나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51873 [1] 서울특별시 마포구 성산동 593-1 벽산상암스마트큐브 10층1019호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율평감정 · 평가일 2025.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 마포구 성산동 소재‘마포구청’남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 공동주택 등이 소재함.

교통상황

대상물건이 속한 건물까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 전철역(마포구청역, 6호선) 등이 소재하여 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물내 10층 1019호로서,
외벽: 복합패널 및 일부 석재 마감 등
창호: 섀시창호 등임.

이용상태

대상물건은 공부상 오피스텔로 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형의 토지로서 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 자동차관련시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서 및 남서측으로 각각 약 11M의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

유통상업지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-04-17)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(지목「도로」한정)(2024.9.10. ~ 2029.9.9.)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상.
_ 대상물건의 등기사항전부증명서상 주택임차권[2024년 1월 12일, 서울서부지방법원의 임차권등기명령(2024카임20), 임차보증금 금190,000,000원]이 등재되어 있으니 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51873 (1)

소재지: 서울특별시 마포구 성산동 593-1 벽산상암스마트큐브 10층1019호

용도: 오피스텔

감정가: 1억 3천 4백만원

토지면적: 4.09㎡ (약 1.24평)

건물면적: 16.69㎡ (약 5.05평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주 OOOOOO

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

해당 물건은 서울특별시 마포구 성산동에 위치하며, 마포구청 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 오피스텔, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 도보로 이용 가능한 인근 노선버스정류장과 지하철 6호선 마포구청역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 건물까지 북서 및 남서측으로 약 11미터 도로가 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

* 말소기준권리: 2023년 2월 2일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (채권금액 937,000,000원).

* 이후 권리: 도봉세무서장의 압류 (2023년 4월 25일 접수), 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 (2025년 8월 25일 접수, 채권금액 190,000,000원).

* 주택임차권: 2024년 1월 17일 접수된 양지원 씨의 주택임차권 (보증금 190,000,000원, 전입일자 2022년 1월 10일, 확정일자 2021년 12월 22일)이 등재되어 있으나, 대항력은 없습니다.

* 집합건물 등기부 요약상 등기구분 '을5' 주택임차권은 말소 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 대항력 없는 임차인의 보증금은 인수되지 않으며, 총 인수 보증금은 0원입니다.

3.3. 총 채권액

등기부채권 총액은 약 1,127,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 상업 및 업무 환경

본 물건이 속한 벽산상암스마트큐브는 오피스텔, 근린생활시설, 자동차 관련 시설 등으로 복합 이용되고 있는 건물입니다. 주변 지역에는 유사한 오피스텔과 주거 단지가 밀집해 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공시설

건물 인근에 마포구청이 위치하며, 지하철 6호선 마포구청역 및 다수의 버스 노선이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 주변 근린생활시설 및 공동주택 단지는 생활 편의성을 제공합니다.

5.2. 주변 시설 관련 참고사항

제공된 정보에 따르면, 토지이용계획상 '한강' 폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정된 부분이 있습니다. 이는 특정 토지 이용에 제한이 있음을 나타냅니다. 현장에서 직접 주변 시설을 검색하여 혐오시설을 확인하는 작업은 본 보고서의 범위를 넘어서므로, 직접적인 확인은 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

해당 물건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다 (2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 특정 토지 지목 및 용도 제한 / 2025년 8월 21일 ~ 2026년 8월 25일, 외국인 및 특정 주택 용도 제한). 이는 토지 거래 시 관련 허가를 받아야 함을 의미합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG)가 채권자로서 경매를 신청하였으며, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있습니다. 이는 HUG의 채권 인수 또는 관련 조건에 변동 사항이 있었음을 시사하며, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 임차인 관련 사항

임차인 양지원 씨는 대항력 없는 주택임차인으로, 보증금 190,000,000원으로 등기되어 있으나, 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 마포구 성산동에 위치한 소형 오피스텔로, 마포구청 및 지하철역이 인접하여 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리관계는 비교적 명확하나, 토지거래허가구역 지정 및 HUG 관련 조건 변경 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 대항력 없는 임차인이 있으나 보증금 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 마포구청역 역세권에 위치하여 직장인 및 소형 주거 수요에 적합합니다.

* 건물 면적 16.69㎡(약 5.05평)의 소형 오피스텔로, 1인 가구 또는 투자용으로 고려할 수 있습니다.

* 감정가 134,000,000원 대비 최근 실거래가 분석을 통해 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 벽산상암스마트큐브의 유사 면적 오피스텔 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2024년 8월, 전용면적 19.2㎡(약 5.81평) 오피스텔이 14,500,000,000원 ~ 14,800,000,000원에 거래되었습니다.

* 2025년 12월, 전용면적 20.74㎡(약 6.27평) 오피스텔이 15,500,000,000원에 거래되었습니다.

이 정보를 바탕으로 단위 면적당 가격을 환산 시, 약 747만원/㎡ ~ 771만원/㎡ 범위로 볼 수 있습니다. 본 물건의 건물 면적 16.69㎡(약 5.05평)에 이 비율을 적용하면 대략 125,000,000원 ~ 129,000,000원 수준으로 추정됩니다.

본 물건의 감정가는 134,000,000원이며, 이는 유사 면적의 시세 추정치보다 다소 높은 수준입니다. 다만, 2025년 12월 거래된 20.74㎡ 물건의 가격(155,000,000원)은 본 물건보다 면적이 크며, 층수(10층)가 동일하므로 참고할 만합니다.

9.2. 예상 입찰가

위 시세 분석 및 감정가, 권리 분석상 인수되는 보증금이 없다는 점을 종합적으로 고려할 때, 경쟁 구도와 물건의 특이사항(토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경)을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

감정가 134,000,000원을 기준으로, 유사 면적의 시세 추정치와 최근 거래 사례를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

예상 입찰가 범위: 135,000,000원 ~ 140,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.