나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51957 [1] 서울특별시 송파구 송파동 85 에스아이팰리스레이크잠실 7층706호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효성 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 송파동 소재 ""서울송파초등학교"" 남서측 인근에 위치하고 주위는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 지하철역 '8·9호선 석촌역' 및 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상9층 건물 내 제7층 제706호로서,
(사용승인일 : 2021.07.30)
외벽 : 치장 석재 붙임 등,
창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중이며, 내부이용상황은 후첨 '내부구조도' 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형 평지로서 주상용(업무시설, 다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약 10미터 내외, 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2020-01-02)(송파대로 제1지구), 도로(접합), 가축
사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축용도지역기타(건축물 최고높이 지
정구간으로 건축과 확인요함)<건축법>, 상대보호구역(2020-03-27)(서울송파초등학교병설유치
원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시
설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권
역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, 토지거래계약에관한허
가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지
)), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. (대상자: 외국인 등 허가
대상용도: 단독 다가구 연립 다세대 아파트))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임.

- '내부구조도'의 작성은 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사시 다소 상이할 수 있으니
경매 진행시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51957 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 송파동 85 에스아이팰리스레이크잠실 7층706호

용도: 다세대주택 (건축물대장상 업무시설, 다세대주택 혼합)

건축년도: 2021년 07월 30일

토지면적: 4.05㎡ (약 1.22평)

건물면적: 13.05㎡ (약 3.95평)

감정가: 256,000,000원 (2억 5천 6백만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 송파구 송파동 소재 서울송파초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 지하철 8·9호선 석촌역 및 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 속하며, 가축사육제한구역, 건축물 최고높이 지정구간, 상대보호구역(서울송파초등학교), 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 규제를 받음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 2월 20일 접수된 주식회사두루드림대부의 가압류 (갑7)

* 주요 권리 내역:

* 선순위 임차권: 이창석 (을1, 2024.12.06 접수). 보증금 280,000,000원. 전입일자 및 확정일자 2022.08.02. 대항력 있으며, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 잔액은 매수인이 인수해야 함.

* 현재 채권총액: 8,078,844,039원 (매우 높은 수준)

* 강제경매 신청 채권자: 이창석 (갑15, 2025.08.25 접수, 280,183,500원)

* 인수되는 권리: 상기 주택임차권 (을1)은 최종 배당 결과에 따라 매수인이 인수할 보증금이 발생할 수 있음. 다만, 임차인이 경매 신청 채권자이므로 보증금 전액 변제 가능성이 높다고 판단되나, 최종 배당표 확인은 필수임.

* 임차인 정보:

* 임차인: 이 , 보증금: 280,000,000원, 차임: 0원, 전입/확정/배당신고일: 2022.08.02 / 2022.08.02 / 2024.12.06, 대항력: 있음. (본 임차인은 본 경매 신청 채권자이기도 함.)

1.3. 상권분석

* 본건 소재지인 송파동은 서울송파초등학교 인근으로 주거 및 상업 시설이 혼합된 지역임.

* 석촌역 역세권으로서 대중교통 이용이 용이하며, 주변에 상업시설 및 편의시설이 잘 갖추어져 있음.

* 건축물 정보상 업무시설 용도로도 사용 가능한 복합 용도 건물이므로, 소규모 사무실 또는 1인 가구 주거 용도로 활용 가능함.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 서울송파초등학교, 서울송파초등학교병설유치원 등이 인근에 위치함.

* 교통: 지하철 8, 9호선 석촌역을 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행 중임.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용 가능함.

* 주변 혐오시설: 본건 인근 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 부담: 을구 1번 주택임차권 (이창석, 280,000,000원)이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔여 보증금을 매수인이 인수해야 하는 위험이 존재함. (단, 임차인이 경매 신청 채권자이므로 인수 가능성은 낮다고 판단되나, 최종 배당 결과 확인 필요)

* 매우 작은 면적: 건물면적 13.05㎡ (약 3.95평)으로 매우 협소하여 특정 실수요자층에 국한될 수 있으며, 이로 인한 환금성 저하 가능성이 있음.

* 높은 채무 총액: 총 채권액이 80억원을 초과하므로, 소유주에 심각한 재정 문제가 있음을 시사함.

* 건축물 용도: 건축물대장상 업무시설 및 다세대주택 혼합 용도로 기재되어 있어, 실제 이용 현황과 차이가 있을 수 있으며, 향후 용도 변경 등에 따른 제약이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 신축 건물(2021년 사용승인)이며 송파동 역세권에 위치한다는 장점이 있으나, 매우 작은 면적과 선순위 임차인의 인수 가능성(배당 결과에 따라 변동)이 주요 리스크 요인임.

* 채권 총액이 매우 높아 경매 진행 과정 및 최종 낙찰가에 영향을 줄 수 있으나, 낙찰 후 임차인 인수 여부를 명확히 확인하는 것이 중요함.

* 임차인 인수 부담이 없다고 가정할 경우, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해 볼 수 있으나, 작은 면적으로 인한 환금성 저하 가능성도 고려해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물이므로 하자 발생 가능성이 낮고 상품성이 양호함.

* 우수한 입지: 서울 지하철 8, 9호선 석촌역 인근으로 교통이 편리하며, 송파구 내 주요 업무지구 및 상업지 접근성이 좋음.

* 다양한 활용 가능성: 건축물대장상 업무시설 및 다세대주택 혼합 용도로, 소형 주거 공간 또는 1인 가구 오피스텔형 용도로 활용 가능함.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 256,000,000원 (2억 5천 6백만원)

* 주변 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 유사 건물(에비앙하우스, 동광팰리스 등)의 전용면적 약 6.78~8.16평(22.42~26.97㎡) 기준, 355,000,000원에서 365,000,000원 선에서 거래되었음.

* 본건의 건물면적 13.05㎡(약 3.95평) 기준으로 평당 시세를 환산 시, 평당 약 4,390만원에서 5,310만원으로 추정할 수 있으며, 이는 약 173,400,000원에서 209,700,000원 범위의 시세로 산출됨.

* 예상 인수 보증금: 0원

* (임차인이 경매 신청 채권자로서 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상되므로, 매수인이 인수하는 보증금은 없을 것으로 판단됨. 단, 최종 배당 결과 확인은 반드시 필요함.)

* 종합 의견: 감정가 256,000,000원 대비 현재 시세 및 매우 작은 면적을 고려할 때, 입찰가는 감정가 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 타당함. 임차인 인수 부담이 없다는 전제 하에, 현재 시세 범위를 고려하여 200,000,000원에서 220,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 제안함.

* 제안 입찰가: 210,000,000원 (2억 1천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.