나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103783 [1] 서울특별시 종로구 평창동 534-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.09.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 평창동 소재 '평창동주민센터' 북측 근거리에 위치하며, 본건 주위는 단독주택, 북한산국립공원, 각종 근린생활시설 등이 위치하여 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건 인근에 전철역 없으며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

인접지 대비 고지인 사다리형 토지이며 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 노폭 약 9m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종전용주거지역, 자연경관지구, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 일단의주택단지조성사업지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m), 역사문화환경보존지역(2020-12-24) 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),도시관리계획 입안중(평창동 일단의 주택지 조성사업지 지구단위계획구역(변경)(안)).

제시목록 외의 물건

해당사항없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트 2층 건물로서,
외벽 : 적벽돌쌓기 마감 등,
내벽 : 루바, 벽지도배 마감 등,
바닥 : 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호등임.

이용상태

단독주택으로서,
지1층 : 주차장, 단독주택(거실,화장실 등)으로 이용중임.
1층 : 방2, 거실, 드레스룸, 화장실, 주방, 식당 등으로 이용중임.
2층 : 방2, 거실, 드레스룸, 화장실, 다용도실 등으로 이용중임.

설비내역

전기,난방,위생 설비 설치되어 있음.

부합물 및 종물

㉠ 철근콘크리트조 지1층 소재(보일러실, 창고) : 약 23.7㎡
㉡ 컨테이너 1층 소재(창고) : 약 4㎡

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103783 (1)

소재지: 서울특별시 종로구 평창동 534-6 (평창길 147)

용도: 단독주택

감정가: 4,531,600,950원

토지면적: 661.00㎡ (약 199.98평)

건물면적: 292.35㎡ (약 88.43평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (단, 제시외 컨테이너 창고 4㎡는 매각 제외)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

건축물 구조: 철근콘크리트조 2층 건물

준공일: 1998년 5월 1일 (사용승인 2002년 4월 13일)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 종로구 평창동 소재 '평창동주민센터' 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 북한산국립공원, 각종 근린생활시설 등이 혼재하여 일반적인 주거환경은 보통임.

* 교통상황: 본건 인근에 전철역은 없으나, 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 가능함. 다만, 대중교통 접근성은 다소 낮은 편임.

* 토지 이용: 인접지 대비 고지이며 사다리형 토지로, 현재 주거용 건부지로 이용 중임. 남측으로 노폭 약 9m 도로와 접함.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제1종전용주거지역, 자연경관지구, 지구단위계획구역, 소로2류, 일단의주택단지조성사업지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등, 단독/다가구/아파트/연립/다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 도시관리계획 입안중(평창동 일단의 주택지 조성사업지 지구단위계획구역(변경)(안)).

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 12월 10일 접수된 하나은행 근저당권 (을21/을16)

* 낙찰 시 소멸되지 않는 권리: 2021년 3월 22일 접수된 문병연 전세권설정등기 (권리금액 10억원). 이는 낙찰자가 인수해야 하는 금액입니다.

* 임차인 현황:

* 문병연: 보증금 1,000,000,000원, 차임 0원. 전입/확정일자 2021-03-22. 배당신고일자 2025-11-10. 대항력 없음 (단, 전세권 등기는 별도로 인수됨).

* 총 인수 보증금: 1,000,000,000원 (문병연 전세권).

* 등기부채권 총액: 14,166,900,000원

* 주의사항: 제시외 컨테이너 창고 4㎡는 매각에서 제외됨.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석 (JSON 정보 분석):

* 제공된 최근 매매/전월세 JSON 정보는 주로 평창동 일대의 연립, 다세대, 빌라에 대한 것으로, 본건과 같은 단독주택과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

* 비교 대상 (연립/다세대/빌라) 평균 면적: 약 59㎡ ~ 84㎡ (전용면적 기준)

* 비교 대상 평균 가격: 약 3.65억원 ~ 7.07억원

* 면적당 평균 가격: 약 616만원/㎡ ~ 839만원/㎡

* 이 시세는 본건 단독주택의 감정가(약 45.3억원) 및 토지/건물 규모와 직접 비교하기 어렵습니다. 평창동의 고급 단독주택가는 일반 빌라 시세와 큰 차이를 보입니다.

* 추가 조사 필요: 본건과 유사한 규모 및 입지의 단독주택 매물 시세 조사가 필수적입니다. 현재 제공된 정보로는 정확한 시세 파악에 한계가 있습니다.

* 현 시세 추정 (감정가 기준): 감정가 45.3억원. 토지 199.98평, 건물 88.43평. 토지 평당 약 2,266만원, 건물 평당 약 5,124만원으로 산정됩니다. 이는 평창동 고급 단독주택가의 특성을 반영한 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 평창동 주민센터, 북한산 국립공원 접근성이 좋음. 인근에 각종 근린생활시설이 위치하여 생활 편의는 보통 이상임.

* 교육시설: (정보 없음 - 별도 조사 필요)

* 교통시설: 버스정류장이 인근에 위치. 지하철역은 없음.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 권리: 문병연의 전세권 10억원. 낙찰자는 이를 인수해야 하므로 총 투자 비용 산정 시 고려해야 합니다.

* 개발 제한: 자연경관지구, 역사문화환경보존지역, 일단의 주택단지조성사업지역, 지구단위계획구역(변경 입안 중) 등 다양한 도시계획 및 관리 계획의 영향을 받음. 이는 향후 건축 및 개발에 제약을 줄 수 있음.

* 허가 구역: 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 대상(외국인 등)의 경우 허가 필요 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

* 도로 접합: 남측으로 노폭 9m 도로와 접하나, 일부 진입로 상황은 추가 확인 필요.

* 임대 관계: 임대차 관계 미상 (단, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없으나, 그의 전세권은 인수됨).

* 매각 제외 물건: 제시외 컨테이너 창고(4㎡)는 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 별도로 처리해야 함.

* 고액 채권: 등기부채권 총액이 141억원 이상으로 매우 높으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 낙찰로 인해 소멸될 가능성이 높음.

1.6. 투자 포인트

* 입지: 서울 종로구 평창동은 전통적인 고급 주거 지역으로, 북한산 국립공원과 인접하여 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있음.

* 토지 규모: 661㎡ (약 200평)의 넓은 대지는 희소성이 높으며, 향후 활용 가치가 기대됨.

* 단독주택: 단독주택은 아파트/빌라 대비 재산권 행사가 용이하며, 리모델링 또는 신축 시 가치 상승 잠재력이 있음.

* 감정가: 45.3억원으로, 평창동 고급 단독주택 시장에서의 적정 수준인지 면밀한 시세 조사 필요.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 종로구 평창동의 고급 단독주택으로, 북한산 국립공원 인접 등 우수한 자연환경과 넓은 대지 면적을 보유하고 있습니다. 비록 감정가가 높으나, 평창동 고급 단독주택 시장의 특성을 고려할 때 시세 대비 경쟁력 있는 가격일 수 있습니다. 다만, 10억원의 전세권 인수 부담과 다양한 개발 제한 사항은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하나, 전세권 인수 금액을 포함한 총 투자 비용을 신중하게 산정해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 4,531,600,950원

* 인수되는 권리 (전세권): 1,000,000,000원

* 순수 낙찰가 고려 금액 (감정가 - 인수금액): 4,531,600,950원 - 1,000,000,000원 = 3,531,600,950원

* 주변 빌라/연립 시세(JSON)는 본 단독주택과 직접 비교가 어려워 참고용으로만 활용 가능합니다.

* 평창동 단독주택 시장의 특성상, 본건은 1차 경매 시 감정가 수준 또는 그 이상에서 경쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

* 10억원의 전세권 인수 부담을 감안하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준 을 보수적인 입찰가 범위로 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 36억원 ~ 41억원

* 최종 입찰가 결정 전, 반드시 평창동 내 유사 단독주택의 최근 실거래가 및 현재 시장 가치를 상세히 조사하시어 투자 결정을 내리시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.