나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11671 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 988-9 제3층 제304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강림 · 평가일 2025.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 문일고등학교 동측 인근에 위치하며 주위는
공동주택과 상업 업무시설등이 혼재한 지역으로 제반 입지여건은 보통시 됨.

교통상황

본건으로의 제반 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은
보통인 편임,

건물의 구조

건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건중 3층 304호로서
외 벽: 화강석등 마감
내 벽: 벽지 및 타일 마감
창 호: 하이새시 이중창임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임

설비내역

승강기,화재탐지기,위생설비,도시가스에 의한 난방시설등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형으로 오피스텔부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 약6m의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역(2003.09.02),도로(1980.10.09)(접함),가축사육제한구역,가로구역별
최고높이 제한지역(2015.08.27),장애물제한표면구역(진입표면구역),교육환경보
호구역,대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위
사령부(02-524-3313)관할),과밀억제권역,한강폐기물매립시설설치제한지역.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 미상
②이해관계인의 부재로 내부구조도는 집합건축물대장상 도면과 탐문등을 토대로
작성하였음을 참조하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11671 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 988-9, 제3층 제304호

용도: 오피스텔 (주거용)

감정가: 205,000,000원

토지면적: 14.46㎡ (약 4.37평)

건물면적: 27.67㎡ (약 8.37평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한국주택금융공사 (추정)

토지이용계획: 준공업지역, 도로, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 한강폐기물매립시설설치제한지역.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 문일고등학교 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 공동주택과 상업 업무시설 등이 혼재된 지역으로, 제반 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황은 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 11월 8일 비엠더블유파이낸셜서비스코리아의 가압류 결정입니다. 이 권리보다 선순위인 권리는 매각으로 인해 소멸되지 않으며, 후순위 권리는 소멸됩니다.

인수되는 권리:

* 임차인 이차민 (주택임차권): 보증금 178,000,000원. 2023년 3월 8일에 등기되었으나, 전입일자(2019년 3월 22일) 및 확정일자(2019년 2월 18일)가 말소기준권리보다 선순위에 해당합니다. 따라서 대항력이 있으며, 배당을 통해 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 남은 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

소멸되는 권리:

* 가압류 (주택도시보증공사, 2022년 1월 25일)

* 강제경매 (한국주택금융공사, 2025년 8월 21일)

* 그 외 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 공동주택과 상업 업무시설이 함께 분포하는 복합 상권 지역입니다.

오피스텔 부지로 이용되고 있으며, 주변 도로와의 접면으로 인해 접근성이 양호합니다.

준공업지역으로 지정되어 있어, 오피스텔 외에도 다양한 형태의 업무 및 근린생활시설이 공존할 수 있는 환경입니다.

5. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 3층 304호입니다.

마감 상태: 외벽은 화강석 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 하이새시 이중창으로 구성되어 있습니다.

이용 상태: 현재 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

설비 내역: 승강기, 화재탐지기, 위생설비, 도시가스에 의한 난방 시설 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 이차민의 보증금 178,000,000원은 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 부담입니다. 이는 낙찰 후 추가적인 자금 지출이 발생할 수 있는 중요한 리스크 요인입니다.

본건은 공동담보 물건으로, 동일한 채무를 담보하는 다른 부동산의 경매 진행 여부에 따라 본건의 가치 및 권리 관계에 영향을 줄 수 있습니다.

토지이용계획상 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 다수의 행위 제한이 존재하므로, 향후 건축물의 용도 변경이나 증축 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

임대 관계가 미상으로 파악되어, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 금천구 시흥동에 위치한 오피스텔로, 기본적인 입지와 교통 여건은 보통 수준입니다.

가장 큰 특징은 말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 보증금 1억 7천 8백만원을 매수인이 인수할 가능성이 있다는 점입니다. 이로 인해 낙찰가 결정에 신중한 접근이 요구됩니다.

부동산강제경매 사건으로 채권자의 집행 의지가 확인되며, 권리분석상 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

8. 투자 포인트

서울시 내 오피스텔 물건으로, 비교적 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

전용면적 8.37평의 소형 오피스텔로, 1인 가구 등 특정 수요층을 공략하기에 적합합니다.

말소기준권리 이후 등기된 권리들은 소멸되므로, 인수되는 임차인 보증금 외에는 권리 관계가 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정 시 가장 중요하게 고려해야 할 사항은 대항력 있는 임차인의 보증금 178,000,000원을 매수인이 인수할 수 있다는 점입니다. 이 금액은 낙찰가와 별개로 매수인에게 추가로 발생하는 부담입니다.

따라서, 실질적인 투자 가치는 감정가와 인수 보증금을 합한 규모를 기준으로, 주변 시세 및 예상 임대수익률 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 본건과 유사한 면적 및 위치의 오피스텔 실거래가, 임대료 수준, 공실률 등에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

실제 투자 결정은 인수해야 할 보증금을 포함한 총 투자 비용 대비 예상 수익률을 면밀히 분석한 후, 본인의 투자 성향에 맞춰 신중하게 진행하시기 바랍니다.

주변 시설 조사 결과, 특별히 '혐오시설'로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.