나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11809 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 61-27 와이앤비 제3층 제304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""서울화곡초등학교"" 서측 인근에 위치하며 주위는
다세대주택 등으로 형성되는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 ""와이앤비"" 까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등
제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층건(사용승인일: 2019.09.09.) 중 제3층 제304호로서

외 벽 : 벽돌(타일)붙임 등 마감
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감
창 호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 다소 경사를 이루고 있는 장방형 토지로서 주거용으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 ""와이앤비"" 북동측으로 까치산로8길, 남동측으로 까치산로6길 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인
요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대
보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가
구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~
2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기타 : 본건의 내부구조 및 이용상황의 조사는 집합건축물대장등본상 도면, 외부관찰,
거주자 탐문 등에 의하였으며, 발코니 확장 등 내부구조가 다소 상이할 수
있으니 경매 진행시 참조하시기 바람.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11809 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 61-27 와이앤비 제3층 제304호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 157,000,000원

* 토지면적: 9.65㎡ (약 2.92평)

* 토지지분: 9.65㎡ (약 2.92평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 14.49㎡ (약 4.38평)

* 건물지분: 14.49㎡ (약 4.38평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물정보:

* 건물명: 와이앤비 (Y&B)

* 사용승인일: 2019년 9월 9일

* 층수: 6층 중 제3층 제304호

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

* 전유면적: 14.49㎡ (약 4.38평)

* 대지권 면적: 9.65㎡ (약 2.92평)

2. 입지조건

* 주변 환경 및 교통:

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "서울화곡초등학교" 서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주위는 다세대주택 등이 형성된 주택지대로서 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물 북동측으로는 까치산로8길, 남동측으로는 까치산로6길이 소재합니다.

* 토지 이용계획 및 제한사항:

* 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 중요시설물보호지구 (공항) - 김포공항 인근 지역임을 시사합니다.

* 가축사육제한구역

* 수평표면구역 (공항시설법)

* 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 대공방어협조구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일) - 외국인 등 특정 대상자는 허가를 받아야 합니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권 보존: 2019년 9월 11일 (김영만 외 1명)

* 공유자 전원 지분 전부 이전 (매매): 2019년 11월 29일 (홍현우)

* 주택임차권: 2024년 8월 9일 (곽윤영, 180,500,000원, 말소 예정)

* 가압류: 2023년 8월 30일 (주택도시보증공사, 1,015,737,806원, 말소기준권리)

* 강제경매: 2025년 8월 28일 (주택도시보증공사, 180,500,000원, 말소 예정)

* 등기부채권 총액: 1,196,237,806원

* 임차인 분석:

* 임차인: 주택도시보증공사(곽윤영)

* 보증금: 180,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 11월 15일

* 확정일자: 2022년 10월 20일

* 배당신고일자: 2024년 8월 9일

* 대항력: 없음

* 비고: 본건의 매각 조건으로, 임차인 곽 및 주택임차권 승계인은 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다.

* 말소기준권리 및 인수 권리:

* 말소기준권리는 2023년 8월 30일 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인의 대항력이 없으며, 보증금반환청구권 포기 및 주택임차권 등기 말소 조건부 매각이므로, 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 0원입니다.

4. 상권 및 생활정보

* 상권 분석:

* 본 물건은 주택가에 위치하고 있으며, 주변 환경은 다세대주택 위주로 형성되어 있습니다.

* 상업 시설이 밀집한 지역보다는 주거 기능에 집중된 곳으로 판단됩니다.

* 생활 편의시설:

* "서울화곡초등학교"가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 인근 버스정류장 이용이 가능하여 대중교통 접근성이 좋습니다.

* 건물 내 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 인수 조건: 임차인의 보증금반환청구권 포기 및 주택임차권 등기 말소 조건이 이행되지 않을 경우, 낙찰자가 잔액에 대한 보증금 반환 의무를 부담할 가능성이 있습니다. 따라서 매각 조건의 이행 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

* 토지이용 제한: 공항 중요시설물보호지구, 수평표면구역 등으로 지정되어 있어 항공기 소음이나 관련 규제로 인한 재산권 행사 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 지정 기간 내 외국인 등 특정 대상자는 토지거래계약 허가를 받아야 합니다.

* 건물 내부 구조 상이 가능성: 외부 관찰 및 집합건축물대장 등본상 도면을 토대로 조사되었으며, 발코니 확장 등 내부 구조가 실제와 다소 상이할 수 있으니 현장 확인이 필요합니다.

* 인근 폐기물 관련 시설 가능성: 서울 강서구 지역에는 폐기물 처리 시설 등이 언급되고 있으나, 본건 물건과 직접적으로 인접한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 지역적 특성상 잠재적인 고려 사항이 될 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축(2019년 준공) 다세대주택으로, 서울남부지방법원에서 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다. 감정가는 1억 5,700만원이며, 건물 전용면적 14.49㎡(약 4.38평)와 토지 지분 9.65㎡(약 2.92평)를 포함합니다.

권리 관계상으로는 주택도시보증공사의 가압류가 말소기준권리이며, 임차인 곽 은 대항력이 없고 보증금반환청구권 포기 및 주택임차권 등기 말소 조건부 매각이므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

입지적으로는 서울화곡초등학교 인근 주택가에 위치하며 교통도 보통 수준입니다. 다만, 공항 관련 보호지구, 토지거래허가구역 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재합니다.

전반적으로 권리상 명확한 인수 부담은 없으나, 매각 조건의 이행 여부 확인과 함께 해당 지역의 작은 면적 주택 시세에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2019년 준공)

* 권리상 낙찰자가 인수할 부담이 없는 점 (임차인 조건부 말소)

* 서울 강서구 내 초등학교 인근 위치

8. 예상 입찰가

본 물건은 건물 전용면적 14.49㎡ (약 4.38평)으로 매우 작은 면적입니다.

제시된 주변 지역의 최근 매매 정보들은 본건과 면적이 상이한 더 큰 규모의 다세대주택들로, 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다.

* 감정가: 157,000,000원

* 감정가 기준 평당가: 약 35,844,748원

제공된 주변 시세 자료(면적 상이)와 본건의 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 작은 면적 특성상 평당 단가가 높게 형성될 가능성도 있습니다. 감정가를 기준으로 90% ~ 110% 범위 내에서 입찰가를 검토해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 141,300,000원 ~ 172,700,000원

본 예상가는 감정가에 기반한 단순 추정치이며, 실제 현장 조사를 통한 시세 확인, 동일 면적대의 유사 물건 가격 정보, 해당 경매 물건의 관심도 및 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.