나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103780 [1] 서울특별시 종로구 숭인동 298-9 인스파이어 1동 3층304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정의진 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 숭인동 소재 ""종로산업정보학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
오피스텔, 근린상가 등으로 형성된 상가지대로 제반 입지여건은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역(1,6호선 동묘앞역)이 소
재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상15층 중 3층 304호로서
(집합건축물대장상 사용승인일 : 2017.02.17)
외 벽 : 석재 및 복합판넬 마감 등
내 벽 : 벽지붙임, 타일붙임
바 닥 : 마루깔기, 타일깔기
창 호 : 알루미늄샤시 시스템창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비,
승강기설비, 기계식주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근지 대비 등고평탄한 3필 일단의 사다리형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4~6m의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(숭인 지구단위계획), 도로(접합), 가축사육제한
구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-06-26)<교육환경 보호에 관
한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권
역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인등, 용도: 단독, 다가구,
아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 임차권(보증금 151,000,000원) 설정되어 있으며, 자세한 임대관계
미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103780 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 종로구 숭인동 298-9 인스파이어 1동 3층304호

용도: 오피스텔

건축물 현황: 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하1층 지상15층 중 3층 304호

사용승인일: 2017.02.17

1.3. 면적 정보

토지면적: 3.55㎡ (약 1.07 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 14.50㎡ (약 4.38 평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 135,000,000 원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대항력있는임차인, 선순위임차권

주의사항: (별도 명시된 내용 없음)

특수물건정보: 대항력있는임차인, 선순위임차권

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 숭인동 소재 '종로산업정보학교' 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 오피스텔, 근린상가 등으로 형성된 상가지대로, 전반적인 입지 여건은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 1, 6호선 동묘앞역이 소재하여 교통 사정은 양호한 편입니다.

3. 건물 구조 및 설비

3.1. 건물 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상15층 건물 중 3층 304호입니다.

외벽: 석재 및 복합판넬 마감

내벽: 벽지, 타일 마감

바닥: 마루, 타일 마감

창호: 알루미늄샤시 시스템창호

3.2. 이용 상태

오피스텔로 이용 중입니다.

3.3. 설비 내역

기본적인 위생, 급배수, 개별난방(도시가스), 소화전, 화재탐지, 승강기, 기계식 주차 설비가 갖추어져 있습니다.

4. 토지 이용 상태

4.1. 토지 형상 및 이용 상태

인근 토지 대비 등고평탄한 3필 일단의 사다리형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

4.2. 인접 도로 상태

본건 동측으로 노폭 약 4~6m의 도로와 접하고 있습니다.

5. 토지 이용 계획 및 제한 사항

5.1. 용도 지역 등

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(숭인 지구단위계획)

* 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률: 가축사육제한구역

* 교육환경 보호에 관한 법률: 상대보호구역

* 군사기지 및 군사시설 보호법: 대공방어협조구역 (위탁고도: 54-236m)

* 수도권정비계획법: 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

5.2. 공부와의 차이

없습니다.

6. 권리 분석

6.1. 등기부 현황 요약

본건의 말소기준권리는 2022년 12월 08일 접수된 압류(세무1과-2 6026)입니다.

등기부채권 총액은 151,000,000 원입니다.

주요 권리 내역:

* 소유권보존 (2017.03.07)

* 소유권이전 (2017.03.15, 2022.04.05)

* 주택임차권 (2024.03.08, 권리금액: 151,000,000원, 말소: 인수) - 전입일자: 2022.02.22, 확정일자: 2022.02.21

* 각종 압류 (2022.12.08 ~ 2026.05.13, 모두 말소 대상)

* 강제경매개시결정 (2025.08.27, 채권자: 주택도시보증공사, 말소 대상)

6.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

을구 순위 3번의 주택임차권(2024.03.08.)은 매수인에게 대항할 수 있으며, 임대차보증금 151,000,000원 중 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

7. 임차인 현황

7.1. 주요 임차인 정보

* 임차인: 주택도시보증공사(최희재)

- 보증금: 151,000,000 원

- 차임: 0 원

- 전입일자: 2022.02.22

- 확정일자: 2022.02.21

- 배당신고일자: 2024.03.08

- 대항력: 있음

- 비고: 등기부상 '인수'로 기재됨.

8. 상권 분석

8.1. 최근 매매 사례 (INSPIRE 오피스텔)

* 2026년 5월 13일: 12층, 112,000,000원

* 2026년 4월 16일: 15층, 110,000,000원

* 2025년 12월 12일: 14층, 110,000,000원

8.2. 시세 동향

최근 거래가는 110,000,000원에서 112,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

전용면적 14.5㎡ (약 4.38평) 기준 시세로 볼 수 있습니다.

본 물건의 감정가는 135,000,000원으로, 최근 시세보다 높게 책정되었습니다.

9. 생활 정보

9.1. 주변 시설

* 교육시설: 종로산업정보학교 인근

* 교통시설: 동묘앞역 (1, 6호선) 인접

* 상업시설: 근린상가 밀집 지역

10. 잠재적 리스크

10.1. 인수되는 임차보증금

가장 중요한 리스크는 '대항력있는임차인'이자 '선순위임차권'을 가진 임차인(주택도시보증공사/최희재)의 보증금 151,000,000원입니다.

해당 임차권은 등기부상 '인수'로 명시되어 있으며, 경매 매각대금으로 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 매수인이 이를 인수해야 합니다.

이는 매수인의 총 실인수금액이 입찰가 외에 151,000,000원이 추가될 수 있음을 의미합니다.

10.2. 감정가 대비 낮은 최근 시세

본 물건의 감정가는 135,000,000원이지만, 최근 거래가는 110,000,000원에서 112,000,000원으로 형성되어 있어 시세와의 괴리가 있습니다.

11. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 종로구 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

그러나 등기부상 '인수'되는 151,000,000원의 선순위 임차보증금이 존재하여, 실제 매수인의 부담이 상당히 커질 수 있는 물건입니다.

최근 시세가 감정가보다 낮게 형성된 점과 인수 보증금 액수를 고려할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

12. 투자 포인트

* 서울 도심권 역세권 입지

* 소형 오피스텔로 투자 및 실거주 수요 기대 가능

* (단, 인수되는 임차보증금 리스크 상쇄 시)

13. 예상 입찰가

13.1. 입찰가 산정 근거

최근 매매 사례를 기준으로 볼 때, 본 건의 시장 가치는 약 110,000,000원에서 112,000,000원 수준으로 판단됩니다.

본 보고서의 '예상 입찰가'는 '인수 보증금'을 제외한 순수 입찰가격을 산정하는 것을 원칙으로 합니다.

따라서, 시장 시세와 감정가를 고려하여 115,000,000원으로 예상 입찰가를 제시합니다.

13.2. 총 실인수금액 예상

다만, 본 물건은 151,000,000원의 임차보증금이 인수되므로, 실제 매수인이 부담해야 할 총 실인수금액은 다음과 같습니다.

예상 입찰가 (115,000,000원) + 인수 보증금 (151,000,000원) = 266,000,000원

13.3. 주의사항

상기 예상 입찰가는 시장 시세를 반영한 가격이며, 인수되는 임차보증금으로 인해 실제 부담액은 매우 커집니다.

본 물건은 임차보증금 전액(151,000,000원)을 매수인이 인수하는 조건이므로, 입찰 시 이 점을 반드시 고려하여 총 실인수금액이 감당 가능한 범위인지 철저히 검토해야 합니다.

만약 인수되는 보증금 금액이 매수인의 투자 목적과 맞지 않는다면, 사실상 본 물건은 입찰 대상에서 제외하는 것이 합리적일 수 있습니다.

또한, 임차인의 차임이 0원으로 기재된 점은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.