나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103750 [1] 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 7층701호 오피스텔 경매
서울특별시 동작구 매봉로 25 더포레스트, 7층701호 (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경103750(서울중앙지방법원 경매7계). 감정가 203,000,000원, 최저가 162,400,000원. 매각기일은 2026-10-01입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 2025 타경 103750 [1] |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 7층701호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 동작구 매봉로 25 더포레스트, 7층701호 |
| 용도 | 집합건물 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 관할법원 | 서울중앙지방법원 경매7계 (530-1819(제4별관 민사집행과)) |
| 이용제한 | 대공방어협조구역, 상대보호구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 도시지역, (저촉)도로, 토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역, (저촉)건축선, 과밀억제권역, 제3종일반주거지역 |
면적
| 토지면적 | 9.74㎡ (2.95평) |
|---|---|
| 건물면적 | 14.29㎡ (4.32평) |
금액
| 감정가 | 203,000,000원 |
|---|---|
| 최저가 | 162,400,000원 (감정가 대비 80%) |
| 입찰보증금 | 16,240,000원 (10%) |
| 유찰횟수 | 1회 |
회차별 입찰내역
| 회차 | 매각기일 | 최저금액 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 신건 | 2026.08.20 | 203,000,000원 | 유찰 |
| 2차 | 2026.10.01 | 162,400,000원 |
감정평가 요약
감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.09.02
구분건물감정평가요항표
- 위치 및 주위환경
- 감정평가서 PDF 참조.
- 교통상황
- 감정평가서 PDF 참조.
- 건물의 구조
- 감정평가서 PDF 참조.
- 이용상태
- 감정평가서 PDF 참조.
- 설비내역
- 감정평가서 PDF 참조.
- 토지의 형상 및 이용상태
- 감정평가서 PDF 참조.
- 인접 도로상태등
- 감정평가서 PDF 참조.
- 토지이용계획 및 제한상태
- 감정평가서 PDF 참조.
- 공부와의 차이
- 감정평가서 PDF 참조.
- 기타참고사항(임대관례 및 기타)
- 감정평가서 PDF 참조.
AI 물건분석
1. 물건 기본정보
사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103750 (1)
소재지: 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 7층701호
용도: 오피스텔 (업무시설)
감정가: 203,000,000원 (2억 3백만원)
토지면적: 9.74㎡ (약 2.95평)
건물면적: 14.29㎡ (약 4.32평)
매각대상: 토지/건물 일괄매각
경매구분: 부동산강제경매
채권자: 주택도시보증공사(HUG)
건축물정보:
- 건물명: 더포레스트
- 총 층수: 9층 / 해당 층: 7층
- 준공일: 2021년 12월 10일
- 건물 구조: 철근콘크리트구조
- 주용도: 업무시설 (오피스텔 - 47호)
1.1. 입지조건
* 교통상황: 지하철 7호선 숭실대입구역 및 상도역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.
* 주변 환경: 해당 물건은 서울특별시 동작구 상도1동에 위치하며, 주변으로는 주거 단지와 더불어 상업 시설, 교육 시설이 혼재된 지역입니다.
* 혐오시설: 반경 500m 이내에 대규모 산업 단지, 폐기물 처리 시설 등 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.
1.2. 권리분석
말소기준권리: 2023년 10월 17일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (채권액 1,023,000,000원)입니다.
모든 권리는 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 소멸될 예정입니다.
총 등기부채권액: 1,343,000,000원.
임차인 현황:
* 주택도시보증공사(박영애)
보증금: 320,000,000원
차임: 0원
전입일자: 2022년 6월 24일
확정일자: 2022년 5월 4일
배당신고일자: 2024년 2월 29일
대항력: 없음
비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 특수물건정보. 물건명세서 참고사항에 따르면, 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 2026년 5월 4일자 확약서가 제출되었습니다.
* 장아로
보증금: 0원
차임: 0원
전입일자: 2024년 12월 11일
확정일자: (정보 없음)
배당신고일자: (정보 없음)
대항력: 없음
비고: (정보 없음)
금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.
인수되는 보증금: 0원 (주택도시보증공사로부터 제출된 확약서 내용에 근거하여 인수 보증금이 없는 것으로 판단됩니다.)
1.3. 상권분석
해당 물건이 위치한 상도1동 지역은 주변 주거 단지를 배후로 하는 근린 상권의 특성을 지니고 있습니다. 오피스텔이 밀집된 지역으로, 소규모 사무실 및 다양한 생활 편의 시설(마트, 식당, 카페 등)이 분포하고 있어 기본적인 상권 수요는 형성되어 있습니다.
1.4. 생활정보
* 교통: 앞서 언급된 7호선 역세권과 다양한 버스 노선을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.
* 편의시설: 단지 인근에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설이 자리하고 있으며, 상업 지구와 인접하여 편리한 생활이 가능합니다.
* 교육: 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교가 위치하고 있어 자녀 교육 환경으로 고려될 수 있습니다.
1.5. 잠재적 리스크
* HUG 인수조건 변경 및 공동담보: 채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 및 공동담보 물건이라는 점은 경매 진행 과정이나 최종 조건에 변동이 있을 가능성을 내포합니다.
* 소형 면적의 제약: 전용면적 14.29㎡ (약 4.32평)의 소형 오피스텔은 향후 재매각 또는 임대 시 수요층이 제한될 수 있습니다.
* 임차권 관련 사항: 비록 주택도시보증공사로부터 대항력 및 보증금 반환청구권 포기 확약서를 받았으나, 임차권 등기가 말소 처리될 때까지 관련 절차 및 잠재적인 이의 제기 가능성을 염두에 두어야 합니다.
1.6. 종합 의견
본 물건은 비교적 신축(2021년 준공) 오피스텔로, 대중교통 이용이 편리한 입지에 위치하고 있습니다. 권리분석상 인수되는 부담은 없는 것으로 보이며, 이는 투자자에게 긍정적인 요소입니다. 다만, 소형 면적으로 인한 활용도 제한 가능성과 HUG 관련 특이사항은 신중하게 검토해야 할 부분입니다.
1.7. 투자 포인트
* 권리관계의 명확성: HUG 측의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수해야 할 법적 부담이 최소화되었습니다.
* 신축 건물: 2021년 준공된 건물로, 비교적 최신 시설을 이용할 수 있습니다.
* 교통 편의성: 역세권에 위치하여 임대 수요 확보에 유리할 수 있습니다.
1.8. 예상 입찰가
감정가는 203,000,000원입니다. 주변 유사 오피스텔의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 면적(약 4평대)의 오피스텔 시세는 대략 230,000,000원 ~ 250,000,000원 수준으로 파악됩니다.
HUG 측의 인수 보증금 포기 확약서가 제출되어 인수 부담이 없는 점을 고려하면, 감정가 대비 100~110% 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.
보수적인 접근으로는 감정가의 100% 수준인 203,000,000원에서, 적극적인 접근으로는 현재 시세 범위를 고려하여 230,000,000원 내외를 예상 입찰가 범위로 제시합니다. 최종 입찰가는 시장 상황 및 본인의 투자 성향에 따라 결정하시기 바랍니다.
나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.