나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11741 [1] 서울특별시 구로구 구로동 43-1 신도림로제리움 제20층 제2004호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 지하철 1, 2호선 신도림역 남측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지, 연립·다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 지하철 1,2호선 신도림역 및 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘트리트구조 (철근)콘크리트 평지붕 지하1층 지상20층 건물 내 제20층 제2004호로서,
(사용승인일 : 2012.05.17.)
외벽 : 석재 및 패널붙임 마감 등.
창호 : 샷시창호 마감 등.

이용상태

본건은 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측 및 북동측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역(2003-09-02) , 도로(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자 겸 주택임차권자 승계인인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11741 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 43-1 신도림로제리움 제20층 제2004호

용도: 오피스텔 (도시형생활주택-원룸형)

감정가: 114,000,000원

토지면적: 2.67㎡ (약 0.81평)

건물면적: 16.92㎡ (약 5.12평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

특이사항: 대항력있는임차인, 선순위임차권 존재, 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

주의사항: 신청채권자 겸 주택임차권 승계인인 서울보증보험 주식회사는 매수인에 대한 대항력을 포기하며 우선변제권만 행사하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 지하철 1, 2호선 신도림역 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 연립·다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철역 및 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다. 본 건물은 철근콘크리트구조의 지상 20층 건물 내 20층에 위치하며, 2012년 5월 17일에 사용승인되었습니다. 외벽은 석재 및 패널 마감, 창호는 샷시창호 마감입니다. 건물은 인접 필지 대비 등고평탄한 정방형 토지 위에 건축되었으며, 북서측 및 북동측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 강제경매로 진행 중이며, 권리분석 결과 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 서울남부지방법원의 강제경매개시결정 (갑6, 2025-08-26 접수) 입니다.

* 인수되는 권리: 없음.

* 소멸되는 권리: 매각으로 인해 말소되는 권리는 다음과 같습니다.

* 을3 (주택임차권, 한국토지주택공사, 2012-09-25 접수, 119,000,000원, 2022-05-02 전입, 2022-03-21 확정): 인수

* 을3-2 (3번 임차권경정, 2024-04-26 접수, 137,803,630원): 말소 (확정금액은 137,803,630원으로 기재되어 있으나, 등기부상 말소 대상입니다.)

* 갑5 (소유권이전, 임승한, 2022-05-03 접수): 말소

* 갑7 (압류, 국민건강보험공단, 2025-09-04 접수): 말소

* 임차인 현황:

* 한국토지주택공사 (보증금: 137,803,630원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-05-02, 확정일자: 2022-03-21, 배당신고일자: 2024-04-26). 대항력 있음. 비고: 등기부상 '을3' 주택임차권은 119,000,000원, '을3-2' 임차권경정은 137,803,630원으로 되어 있으며, 해당 임차권은 인수되지 않고 말소 예정입니다. (인수 보증금 합계: 0원).

* 주의사항: 신청채권자 겸 주택임차권 승계인인 서울보증보험 주식회사는 매수인에 대한 대항력 포기, 우선변제권만 행사, 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 이는 매각으로 인해 해당 채권자의 권리가 소멸됨을 의미합니다.

4. 상권분석

본 물건은 신도림역 인근에 위치하여 교통이 편리하고, 주변에 아파트단지, 주택가 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지는 지역입니다. 오피스텔 및 도시형생활주택으로 이용 중이며, 주변에 편의시설 및 생활 인프라가 갖추어져 있어 주거용으로 적합한 환경을 제공합니다. 상권은 보통 수준으로 평가됩니다.

5. 생활정보

본 물건은 집합건물로서, 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다. 건물은 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 소방 설비, 승강기 설비, 주차 설비 등을 갖추고 있습니다. 사용승인일은 2012년 5월 17일입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인이 존재하나, 등기부상 해당 임차권은 말소 예정으로 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 서울보증보험 주식회사가 신청 채권자이자 주택임차권 승계인으로서 대항력을 포기하고 매각 조건에 동의하였으나, 관련 서류를 꼼꼼히 확인해야 합니다.

* 집합건물의 특성상 관리비, 공용부분 수리 등 공유자 간의 협의가 필요한 사안이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신도림역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 편의성이 우수하며 일반적인 도시 생활 환경을 갖추고 있습니다. 감정가는 1억 1,400만원이며, 권리분석상 인수되는 부담은 없는 것으로 보입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재했으나 매각 조건에 따라 말소될 예정이므로, 명도 과정에서의 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신도림역 역세권의 우수한 입지 조건.

* 권리상 인수 부담이 없어 명도만 해결된다면 비교적 안전한 투자 가능.

* 오피스텔 및 도시형생활주택으로 임대 수익 또는 시세 차익 기대 가능.

* 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰 시 수익률 증대 기대.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적대의 거래는 1억 1,500만원에서 1억 2,000만원 수준에서 이루어졌습니다. 본 물건의 감정가는 1억 1,400만원입니다.

* 최근 매매 정보 분석 (2025년 11월 ~ 2026년 3월):

* 29.04㎡: 12,000만원 (약 413만원/㎡)

* 20.09㎡: 11,500만원 (약 572만원/㎡), 12,000만원 (약 597만원/㎡)

본 물건의 전용면적(건물면적)은 16.92㎡ (약 5.12평)입니다.

유사 면적 (20.09㎡) 거래 평균가 약 585만원/㎡를 적용하면, 16.92㎡ 기준 약 9,881만원이 산출됩니다.

또한, 감정가 1억 1,400만원 (약 674만원/㎡)을 고려할 때, 시세 및 감정가를 종합적으로 판단하여 예상 입찰가를 산정합니다.

권리상 인수 부담이 없고, 대항력 있는 임차인의 명도 및 특별 매각 조건에 대한 확인이 필요합니다.

보수적으로 접근 시, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

최근 매매가의 평균과 감정가, 그리고 본 물건의 특수성을 감안하여, 예상 입찰가는 105,000,000원 ~ 115,000,000원 사이에서 결정하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

최종 입찰가는 시세 변동 추이, 경쟁 입찰자 수, 명도 용이성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

본 물건의 인수 보증금은 0원이므로, 낙찰가 전액을 납부해야 합니다.

* 추가 검토 사항:

* 실제 임차인(한국토지주택공사)과의 명도 협상 및 예상 소요 시간 확인.

* 서울보증보험 주식회사의 확약 내용 정확성 재확인.

* 건물 관리 현황 및 미납 관리비 확인.

* 임대차 관련 추가 서류 검토.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.