나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51864 [1] 서울특별시 은평구 신사동 40-19 엘렌시아14차 201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인서감정 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 ""서울신사초등학교"" 북서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철6호선 ""새절역""이 소재하는 등 제반 교통시설 환경은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지상6층 엘렌시아14차 건물 내 제2층 제201호로서
외벽 : 석재 타일붙임 및 벽돌쌓기 마감 등,
내벽 : -
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스를 이용한 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 현황 건부지[다세대주택(도시형생활주택,단지형다세대), 근린생활시설]로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 노폭 약 3~4M 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(신사동 40-19) : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신사생활권,자세한 사항 별도 확인:도시계획과), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51864 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 신사동 40-19 엘렌시아14차 201호

용도: 도시형생활주택

감정가: 248,000,000원

토지면적: 16.14㎡ (약 4.88평)

건물면적: 29.98㎡ (약 9.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 건물 상세 정보

건축년도: 2015년 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트(평스라브)지붕

건물 층수: 6층 건물 내 제2층 제201호

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 서울신사초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 각종 근린생활시설이 소재하는 주거지역입니다. 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 6호선 새절역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 시설 환경 또한 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 총괄

말소기준권리: 2023년 2월 2일자 은평세무서장의 압류 (갑3)

인수되는 권리: 을구 3번 주택임차권 (임차인: 김 , 보증금 195,000,000원). 해당 임차인은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 그러나 물건명세서상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 배당에서 전액 변제될 가능성이 높으며 매수인의 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 195,000,000원 (1차 185,000,000원 + 2차 증액분 10,000,000원)

차임: 0원

전입일자: 2021년 3월 2일

확정일자: 2021년 1월 21일 (1차), 2022년 11월 9일 (2차 증액분)

배당신고일자: 2025년 3월 5일

대항력: 있음

비고: 주택임차권 등기 (을3), 강제경매 신청 채권자 (병6)

3.3. 특이사항

* 토지거래허가구역: 본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 낙찰 후 소유권 이전 시 관련 허가를 받아야 합니다.

* 공동담보: (상세 내역은 확인 필요하나, 경매 개시 사유 중 하나로 추정됩니다.)

* 선순위임차권: 김 임차인의 주택임차권(을3)이 말소기준권리(갑3)보다 앞서 있어 대항력을 가집니다.

4. 상권분석

4.1. 시세 분석

제공된 JSON 데이터 상의 주변 건물 시세는 다음과 같습니다.

- 신한노블레스(342-28, 2003년식, 82.37㎡): 2026년 5월 8일, 39,000만원에 거래. (평당 약 473만원)

- 미건빌라(4-33, 1992년식, 58.71㎡): 2026년 5월 7일, 21,100만원에 거래. (평당 약 359만원)

- 하나쉐르빌(38-5, 2002년식, 43.53㎡): 2026년 5월 6일, 20,000만원에 거래. (평당 약 459만원)

본건은 2015년 사용승인된 엘렌시아14차 건물 내 전용면적 29.98㎡(약 9.07평)의 도시형생활주택입니다. 제시된 주변 시세는 비교적 면적이 큰 주택들의 거래 사례로, 본건과 직접적인 비교는 어렵습니다. 다만, 건물이 비교적 신축(2015년)임을 고려할 때, 인근 신축 빌라/도시형생활주택의 평당 시세를 450만원~500만원 이상으로 추정할 수 있습니다.

이를 바탕으로 본건의 자체 시가총액을 산정하면 약 1억 3천만원 ~ 1억 5천만원 수준으로 예상되나, 이는 감정가(2억 4천 8백만원)와 큰 차이를 보입니다. 감정가는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담 가능성을 염두에 두고 산정되었을 수 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점을 고려하면 감정가액이 본건의 실질적인 시장 가치에 근접하다고 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: 서울신사초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 교통시설: 지하철 6호선 새절역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

* 기타: 주위는 공동주택 및 근린생활시설이 밀집한 지역으로 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 기타

본건 소재지는 토지거래허가구역으로, 허가 기간(2025.8.26 ~ 2026.8.25) 내에 낙찰될 경우 소유권 이전에 대한 허가 절차가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김 임차인이 보증금 1억 9천 5백만원에 대해 대항력을 가지며, 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 그러나 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점은 긍정적입니다.

* 토지거래허가구역: 낙찰 후 소유권 이전 시 토지거래허가 절차를 반드시 거쳐야 하며, 이에 따른 시간 및 행정적 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

* 시세 불확실성: 제공된 JSON 데이터의 비교 사례가 본건과 면적 및 건물 유형에서 차이가 있어, 정확한 시세 파악에 어려움이 있습니다. 감정가와 JSON 시세 간의 괴리 가능성을 고려해야 합니다.

* 혐오시설: 현황 조사 및 주변 정보 확인 결과, 본건 인근에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 화장장, 납골당 등)은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축인 엘렌시아14차 건물 내 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 여건이 우수한 편입니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 9천 5백만원이 '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있어, 임차인 관련 인수 부담이 없을 것으로 예상되는 점은 큰 장점입니다. 다만, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 낙찰 후 추가적인 절차가 필요하다는 점과, 제공된 시세 정보와 감정가 간의 차이가 존재한다는 점은 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 인수 부담 없는 대항력 있는 임차인: 임차인의 보증금 1억 9천 5백만원이 전액 배당 처리되어 매수인에게 인수 부담이 없다는 점이 가장 큰 투자 포인트입니다.

* 신축 건물: 2015년 사용승인으로 비교적 신축에 속하여 관리 상태 및 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 우수한 입지: 서울신사초등학교 및 지하철 6호선 새절역이 인근에 위치하여 주거 편의성이 뛰어납니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 2억 4천 8백만원으로 책정되어 있으며, 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 9천 5백만원이 인수 부담 없이 배당으로 처리될 가능성이 높다는 점을 감안할 때, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 주변 유사 면적의 신축 주택 시세 및 건물 연식을 고려하여, 권리 분석상의 리스크가 해소된 상태에서의 적정 입찰가는 230,000,000원 ~ 245,000,000원 수준으로 예상됩니다. 최종 입찰가는 본인의 투자 성향 및 경쟁 구도를 고려하여 결정하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.