나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103746 [1] 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 상도1동 소재 ""서울강남초등학교"" 서측 인근에 위치한 ""더포레스트""업무시설(오피스텔) 제7층 제702호로 주변은 오피스텔,다세대주택,아파트,공원 및 근린생활시설 등으로 제반 입지여건은 보통입니다.

교통상황

본건은 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하며 제반 대중 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건내 제7층 제702호의 오피스텔로 사용승인일은 2021년 12월 10일입니다
외벽: 미장석재 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부 타일 붙임 등
창호 : 알루미늄 샷시 창호 등으로 마감함.

이용상태

업무시설(오피스텔)으로 이용되고 있습니다.

설비내역

위생,급탕,냉방,난방,도시가스, 화재안전장치 등.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 인접도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태등

본건의 남동측으로 폭 약 4~6m의 도로와 접하고 있습니다

토지이용계획 및 제한상태

1) 상도1동 519-1
도시지역,제3종일반주거지역,도로(저촉)
가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,상대보호구역(2015-05-21)(자세한사항은관할교육청문의)<교육환경보호에관한법률>,상대보호구역(자세한사항은동작교육지원청으로문의)<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도;77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>(한강)폐기물매립시설설치제한지역<한강수계상수원수질개선및주민지원등에관한법률>
토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자-외국인등용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),건축선(2019..4.11)(도로경계선에서3미터후퇴,동작구고시제2019-30호(2019.4.11.),세부사항,건축과문의))
<추가기재>건축법제2조제1항제11호나목에따른도로(도로일부포함)

공부와의 차이

해당 사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관련 미상

물건 비고

- 주택도시보증공사(임차권자 최준) : 경매신청채권자로 임차권자 최준의 임차보증금반환채권 양수인임(대항력및우선변제권 승계)
- 주택도시보증공사(양도전:임차인 최준)로부터 2026.05.04.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103746 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 7층702호

용도: 오피스텔

감정가: 203,000,000원

토지면적: 9.74㎡ (약 2.95평)

건물면적: 14.29㎡ (약 4.32평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

주의사항: 주택도시보증공사(임차권자 최 )는 경매신청채권자로서 임차권자 최 의 임차보증금반환채권 양수인이며, 대항력 및 우선변제권을 승계하였습니다. 주택도시보증공사로부터 2026.05.04.자로 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 상도1동 소재 "서울강남초등학교" 서측 인근에 위치한 "더포레스트" 업무시설(오피스텔) 제7층 제702호입니다.

주변은 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 제반 입지여건은 보통입니다.

1.1. 2. 교통상황

차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 대중교통 사정은 보통입니다.

1.1. 3. 건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물 내 제7층 제702호 오피스텔입니다.

사용승인일은 2021년 12월 10일로 비교적 신축 건물입니다.

외벽은 미장석재 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 붙임, 창호는 알루미늄 샷시 등으로 마감되었습니다.

1.1. 4. 이용상태

현재 업무시설(오피스텔)로 이용되고 있습니다.

1.1. 5. 설비내역

위생, 급탕, 냉방, 난방, 도시가스, 화재안전장치 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

1.1. 6. 토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 대체로 인접도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용되고 있습니다.

1.1. 7. 인접 도로상태

본건의 남동측으로 폭 약 4~6m의 도로와 접하고 있습니다.

1.1. 8. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(저촉)

가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역

토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26.~2026.08.25. 외국인 등 특정 대상)

건축선 (도로 경계선에서 3미터 후퇴)

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리

영등포세무서장 명의의 압류 (2023.09.15.)가 말소기준권리입니다.

1.2. 2. 인수되는 권리

매각으로 인해 등기부상 권리 대부분은 소멸됩니다.

제시외 물건이나 유치권 등 신고되지 않은 권리가 있을 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.

토지이용계획상 토지거래허가구역으로, 낙찰자가 외국인이거나 특정 용도 제한이 있을 경우 허가를 받아야 합니다.

1.2. 3. 임차인 현황

임차인: 박

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2024-09-19

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금 없음.

임차인: 최

보증금: 320,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2022-03-30, 확정일자: 2022-03-22, 배당신고일자: 2024-03-12

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사가 최 의 임차보증금반환채권을 양수하였으며, 최 은 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하며 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 상도1동 일대는 주거지와 상업시설이 복합적으로 분포하고 있으며, 특히 서울강남초등학교 인근으로 학생 및 학부모 수요가 있는 지역입니다.

오피스텔, 다세대주택, 아파트 등이 밀집해 있어 주거 배후 수요가 꾸준한 편입니다.

근린생활시설이 많아 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 서울강남초등학교가 인근에 위치하며, 다수의 어린이집, 유치원 등이 있습니다.

* 교통: 지하철 7호선 숭실대입구역 또는 상도역 이용이 가능하며(거리 확인 필요), 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 인근 상업지역에 마트, 은행, 병원, 식당 등 다양한 편의시설이 분포하고 있습니다.

* 녹지: 국사봉 근린공원 등 녹지 공간이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 최종 확인 시 직접 답사하시는 것이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 도로 저촉, 과밀억제권역, 토지거래허가구역(외국인 등) 등 일부 규제가 존재합니다.

* 건축물대장상 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부 포함)에 저촉되는 부분이 있을 수 있습니다.

* 임차인 최 의 경우 대항력이 없으므로 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 다만, 법원 배당 절차 진행 결과를 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

* 2021년 신축 건물로 비교적 신축이지만, 하자보수 및 유지보수 관련 사항은 별도로 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축인 오피스텔로, 서울 동작구의 역세권(확인 필요) 및 학군 인접 지역에 위치하여 실수요 및 투자 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

임차인 최 의 대항력 부재 및 HUG의 적극적인 조치로 인해 임차인 관련 리스크는 상당 부분 해소된 것으로 판단됩니다.

다만, 소형 면적으로 인한 임대 수익률, 향후 시장 상황 변동성, 건물 관리 상태 등은 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2021년 준공으로 신축에 가까워 깔끔한 상태 유지 및 선호도 높음.

* 안정적인 임차인 리스크 해소: 최 임차인의 대항력 포기 및 HUG의 확약서로 인해 임차 보증금 인수 부담 없음.

* 우수한 입지: 서울강남초등학교 인근, 교통 및 생활 편의시설 접근 용이. (역세권 여부 추가 확인 필요)

* 일괄매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 명확한 권리 확보 가능.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 203,000,000원

예상 입찰가: 205,000,000원

산정 근거: 본건은 소형 오피스텔임에도 불구하고 비교적 신축이며, 주요 임차인 관련 리스크가 해소되어 안정적인 투자가 가능하다고 판단됩니다. 감정가를 기준으로 하되, 시장 경쟁 및 향후 시세 변동 가능성을 고려하여 보수적으로 산정하였습니다. 실제 입찰 시에는 현장 답사, 주변 시세 정밀 조사, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.