나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11805 [1] 서울특별시 구로구 가리봉동 2-172 그린파크 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11805 [1] 서울특별시 구로구 가리봉동 2-172 그린파크 제2층 제202호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경11805
• 주소: 서울특별시 구로구 가리봉동 2-172 그린파크 제2층 제202호
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매4계 2025타경11805 | 소재지: 서울특별시 구로구 가리봉동 2-172 그린파크 제2층 제202호 | 감정가: 289,000,000원 | 최저가: 289,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경11805 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11805 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 가리봉동 2-172 그린파크 제2층 제202호

용도: 다세대주택

감정가: 289,000,000원

토지면적: 19.35㎡ (약 5.85평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 29.96㎡ (약 9.06평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2019년 7월 5일

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 구로구 가리봉동에 위치하며, 영일초등학교 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 연립주택, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의성이 양호한 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장과 지하철 7호선 남구로역, 1·7호선 가산디지털단지역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트구조의 5층 건물 내 제2층 제202호에 해당합니다. 외벽은 벽돌 및 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시로 시공되었습니다. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 도시가스 개별난방, 승강기 설비를 갖추고 있습니다. 토지는 평탄화된 완경사의 사다리형으로, 다세대주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용되고 있습니다. 북서측으로는 약 8m, 남서측으로는 약 4m(일부 계단 포함)의 도로에 접해 있습니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행됩니다. 특히 주의해야 할 사항은 임차인 및 주택임차권 승계인이 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 매각된다는 점입니다. 이는 낙찰자가 해당 임차인들의 보증금 반환 채무를 인수하지 않을 가능성이 높음을 시사하나, 정확한 권리관계 및 법적 효력에 대한 면밀한 법률 검토가 필수적입니다.

1.5. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건이 속한 지역은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 도로(접합), 건축허가·착공제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역(상대보호구역 포함), 대공방어협조구역, 정비구역(주거환경관리사업), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.) 등 다수의 토지이용 제한 및 규제가 적용되고 있습니다. 이는 향후 건축 행위나 토지 이용에 있어 제약이 될 수 있으므로, 관련 법규를 사전에 충분히 확인해야 합니다.

1.6. 상권분석

가리봉동 일대는 구로디지털단지와 가산디지털단지가 인접하여 풍부한 배후수요를 갖춘 지역입니다. 다양한 상업시설과 업무시설이 밀집해 있으며, 주거 단지와 학교, 공원 등이 어우러져 생활 편의성이 높습니다. 7호선 남구로역 및 1·7호선 가산디지털단지역을 통해 서울 주요 도심으로의 접근성이 뛰어나 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, 일부 지역은 정비 사업이 추진 중이거나 계획되어 있어 지역별 개발 현황에 따른 상권 변화 가능성이 있습니다.

1.7. 생활정보

본 물건지 주변에는 영일초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 인근의 다양한 근린생활시설과 가산디지털단지의 대형 쇼핑몰 및 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다. 지하철 7호선 남구로역과 1·7호선 가산디지털단지역을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 다양한 버스 노선을 이용할 수 있어 서울 시내 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 인근 병원 및 의료 시설 접근성 또한 양호한 편입니다.

1.8. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 권리분석에서 언급된 임차인의 보증금 반환청구권 포기 조건입니다. 이 조건의 법적 효력과 실제 발생할 수 있는 분쟁 가능성에 대한 철저한 법률적 검토가 필요합니다. 또한, 다수의 토지이용 제한 사항(건축 허가/착공 제한, 장애물 제한, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등)과 정비구역 지정은 향후 건물 증축, 개축, 리모델링 시 상당한 제약을 초래할 수 있습니다. 특히, 주거환경관리사업 정비구역 지정은 장기적인 개발 계획에 따른 영향을 수반하므로, 이에 대한 면밀한 사전 조사가 필요합니다.

1.9. 주변 시설 및 혐오시설 검색 결과

서울특별시 구로구 가리봉동 2-172번지 일대를 지도 서비스 및 관련 정보를 통해 검색한 결과, 주변에는 주거용 건물(다세대, 연립주택)과 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 영일초등학교가 근거리에 위치하며, 남구로역 및 가산디지털단지역 접근성이 좋은 편입니다. 현재 공개된 정보나 일반적인 지도 검색상으로는 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 특성상 일부 유흥업소나 소음, 악취 등을 유발할 수 있는 소규모 공장 등이 혼재할 가능성은 배제할 수 없으므로, 현장 방문 시 직접적인 확인이 중요합니다.

1.10. 종합 의견

본 물건은 서울 서남권의 주요 업무지구와 인접하고 지하철역 이용이 편리한 역세권 인근의 다세대주택입니다. 2019년에 사용 승인된 건물로 건물 상태는 양호할 것으로 예상되며, 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 권리관계에 있어 임차인의 보증금 반환청구권 포기 조건은 반드시 법률 전문가를 통해 명확히 파악해야 하며, 다양한 토지이용 제한 사항과 정비구역 지정 여부 등은 투자 결정 및 향후 계획 수립 시 신중한 검토를 요합니다. 잠재적 리스크를 충분히 이해하고 접근한다면, 안정적인 투자처가 될 수 있습니다.

1.11. 투자 포인트

서울 서남권의 주요 산업 단지(구로디지털단지, 가산디지털단지)와 인접하여 풍부한 임대 수요를 확보할 수 있습니다. 2019년에 준공된 신축급 건물로, 비교적 양호한 상태의 건물을 활용할 수 있습니다. 지하철 7호선 남구로역 및 1·7호선 가산디지털단지역을 이용할 수 있는 우수한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 지역 재개발 또는 정비사업 추진 시 추가적인 가치 상승의 잠재력을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계