나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경659 [1] 서울특별시 강서구 염창동 261-4 한강지트리타워 제5층 제504호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도움 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 ""염창역(지하철 9호선)"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 상업시설, 업무시설, 공장 및 아파트단지 등이 소재하고 있음.

교통상황

인근에 ""염창역(지하철 9호선)"" 및 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상12층 중 제5층 제504호로서,
(사용승인일: 2022-5-18)

외벽: 강화유리, 모르타르위페인팅, 벽돌타일 마감 등
창호: 강화유리

이용상태

지식산업센터로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 위생 및 급배수설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 지식산업센터 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 광대로 및 동측으로 소로의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역 , 도시지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 제1종지구단위계획구역 , 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시기타용도지역지구기타(가로구역별건축물최고높이:건축과문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-09-26)(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경659 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 염창동 261-4 한강지트리타워 제5층 제504호

용도: 지식산업센터

감정가: 332,000,000원

토지면적: 10.07㎡ (약 3.05평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 37.04㎡ (약 11.21평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국민은행

1.2. 소재지및건물현황

본건은 서울특별시 강서구 염창동에 위치한 한강지트리타워 제5층 제504호이며, 지식산업센터로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조로 2022년 5월 18일에 사용승인되었습니다. 총 12층 건물 중 5층에 해당하며, 건물 면적은 37.04㎡ (약 11.21평)입니다. 토지 면적은 10.07㎡ (약 3.05평)입니다.

1.3. 경매정보

본건은 서울남부지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 국민은행입니다. 감정가는 332,000,000원입니다. 특이사항으로는 유동화 물건에 해당합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 지하철 9호선 염창역 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 상업시설, 업무시설, 공장 및 아파트 단지 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

지하철 9호선 염창역이 인근에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장도 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 건물구조및상태

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지상 12층, 지하 4층 건물 중 제5층 제504호입니다. 사용승인일은 2022년 5월 18일로 비교적 신축 건물에 해당합니다. 외벽은 강화유리, 모르타르 위 페인팅, 벽돌 타일 등으로 마감되었으며, 창호는 강화유리입니다.

2.4. 토지현황

토지는 부정형의 형상으로, 지식산업센터 건물 부지로 이용 중입니다. 북측으로는 광대로, 동측으로는 소로의 포장도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 접근성이 양호합니다.

2.5. 토지이용계획및제한사항

본건 토지는 근린상업지역, 도시지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 도시기타용도지역지구기타(건축물최고높이), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있습니다. 특히 공항 관련 구역으로 높이 제한 등의 규제가 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리는 2022년 6월 29일 접수된 국민은행의 근저당권(채권최고액 307,200,000원)입니다. 소유권이전 등기 및 신탁등기 말소, 서울신용보증재단의 가압류(20,666,696원), 국민은행의 임의경매개시결정(262,385,004원) 등이 순차적으로 등기되어 있습니다. 본 경매 절차로 인해 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 총 채권액은 327,866,696원입니다.

3.2. 임차인현황

임차인 유 씨가 전입일자(사업일자) 2025년 4월 3일부로 해당 호실을 점유하고 있습니다. 보증금은 10,000,000원, 월 차임은 800,000원입니다. 그러나 확정일자 및 배당신고일자가 없어 대항력이 없습니다. 따라서 임차인은 말소기준권리보다 후순위이며, 본 경매 절차를 통해 임차권은 소멸될 것으로 보입니다.

3.3. 인수및소멸권리

본 경매로 인해 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리를 제외하고는 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인의 경우 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없을 것으로 판단됩니다.

3.4. 주의사항

임차인 유 씨는 대항력이 없으나, 혹시 모를 권리 인수 여부에 대한 최종 확인은 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변상업및업무시설

본건이 위치한 염창역 주변은 상업시설, 업무시설, 아파트 단지 등이 혼재된 지역으로, 염창역을 중심으로 유동인구와 배후수요가 확보되어 있습니다. 다만, 특정 지역은 아직 상권이 성숙되지 않은 곳도 있습니다.

4.2. 지역경제및개발전망

제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어 계획적인 개발이 이루어질 것으로 예상됩니다. 또한, 염창역 주변 노후 주거지에 주거, 창업, 교육 복합 시설이 조성되는 역세권 활성화 사업이 추진되고 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변편의시설

염창역 인근에는 다양한 편의시설이 밀집해 있습니다. 주변 검색 결과, 마트, 병원, 식당, 카페, 은행 등 생활에 필요한 시설들을 쉽게 이용할 수 있습니다. 다만, 일부 검색 자료에 따르면 지역에 따라 젊은 층과 직장인을 대상으로 한 카페가 많고, 유흥 주점 진출을 고려해야 하는 곳도 있습니다.

5.2. 교육환경

본건 토지이용계획 상 '상대보호구역(2014-09-26)(학교환경위생정화구역)'으로 지정되어 있어 인근 학교 환경 보호에 관한 규제가 적용됩니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 규제사항

토지이용계획상 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당하여 건축 및 개발 시 관련 법규에 따른 제한사항이 있을 수 있습니다.

6.2. 시장변동성

부동산 시장 전반의 침체 또는 변동성은 잠재적인 리스크 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 물건특이사항

유동화 물건으로 일반 경매 물건과 다소 다른 절차나 특징이 있을 수 있습니다.

7. 종합의견

본건은 지하철 9호선 염창역 초역세권에 위치한 신축(2022년 준공) 지식산업센터로 입지적 강점이 매우 우수합니다. 교통 환경이 뛰어나며, 주변 상권 및 개발 호재로 인해 미래 가치 상승이 기대됩니다. 권리관계 또한 복잡하지 않고, 임차인의 대항력 부재로 인수 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

8. 투자포인트

* 초역세권 입지: 지하철 9호선 염창역 도보 3~5분 거리로 출퇴근이 매우 용이합니다.

* 신축 건물: 2022년 사용승인된 건물로 내부 시설 및 외관 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 개발 호재: 염창역 주변 역세권 활성화 사업 등 지역 개발 계획이 있어 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 임대 수익: 지식산업센터로서 안정적인 임대 수익 창출이 가능하며, 주변 업무 시설 및 역세권 유동인구를 고려할 때 공실 위험이 낮을 것으로 예상됩니다.

9. 예상입찰가

본건의 감정가는 332,000,000원입니다. 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 채권 총액(327,866,696원) 및 권리 내용을 고려할 때, 법원 경매에서 적정 입찰가 산정은 주변 시세 조사, 임대 현황, 향후 시장 전망, 건물 상태 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

본건은 입지, 건물의 신축 연도, 주변 개발 호재 등을 고려할 때 감정가 수준 또는 그 이상을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 상세한 시세 및 임대 현황 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.