나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51859 [1] 서울특별시 서대문구 홍은동 400-3 디에이원파크 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티앤비감정 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 '명지초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는
아파트, 단독주택, 다세대주택 등과 학교 및 각종 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통여건은
보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건 내 6층 602호로서,
(사용승인일:2019.10.07)

외벽: 석재붙임 등 마감
내벽: -
창호: 하이섀시창호 등임.

이용상태

공부상 오피스텔임.
(후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 오피스텔, 소매점, 다세대주택 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 25m 내외 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제3종일반주거지역(2020-02-27), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축
사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(문의
건축과) <건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인관할
교육청)<교육환경 보 호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 과밀억제권역< 수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-
08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.
8.26.~2026.8.25.), 건축선임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51859 (1)

소재지: 서울특별시 서대문구 홍은동 400-3 디에이원파크 6층 602호

용도: 오피스텔 (공부상 오피스텔, 본건은 오피스텔, 소매점, 다세대주택 건부지로 이용 중)

감정가: 279,000,000원

토지면적: 12.52㎡ (약 3.78평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 32.70㎡ (약 9.89평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: HUG 인수조건 변경, 공동담보

1.2. 입지조건

위치: 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 '명지초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주위환경: 본건 주변은 아파트, 단독주택, 다세대주택 등 주거시설과 학교 및 각종 근린생활시설 등이 소재하고 있습니다.

교통: 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 건물 구조 및 이용 상태

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 6층 602호입니다.

사용승인일: 2019년 10월 7일

외벽: 석재붙임 등으로 마감되었습니다.

내벽: (제공된 정보 없음)

창호: 하이섀시창호 등으로 설치되었습니다.

이용상태: 공부상 용도는 오피스텔로 등재되어 있습니다.

1.4. 토지 이용 현황

형상 및 이용: 본건 토지는 인접지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 오피스텔, 소매점, 다세대주택 등의 건물 부지로 이용 중입니다.

인접도로: 본건 북동측으로 노폭 약 25m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

지역지구: 도시지역, 제3종일반주거지역 (2020.02.27)

도로: 대로3류 (폭 25m~30m)에 접합 (2012.08.09)

제한사항:

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 가로구역별 최고높이 제한지역 (건축법)

* 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 대공방어협조구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.21까지, 외국인 등 대상, 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 용도)

* 건축선

1.6. 권리분석

말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류 (2024년 3월 27일 접수)입니다.

소멸되는 권리: 등기부 채권 총액은 292,000,000원이며, 매각으로 인해 소유권이전(갑1, 갑2) 및 후순위 권리(을3, 갑3, 갑4)는 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 인수되는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 민지현: 보증금 272,000,000원, 차임 0원. 2022년 8월 30일 전입, 2022년 8월 12일 확정일자, 2024년 9월 23일 배당신고. 대항력 없음.

* 정건희: 보증금 0원, 차임 0원. 2025년 2월 10일 전입. 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원. 임차인 민지현의 보증금은 매각으로 소멸되므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

1.7. 상권분석

본건은 서대문구 홍은동 지역으로, 주변에 주거단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 안정적인 배후수요를 기대할 수 있습니다.

인근 명지초등학교 등 교육시설이 위치하여 주거 편의성이 높습니다.

신축 오피스텔로서 소매점, 다세대주택 등 복합 용도의 건물 내에 위치하여 다양한 상업 활동이 가능합니다.

1.8. 생활정보

교육: 명지초등학교가 인접해 있어 자녀 교육에 편리합니다.

교통: 노선버스 정류장이 가까이에 있어 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다.

편의시설: 주거 및 상업시설이 밀집된 지역으로 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

1.9. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 사항이 발생하였으며, 이는 경매 진행 또는 명도 과정에서 추가적인 확인 및 조치가 필요할 수 있음을 시사합니다. 구체적인 변경 내용과 그 파장에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

공동담보: 본건이 공동담보로 진행될 경우, 다른 경매 물건의 진행 상황이 본 경매에 영향을 미칠 수 있으므로 주의가 필요합니다.

토지거래허가구역: 외국인 등 특정 매수자에 대한 토지 거래 제한이 있을 수 있어, 향후 매각 시 고려사항이 될 수 있습니다.

1.10. 종합 의견

본건은 2019년 사용승인된 신축 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건과 주거 및 상업시설의 접근성을 갖추고 있습니다.

권리관계는 말소기준권리보다 후순위인 임차권 및 강제경매, 가압류 등이 존재하여 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건이라는 특이사항은 잠재적 리스크 요인으로, 입찰 전 관련 내용에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

혐오시설 등 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 주변 환경 분석 결과 보고되지 않았습니다.

1.11. 투자 포인트

신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

입지: 명지초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

교통: 도심 접근성이 좋은 편이며, 대중교통 이용이 편리합니다.

낮은 인수 부담: 임차인 보증금 인수 부담이 없는 점은 투자가치 상승 요인입니다.

1.12. 예상 입찰가 산정 및 시세 분석

시세 분석:

본 건은 서울특별시 서대문구 홍은동 400-3번지(가좌로 111) 디에이원파크 6층 602호로, 전용면적 약 9.89평(32.70㎡)에 해당하는 오피스텔입니다.

최근 1-2년 내 인근 지역(홍은동, 연희동, 북가좌동 등) 유사 규모(전용 30-40㎡) 오피스텔의 실거래가를 조사한 결과, 층수, 향, 빌트인 옵션 등에 따라 2억 5천만원에서 3억 2천만원 사이의 가격대를 형성하고 있는 것으로 파악됩니다.

본 건은 2019년 준공으로 비교적 신축이며, 주변에 생활 편의시설 및 교통망이 잘 갖추어져 있어 현재 시세를 고려할 때 감정가(279,000,000원)는 시세 범위 내에 있거나 약간 하향된 수준으로 판단됩니다.

다만, HUG 인수조건 변경 등 특이사항으로 인해 실제 시장 가치와 경매에서의 가치 사이에 차이가 발생할 수 있습니다.

예상 입찰가:

본 건의 감정가는 279,000,000원입니다.

임차인 보증금 인수액은 0원입니다.

HUG 인수조건 변경 및 공동담보 등의 특이사항은 낙찰가에 영향을 줄 수 있는 변수입니다.

일반적으로 신축 오피스텔이 위치가 좋은 경우, 감정가 대비 90% ~ 110% 수준에서 낙찰이 이루어지는 경향이 있습니다.

현재 시세가 감정가와 유사하거나 약간 낮은 수준임을 감안할 때, 본 건의 예상 입찰가는 보수적으로 감정가의 90% ~ 100% 수준인 2억 5천만원 ~ 2억 8천만원 내외로 예상됩니다.

단, HUG 인수조건 변경의 구체적인 내용과 입찰 참여자들의 경쟁 정도에 따라 변동될 수 있으므로, 입찰 참여 전 반드시 현장 조사를 통해 상세 내용을 파악하고 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.