나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경2712 [1] 서울특별시 강북구 수유동 449-6 스타캐슬 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강림 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 경전철(우이신설선) 화계역 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트 및 다세대주택과 상업시설등이 혼재한 지역으로 제반입지 여건은 보통인 편임.

교통상황

본건으로 제반 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하며 남동측 인근에 경전철(우이신설선) 화계역이 위치하여 대중교통상황은 바교적 양호한 편임.

건물의 구조

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건중 2층 203호외 4개호로서 외 벽: 치장벽돌등 마감 내 벽: 타일 및 벽지 마감 창 호: 하이새시 이중창임.

이용상태

기호2~기호6: 도시형생활주택으로 이용중임.(자세한 사항은 후첨 내부구조도 참조)

설비내역

승강기,화재탐지설비,위생설비,도시가스에 의한 난방시설등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형으로 근생 및 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약6m의 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하),고도지구(28m이하),지구단위계획구역(입안), 소로3류(폭8m미만)(접함),가축사육제한구역,상대보호구역,대공방어협조 구역(77-257m),과밀억제권역,토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등, 용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대, 지정기간:2025.8.26~2026.8.25)

공부와의 차이

기호6의 경우 테라스상에 제시외 건물(구조:패널조 패널지붕, 면적:약16㎡, 용도:방,거실등)이 소재하며, 이로 인하여 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 미상 ②이해관계인의 부재로 내부구조도는 집합건축물대장상 도면과 탐문 및 외부관찰등을 토대로 작성하였음을 참조하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경2712 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 449-6 스타캐슬 2층202호

용도: 도시형생활주택

감정가: 219,000,000원

토지면적: 18.52㎡ (약 5.60평)

토지지분: 18.525㎡

건물면적: 29.28㎡ (약 8.85평)

건물지분: 29.28㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 양OO

감정평가 요약:

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 5층 건물

* 사용승인일: 2017년 06월 09일

* 주요 용도: 도시형생활주택(단지형다세대)

* 전체 대지 면적: 231㎡

* 전체 연면적: 458.97㎡

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강북구 수유동 449-6 스타캐슬 2층202호

* 주변환경: 아파트 및 다세대주택, 상업시설 등이 혼재된 지역으로 제반 입지 여건은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 경전철(우이신설선) 화계역 북서측 인근에 위치하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 비교적 양호합니다. 차량 진입도 가능합니다.

* 토지 및 도로: 토지는 인접 도로와 대체로 등고평탄한 사다리형이며, 근린생활시설 및 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 본건 북동측으로 약 6m의 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 채권자: 양OO (부동산강제경매)

* 말소기준권리: 2022년 04월 25일자 양윤자의 가압류 (갑5)

* 선순위 임차권: 김효준 (주택도시보증공사) / 보증금 178,500,000원

* 전입일자: 2018년 10월 12일

* 확정일자: 2018년 09월 28일

* 대항력: 있음

* 등기사항: 주택임차권 (을1), 말소: 인수

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 대항력 있는 임차권 (김효준), 보증금 178,500,000원. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수해야 합니다.

* 기타 등기사항:

* 소유권이전, 신탁등기말소, 가압류, 소유권이전, 강제경매, 압류 등이 등기되어 있으나, 말소기준권리(가압류)보다 늦은 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액: 826,500,000원

* 인수 보증금 합계: 0원 (권리분석상, 낙찰자가 직접 납부하는 금액은 없으나, 임차권 인수 금액은 별도)

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 경전철 화계역 북서측 인근에 위치하며, 아파트, 다세대주택, 상업시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 주변 매매 시세 분석 (2026년 7월 기준):

* 상아주택 (강북구 수유동 449-27, 2009년식, 60.88㎡): 26,650만원 (약 438만원/㎡)

* 북한산드림빌 (강북구 수유동 567-33, 2015년식, 44.5㎡): 20,000만원 (약 449만원/㎡)

* 세윤하이츠(A) (강북구 수유동 455-17, 1993년식, 41㎡): 15,000만원 (약 366만원/㎡)

* 건물면적 (29.28㎡) 대비 감정가 (219,000,000원)는 약 748만원/㎡로, 최근 주변 다세대 주택 시세(약 366만원~449만원/㎡)에 비해 높게 평가되었습니다.

5. 생활정보

* 주거환경: 아파트, 다세대주택, 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 경전철 화계역 및 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 난방: 도시가스에 의한 난방시설이 있습니다.

* 설비: 승강기, 화재탐지설비, 위생설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 인수: 대항력 있는 임차인(김효준)의 보증금 178,500,000원은 낙찰 후 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 본건의 감정가(약 748만원/㎡)가 최근 주변 시세(약 366~449만원/㎡)보다 상당히 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세차익을 기대하기 어렵거나 손실이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구, 지구단위계획구역(입안) 등 일부 도시계획상의 제한이 있습니다.

* 위반건축물 가능성: 감정평가서상 기호6(타 호수일 가능성)의 경우 테라스 상 제시외 건물이 소재하여 위반건축물로 등재되어 있다고 하나, 본건 202호에 대한 직접적인 위반 내용은 명시되지 않았습니다. (단, 건물 전체적인 문제나 다른 호수에서의 위반 사례가 있을 수 있습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 수유동에 위치하여 경전철 화계역이 인접해 있어 교통이 편리하고, 주변에 다양한 주거 및 상업시설이 혼재되어 기본적인 생활 여건은 양호한 편입니다.

하지만, 가장 중요한 투자 결정 요소인 권리관계에서 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 보증금 178,500,000원을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다.

또한, 본건의 감정가(219,000,000원)는 건물 면적(29.28㎡) 대비 주변 시세(약 3.66~4.49만원/㎡)보다 매우 높게 산정되어 있어, 낙찰가에 따라 상당한 손실이 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 교통 편의성: 경전철 화계역 및 버스정류장 인근에 위치하여 서울 시내 접근성이 좋습니다.

* 생활 인프라: 주변 상업시설 및 주거단지와의 혼재로 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* (잠재적) 시세차익: 만약 대항력 있는 임차인의 보증금을 고려하고도 시세보다 현저히 낮은 가격으로 낙찰받을 수 있다면, 향후 시세 상승이나 전월세 전환을 통한 수익 창출이 가능할 수 있습니다. (단, 이는 매우 신중한 접근이 필요합니다.)

9. 예상 입찰가

본 건의 경우, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 178,500,000원을 매수인이 인수해야 하는 점이 가장 큰 부담입니다.

감정가는 219,000,000원이나, 인근 다세대 주택의 최근 매매 시세를 고려하면 건물 자체의 시장 가치는 약 107,380,800원 (29.28㎡ * 366만원/㎡) 에서 119,942,400원 (29.28㎡ * 410만원/㎡) 정도로 추정됩니다.

따라서, 낙찰받는 가격(입찰가)에 인수해야 할 임차 보증금(178,500,000원)을 합한 총 취득 비용이 물건의 실제 가치(감정가 또는 시장가)를 초과하지 않도록 보수적으로 접근해야 합니다.

총 취득 비용 = 입찰가 + 인수해야 할 임차 보증금

총 취득 비용 <= 감정가 (219,000,000원) 라고 가정할 때,

입찰가 <= 219,000,000원 - 178,500,000원 = 40,500,000원

이러한 계산에 따라, 잠재적 손실 위험을 감안하여 매우 신중하게 입찰가를 결정해야 하며, 20,000,000원 ~ 40,000,000원 범위 내에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

이 가격대는 감정가 대비 매우 낮은 수준으로, 인수되는 임차 보증금을 고려했을 때에도 손익분기점(BEP) 수준에 근접하거나 약간의 이익을 볼 수 있는 가능성을 타진하기 위한 보수적인 접근입니다.

투자 위험이 매우 높으므로, 실제 입찰 전 반드시 현장 조사 및 추가적인 권리 관계 분석이 필요합니다.

* 주변 혐오시설: 일반적인 지도 검색 결과, 해당 소재지 주변에서 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.