나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13055 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 1015 길음뉴타운 경남아너스빌 106동 21층 2101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성림 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 ""숭덕초교"" 동측 인근에 위치하는 길음뉴타운 경남
아너스빌 106동 21층 2101호로서, 주위는 학교, 아파트단지, 소규모 공동주택, 근린생활시
설 등이 혼재하는 주택지대로서 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 제반
교통편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 경사슬래브지붕 21층건 내 제21층 제2101호로서
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등.
창 호 : 샤시창호 임.

이용상태

아파트로 이용중임.
(후면 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 공동현관통제설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사인 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로 갖추었으며 외곽공도와의 연계가 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역,도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상
대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(2019-11-27)<교육환경 보호에 관한 법
률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,재정비촉진지구<도
시재정비 촉진을 위한 특별법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(2016-11-
24)(주요산주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독
다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),건축선(2019-04-18).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 본건 폐문부재로 인하여 본건의 내부이용상황은 건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰 등
에 의하였으니 경매진행시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13055 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 정릉동 1015 길음뉴타운 경남아너스빌 106동 21층 2101호

용도: 아파트

감정가: 866,000,000원

토지면적: 41.89㎡ (약 12.67평)

토지 지분: 41.89㎡ (약 12.67평)

건물면적: 114.63㎡ (약 34.67평)

건물 지분: 114.63㎡ (약 34.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 홍OO

특이사항: 정비구역, 재정비촉진지구

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 숭덕초등학교 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위에는 학교, 아파트 단지, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서, 주거 환경은 보통으로 평가됩니다.

차량 접근성이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 강제경매로 진행됩니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리(2002년 9월 13일자 김병덕 가압류)보다 후순위의 권리들은 모두 말소 예정입니다.

인수되는 보증금 합계액은 0원으로, 임차인으로 인한 특별한 권리 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

채무자(소유자)인 지성건 세대가 등재되어 있으므로, 점유 관계는 별도 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

길음뉴타운 경남아너스빌 단지 내 및 주변으로 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

주거지역으로서 안정적인 상권이 형성되어 있으며, 아파트 단지 내 상가 및 인근 상업 시설 이용이 편리합니다.

1.4. 생활정보

아파트 단지 정보:

* 단지명: 길음뉴타운 경남아너스빌

* 사용승인일: 1999년 6월 19일

* 총 세대수: 860세대 (8개동)

* 주차대수: 총 802대 (세대당 약 0.93대)

* 최고층: 22층

* 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

* 전기차 충전기: 총 16대 (지상 6대, 지하 10대)

주변 시설:

* 교육: 숭덕초등학교, 고명중학교, 계성고등학교 등이 인접해 있으며, 학군이 우수한 편입니다.

* 교통: 지하철 4호선 길음역 및 우이신설선 정릉역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

* 편의시설: 롯데슈퍼프레시, GS더프레시 등 마트가 인근에 있으며, 각종 병원 및 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

* 민방위 대피시설: 길음뉴타운 경남아너스빌 지하주차장 1층~3층이 민방위 대피시설로 지정되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

정비구역 및 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있으나, 사업 진행에 따라 소음, 교통 불편 등 일시적인 불편이 발생할 수 있습니다.

건물의 사용승인일이 1999년으로 다소 노후화되어 있어, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

폐문부재로 인해 내부 이용 상태를 정확히 파악하기 어려우므로, 입찰 전 반드시 현장 확인이 필요합니다.

토지이용계획상 외국인 등 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 성북구 길음뉴타운 내에 위치한 대단지 아파트로, 입지적 강점을 가지고 있습니다.

숭덕초등학교 등 교육 시설이 인접해 있으며, 교통 및 편의시설 접근성이 양호합니다.

특히, 재정비촉진지구로 지정되어 있어 장기적인 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 추가적인 부담 없이 소유권을 취득할 수 있다는 장점이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지 조건: 서울 도심 접근성이 용이하고 생활 편의 시설이 잘 갖춰진 주거 지역에 위치합니다.

재개발 잠재력: 정비구역 및 재정비촉진지구 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대가 가능합니다.

깨끗한 권리관계: 모든 권리가 말소되어 인수 부담이 없습니다.

실거주 및 투자 가치: 안정적인 주거 환경과 함께 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 동일 면적(114.63㎡)의 19층 매물이 2026년 6월 2일에 8억 8천만원에 거래되었습니다. [cite:latest_sale_data_1]

감정가는 8억 6천 6백만원이며, 최근 실거래가와 유사한 수준입니다.

이를 고려할 때, 본 경매 물건의 예상 입찰가는 8억 8천만원에서 9억 1천만원 사이로 예상됩니다.

치열한 경쟁이 예상되므로, 시장 상황 및 본인의 투자 전략에 따라 적정 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

안정적인 수익 확보를 위해서는 감정가 대비 100~105% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 합리적인 예상 입찰가는 8억 9천만원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.