나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103793 [1] 서울특별시 관악구 신림동 98-166 리치아트빌 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""영락고등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철신림선 ""서울대벤처타운역"" 및 ""관악산역""이 소재하는 등 제반 교통시설 환경은 보통임.

건물의 구조

철근 콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 지상5층 리치아트빌 건물 내 제3층 제302호로서
외벽 : 석재 타일붙임 마감 등,
내벽 : -
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스를 이용한 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 완만한 경사지에 자체지반 평탄화한 2필 일단의 가장형 토지로서, 현황 건부지(공동주택(다세대주택))으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 3~4M 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(신림동 98-166 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

(신림동 98-167 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

물건 비고

- 주택도시보증공사(임차권자 김현아) : 경매신청채권자로 임차권자 김현아의 임차보증금반환채권 양수인임(대항력및우선변제권 승계)
- 주택도시보증공사(양도전:임차인 김현아)로부터 2026.05.04.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103793 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 98-166 리치아트빌 3층302호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 282,000,000원 (2억 8천 2백만원)

* 토지면적: 23.17㎡ (약 7.01평)

* 토지지분: 23.17㎡ (약 7.01평)

* 건물면적: 28.72㎡ (약 8.69평)

* 건물지분: 28.72㎡ (약 8.69평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 임차인 김현아 보증금 관련 HUG 확약서 제출

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "영락고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있고, 지하철 신림선 "서울대벤처타운역" 및 "관악산역"이 근거리에 소재하여 교통시설 환경은 보통임.

1.2. 권리분석

* 등기부현황 요약:

* 소유권보존: 2020-02-17 (장해숙 외 1명)

* 공유자전원지분전부이전(매매): 2020-03-31 (사형택)

* 주택임차권: 2024-05-02 (김현아, 보증금 2억 5천만원) - 말소 예정 (HUG 확약서에 의거)

* 가압류: 2023-09-18 (주택도시보증공사, 12억 7천 9백만원) - 말소기준권리

* 압류: 2023-12-14 (서초세무서장) - 말소

* 강제경매개시결정: 2025-08-27 (주택도시보증공사, 2억 5천만원) - 본건 경매 개시

* 말소기준권리: 2023-09-18자 주택도시보증공사 가압류. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 모두 소멸될 예정임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김현아

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-15

* 확정일자: 2022-03-14

* 배당신고일자: 2024-05-02

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)가 임차인 김현아의 보증금반환채권을 양수하였으며, HUG는 2026.05.04. 제출한 확약서를 통해 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의함. 따라서 경매 낙찰 시 임차 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 1,529,000,000원

1.3. 상권분석

* 본건은 서울특별시 관악구 신림동의 주거지대에 위치하여, 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하고 있습니다. "영락고등학교"가 남측 인근에 위치하며, 주거지역으로서 안정적인 상권을 형성하고 있습니다. 지하철 신림선 역세권이라는 점은 유동인구 확보 및 편의시설 접근성에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근 콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 지상5층 리치아트빌 건물 내 제3층 제302호임.

* 이용상태: 다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 이용 중임.

* 설비내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스를 이용한 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

* 건물 신축 연도: 건축물대장상 최초 사용승인일은 2020년 2월 4일임.

* 건물 외부 마감: 석재 타일붙임 마감 등

* 창호: 샷시창호 등임.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.). 외국인 또는 법인이 낙찰받을 경우 해당 허가를 받아야 함.

* 그 외 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한이 있음.

* 임차권 관련 HUG 확약서: HUG의 대항력 포기 및 말소 동의에도 불구하고, 채권 양수 및 확약서 내용의 해석상 분쟁의 여지가 전혀 없다고 단정하기는 어려울 수 있으나, 법률 전문가의 검토가 필요함. (본 보고서에서는 '인수 보증금 0원'으로 분석함)

* 일반적인 경매 리스크: 미납 관리비, 하자 등 숨겨진 권리나 물건의 하자에 대한 가능성은 항상 존재함.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 관악구 신림동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 건물 연식이 오래되지 않았음에도 불구하고 감정가가 최근 시장 시세 대비 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다. 주택도시보증공사의 채권 양수 및 임차인의 대항력 포기 확약으로 인해 인수해야 할 임차 보증금이 없어 권리관계가 비교적 명확한 편입니다. 토지거래허가구역이라는 점은 외국인 또는 법인 매수자에게는 추가 절차가 필요하지만, 개인 매수자에게는 직접적인 제한사항이 아닙니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축에 가까운 건물 연식 (2020년 사용승인) 대비 경쟁력 있는 감정가: 최근 시세 대비 저평가된 기회.

* 명확한 권리관계: 임차인 보증금 인수 부담이 없어 명확한 소유권 확보 가능.

* 역세권 입지: 신림선 역세권으로 향후 가치 상승 잠재력 보유.

* 안정적인 주거 환경: 조용한 주거지대에 위치하여 실수요 및 임대 목적 모두 적합.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 282,000,000원

* 주변 유사 물건 시세 분석:

* 2015년식, 29.56㎡ (약 8.94평) 다세대주택이 2026년 7월 6일 320,000,000원에 거래됨. (평당 약 1,083만원)

* 본건은 2020년식(사용승인 기준)으로 비교 대상 물건보다 신축이며, 면적(28.72㎡, 약 8.69평)도 유사함.

* 본 물건의 감정가 282,000,000원은 최근 거래된 유사 물건 시세(320,000,000원) 대비 약 11.8% 낮게 책정되어 있습니다.

* 주택도시보증공사(HUG)의 확약으로 임차보증금 2억 5천만원에 대한 인수 부담이 없는 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 최근 시세와의 괴리를 감안하여, 본 건의 잠재적 가치를 고려한 적정 입찰가는 감정가 수준 또는 소폭 상향하여 접근하는 것이 유리할 것으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가: 290,000,000원 (2억 9천만원)

(본 입찰가는 감정가와 유사 물건 시세, 인수 부담 없음 등을 종합적으로 고려한 예상치이며, 실제 입찰 시 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.