나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103791 [1] 서울특별시 관악구 남현동 1072-100 제이엠빌리지 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 남현동 소재 '사당초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 일반 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통편의는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건 내 제5층 제501호로서,

외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: 미상,
바닥: 미상,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

※건축물대장상 건축물현황도 기준
집합건축물대장상 다세대주택(방2, 주방 등)으로 기재되어 있음.
(후첨 '건물내부구조도' 참조.)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완만한 경사지 내 평탄하게 조성된 가장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약 6미터 내외, 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

남현동 1072-100 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:150m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),
토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103791 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 남현동 1072-100 제이엠빌리지 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 304,000,000원

토지면적: 16.75㎡ (약 5.07평)

건물면적: 21.74㎡ (약 6.58평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 관악구 남현동에 소재하며, '사당초등학교' 남측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 일반 주택지대로서, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

주거지로서 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있으며, 교육 시설 접근성이 좋은 편입니다.

3. 권리분석

본 경매물건의 말소기준권리는 서울중앙지방법원 2025타경103791호 강제경매 개시결정 등기입니다.

등기부등본상 을구 1번의 주택임차권(권리자: 백 )은 금액 320,000,000원, 전입일자 2022년 6월 10일, 확정일자 2022년 5월 18일자로 기재되어 있습니다.

그러나 임차인 현황 상 해당 임차인의 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

또한, 물건명세서 상 해당 임차권등기는 매수인에게 인수되지 않고 말소될 예정이며, 임차인은 보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다.

따라서, 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

기타 갑구의 소유권 보존 및 이전, 신탁등기말소 등은 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 320,000,000원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 남현동의 일반 주택가에 위치하고 있습니다.

주변에 다양한 종류의 주택이 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

다만, 본 물건 자체의 면적이 협소하여 소형 주택 또는 1인 가구 대상의 상권 특성을 가집니다.

5. 생활정보

* 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

* 건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제5층 제501호입니다.

외벽은 석재붙임 마감 등으로 되어 있으며, 내외벽 및 바닥재는 상세 정보가 미상입니다.

창호는 샷시 창호 등입니다.

* 이용상태

집합건축물대장상 다세대주택으로 방 2개, 주방 등으로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다.

* 설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태

본건 토지는 완만한 경사지 내 평탄하게 조성된 가장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

북동측으로 노폭 약 6미터, 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역입니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

* 공부와의 차이

특별한 차이는 없는 것으로 파악됩니다.

* 기타 참고사항

임대 관계는 현재 미상입니다.

6. 잠재적 리스크

* 협소한 면적: 건물 전용면적이 21.74㎡ (약 6.58평)으로 매우 작아 활용도 및 가치 상승에 제약이 있을 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경 및 임차권 관련: 비록 임차권이 말소되고 보증금이 인수되지 않는다고 명시되어 있으나, HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경 및 임차권 관련 내용이 복잡하게 얽혀있어 관련 서류를 면밀히 재확인해야 합니다.

* 토지이용계획 상 제한: 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 거래 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 남현동에 위치한 소형 다세대주택으로, 교통 및 주거 환경이 무난한 편입니다.

권리관계 상 인수되는 임차보증금이 없어 명확한 권리 분석이 가능하나, 감정가 대비 면적이 매우 작다는 점이 특징입니다.

감정가는 3억 4백만원이나, 최근 실거래가 자료를 분석했을 때 평당 가격이 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

따라서, 입찰 시에는 소형 주택의 가치와 시장 가격을 충분히 비교 분석하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 서울시 내 역세권 또는 주거 밀집 지역의 소형 주택 희소성

* 권리관계 명확 (인수되는 보증금 없음)

* 향후 임대 수요 고려 가능 (1인 가구, 학생 등)

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 304,000,000원입니다.

주변 다세대/연립주택의 최근 실거래가를 분석한 결과, 면적 43.94㎡(약 13.3평) 건물이 2016년식임에도 510,000,000원 (약 3,830만원/평)에 거래되었고, 면적 50.37㎡(약 15.2평) 건물이 2015년식임에도 509,000,000원 (약 3,350만원/평)에 거래되었습니다.

본 물건의 전용면적은 21.74㎡ (약 6.58평)으로, 감정가 기준 평당 약 4,610만원입니다.

이는 최근 거래된 유사 물건들의 평당 가격보다 높은 수준입니다.

소형 면적의 특성상 평당 단가가 다소 높게 책정될 수는 있으나, 실거래가와의 차이를 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.

인수되는 보증금이 없고 권리상 큰 문제가 없는 점을 감안하여, 감정가의 85~90% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 258,400,000원 ~ 273,600,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.