나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11758 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 470-9 이에이치470 제5층 제501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영민 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""신정여자중학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(가)는 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제5층 제501호로서,
(집합건축물 대장상 사용승인일 : 2021년 11월 18일)

외벽: 치장벽돌 쌓기 및 석재 붙임 등 마감,
내벽: 인테리어 등 마감,
창호: 하이샹시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.(별첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접비 및 인접도로 대비 등고평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노푹 약 7m내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-03-08)(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-03-08)(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)이며,

기호(2)는 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-03-08)(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각
- 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건내역

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11758 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 470-9 이에이치470 제5층 제501호

* 용도: 도시형생활주택 (건축물물리적 현황: 공동주택, 도시형생활주택(단지형다세대))

* 감정가: 449,000,000원

* 토지면적: 26.71㎡ (약 8.08 평)

* 토지제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 35.15㎡ (약 10.63 평)

* 건물제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.2. 건축물정보

* 건물명: EH470

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

* 층수: 지하 0층, 지상 6층 중 제5층 제501호

* 사용승인일: 2021년 11월 18일

* 외벽: 치장벽돌 쌓기 및 석재 붙임 등 마감

* 내벽: 인테리어 등 마감

* 창호: 하이샹시 창호

1.3. 주요사항

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 재매각, 공동담보

* 특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

2. 입지조건

2.1. 주변환경

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""신정여자중학교"" 남측 인근에 위치함.

* 주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역임.

* 제반 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 제반 교통상황은 보통 수준임.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건 토지(기호 1, 2)는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속함.

* 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역(공항시설법), 상대/절대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)에 해당함.

* 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)에 포함됨.

* 과밀억제권역으로 지정되어 있음.

* 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 채무자

* 채권자: 주택도시보증공사 (본건 강제경매 신청 채권자)

* 채무자: (정보 제공되지 않음)

3.2. 등기부 요약

* 말소기준권리: 주택도시보증공사 가압류 (2023.09.19.)

* 본 경매 절차로 인해 말소될 권리:

* 주식회사시그니뇰디앤씨 소유권이전 2번신탁등기말소 (2022.02.04.)

* 손재현 소유권이전 (매매, 2022.02.04.)

* 오대명 주택임차권 (2023.08.09. 말소)

* 주택도시보증공사 가압류 (2023.09.19. 말소)

* 주택도시보증공사 강제경매 (2025.08.28. 말소)

* 총 등기부채권액: 1,470,000,000원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(오 )

* 보증금: 450,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-04

* 확정일자: 2022-01-12

* 배당신고일자: 2023-08-09

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기가 말소되었으며, 매각으로 인해 소멸되는 권리임.

* 임차인: 유*

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-03-12

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원 (매수인이 인수할 임차보증금은 없음)

3.4. 임차인 관련 주의사항

* 임차인 오대명 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각함.

* 유* 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 권리관계 확인 시 주의 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

* 제공된 최근 매매 정보(2026년 7월 기준)는 다음과 같음:

* 서울특별시 강서구 화곡동 366-36, 2019년식 다세대, 19.98㎡, 4층, 216,000,000원 (약 10,800,000원/㎡)

* 서울특별시 강서구 화곡동 504-114, 1986년식 다세대, 37.44㎡, 2층, 150,000,000원 (약 4,000,000원/㎡)

* 서울특별시 강서구 화곡동 1014-11, 2002년식 다세대, 37.56㎡, 3층, 160,000,000원 (약 4,260,000원/㎡)

4.2. 시세 분석

* 본건 물건(2021년식, 35.15㎡)은 비교적 신축 건물에 해당함.

* 최근 거래된 다세대 주택들의 면적과 연식은 본건과 차이가 있거나 노후화된 경우가 많음.

* 특히, 1986년식 및 2002년식 다세대 주택의 거래가는 본건의 감정가 및 이전 매매가(450,000,000원)에 비해 현저히 낮은 수준임.

* 2019년식 다세대 주택의 면적당 가격(10,800,000원/㎡)은 높게 나타나나, 본건 물건의 면적(35.15㎡)과 감정가(449,000,000원, 약 12,774,000원/㎡)를 고려할 때, 제공된 JSON 시세 정보가 본건의 현재 가치를 정확히 반영한다고 보기 어려움.

* 등기부등본 상 2022년 2월 4일 450,000,000원에 매매된 기록이 있으며, 감정가와 유사함. 이 점을 시세 판단의 중요한 근거로 삼아야 함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 교육시설

* 단지 남측 인근에 신정여자중학교가 위치하며, 주변에 다수의 학교가 분포하여 교육 환경은 양호한 편임.

5.3. 주요시설

* 강서구청, 대형 병원 등 주요 공공시설 및 상업시설은 차량 이동 시 접근 가능함.

5.4. 주변환경특이사항

* 공항시설보호지구, 군사기지 및 군사시설 보호구역 등에 해당하여 공항 소음 또는 항공기 운항에 따른 영향이 있을 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 권리 분석상 매각으로 인해 모든 권리가 말소될 예정이며, 인수할 권리는 없음. (매수인이 임차보증금을 인수하지 않음)

* 다만, 임차인 유*의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 관련 정보 확인 필요.

6.2. 물리적 리스크

* 건축물물리적 현황상 별다른 하자는 없으나, 실제 현장 방문 시 상태 점검이 필수적임.

6.3. 환경적 리스크

* 항공기 운항 경로 상에 위치하여 항공 소음이 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 신축 도시형생활주택으로, 기본적인 생활 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 권리 분석상 매각으로 인한 말소 대상 권리만 존재하며, 매수인이 부담해야 할 임차보증금이 없어 권리상 리스크는 매우 낮습니다. 이전 매매가 및 감정가가 4.5억원 수준으로 유사하며, 주변 신축 빌라 시세를 고려할 때 적정 가치를 형성하고 있는 것으로 판단됩니다. 다만, 공항 인근 지역의 특성상 항공 소음이 존재할 수 있으므로, 이에 대한 고려가 필요합니다. 재매각 물건이며 특별매각조건(보증금 20%)이 적용되므로 입찰 시 주의가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2021년 준공)로 즉시 명도 및 임대/실거주 가능

* 매각으로 인한 모든 권리 소멸 예정 (인수 부담 없음)

* HUG 관련 특수 물건으로, 명확한 인수 조건 및 보증금 미인수 조건 명시

* 화곡동 지역의 꾸준한 수요

9. 예상 입찰가

* 감정가: 449,000,000원

* 최근 매매가 (등기부): 450,000,000원 (2022년 2월)

* 제공된 JSON 시세 데이터는 본건 물건의 가치를 저평가하는 경향이 있으므로, 감정가 및 등기부상 매매가를 기준으로 판단함.

* 재매각 물건임을 감안하고, 인수 부담이 없다는 점을 고려하여, 감정가 대비 소폭 할인된 가격으로 입찰가를 산정함.

* 예상 입찰가: 430,000,000원

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