다.

1.10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 379,157,000원입니다. 주변 다세대 주택 최근 매매 사례들을 분석한 결과, 평당 가격은 약 200만원부터 418만원까지 다양하게 분포하고 있습니다. 다만, 해당 사례들은 면적이 작거나 공동주택(다세대) 위주로, 본건과 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

본건은 재개발 구역 지정, 수변공간 개발 등 긍정적인 개발 호재가 있으나, '매매예약 인수'라는 매우 높은 법적 리스크와 대항력 있는 임차인, 노후 건물 등 여러 위험 요소를 동시에 안고 있습니다. 따라서 보수적인 접근이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 감정가의 85% ~ 95% 수준인 약 3억 2천만원 ~ 3억 6천만원 사이를 제안합니다. 실제 입찰 시에는 해당 권리관계에 대한 면밀한 법률 검토와 현장 조사를 통해 리스크를 최소화하는 방안을 강구해야 합니다.

(참고: 제시된 주변 시세는 '다세대' 주택 기준이며, 본건의 '단독주택/연립주택' 특성과는 차이가 있을 수 있습니다. 또한, 혐오시설은 현재 검색된 정보상으로는 특별히 발견되지 않았습니다.)

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